L'assurance "loyer impayé" m'empêche de trouver un coloc...

Bonjour,

Vous n'avez pas le droit de sous-louer sans l'accord ECRIT du bailleur.

Faute d'accord, non seulement il peut résilier votre bail mais aussi vous faire rembourser tous les sous-loyers... Le risque n'en vaut pas la chandelle.

Partez et trouvez une location qui correspond mieux à votre revenu.

bonjour,

• Toutes les GLI ont sensiblement les mêmes critères de solvabilité, à savoir qu'elles exigent des revenus NETS ≥ 2,85 à 3 fois le "loyer+charges" : ce n'est donc pas "la GLI de [votre] bailleur qui [vous] empêche de trouver un nouveau colocataire"... mais c'est la (faible) hauteur de vos revenus nets qui obligerait un nouveau colocataire à avoir des revenus nets "importants" pour compenser...
• "... il n'y a jamais eu aucun retard de paiement en plus de 4 ans : c'est NORMAL... c'est le 1er devoir d'un locataire : art 7 loi 6/7/1989... c'est la situation inverse (peut-être de + en + courante) qui est anormale : donc c'est inutile d'avancer cette remarque comme argument de "bon locataire" en espérant rendre une GLI (ou un bailleur) plus souple dans ses exigences pour pallier d'éventuels impayés (lesquelles exigences ont été établies par l'expérience dans la 'durée' - sans être soumises pour autant à une quelconque loi - à cause de la multiplicité des pratiques illégales d'impayés.
• La prime d'activité, étant un revenu complémentaire NI fixe NI régulier, n'est PAS prise en compte dans le calcul des revenus nets : 

https://proprietaire.aide.cautioneo.com/quelles-types-de-revenus-compl%C3%A9mentaires-ou-allocations-retenir-pour-lassurance-loyers-impay%C3%A9s-faq-cautioneo

• SI vous avez un contrat de colocation UNIQUE (vs un contrat individuel par occupant d'une chambre), il comporte une clause de solidarité = votre colocataire reste redevable de sa part des sommes dues au bailleur pendant toute la durée de son préavis... sauf si, pour un départ anticipé, un nouveau colocataire - en accord avec le bailleur - entrait dans les lieux "pendant" le préavis du colocataire parti (dans ce dernier cas, il ne devrait sa part QUE jusqu'à la veille de la remise de ses clés),  ET il reste solidaire de vous (juste en cas d'impayés des sommes dues au bailleur) pendant encore 6 MOIS après la FIN de son préavis ---> le bailleur pourra faire appel à lui pour obtenir les sommes qui lui sont dues, et, ensuite, votre ex colocataire vous demandera le remboursement des sommes qu'il aura avancer au bailleur à votre place (ce dernier "acte de votre pièce de théâtre" pourra se faire à l'amiable... ou devant un tribunal au besoin). 
• Sous-location : oubliez ! Comme dit post 1, il vous faudrait impérativement l'accord écrit de votre bailleur... et même si par hasard il acceptait, vous seriez contraint à tout un ensemble de lois (spécifiques à la sous-location), et, en plus, vous seriez taxé sur vos revenus fonciers... Cherchez plutôt un logement dont le "loyer+charges" sera en rapport avec vos revenus.... ou... prenez un 2ème travail... 
• "... avenant au bail ou un nouveau bail ?"

a) Bail unique : ne se refera pas à l'entrée d'un nouveau colocataire, mais un "avenant au bail" sera obligatoire pour y mentionner les nom/prénom dudit  nouveau colocataire, sa date de remise des clés, ... 

b) Baux individuels : votre contrat individuel continuera de courir (sans aucun changement = SANS CLAUSE DE SOLIDARITÉ), ET le nouveau colocataire signera avec le bailleur un contrat de colocation individuel (donc à ses seuls nom/prénom).

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Cordialement.

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PS : en complément et à toutes fins utiles, je vous propose la lecture d’un de mes topos, ainsi que celle des liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

[Ne pas tenir compte du § V sur la TH qui a été supprimée pour toute résidence principale le 1er/01/2023]

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Et aussi celui-ci, mis à jour en 01/2024 (+ récent que mon topo) : https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/4673-contrat-de-location-modele-de-pdf-simple-et-gratuit/#utm_source=MagNews&utm_medium=email&utm_campaign=Droit_Finance_26/01/2024&een=f47eb34b37f7c680f423c7311f595b89&seen=2&gbmlus=81e48ea7e23c6ff3b56b5604e49c6ddc16979703873985296da4e251500427b8

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PPS : "Le loyer est à présent de 1800€/mois" : je trouvais que ça faisait une grosse augmentation sur 4 ans 1/2... mais non, c'est juste... En considérant (sauf erreur de ma part) que votre contrat date d'à peu près du 1°/07/2021 (en tout cas s'il datait d'à partir du 13/07 le trimestre choisi aurait été le 2ème) ET  pour des révisions faites annuellement avec donc les indices du 1er Trimestre, le loyer actuel est bien d'environ 1803 €... alors qu'il était au départ d'environ 1607 €. ... 

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

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Bonjour,

Le bailleur peut vous autoriser par écrit à sous-louer, son accord doit aussi porter sur le montant du sous-loyer.

https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36010/0_0_0?idFicheParent=F2449

Mais comme le dit Djivi, c'est contraignant. Vous devriez notamment payer le loyer même si le sous-locataire était défaillant. Et la défaillance d'un locataire n'est généralement pas liée à de la mauvaise fois, mais à de simples accidents de la vie.

Notez qu'une assurance "loyer impayé" qui ne demande que 2,8 fois le montant du loyer n'a rien de révoltant. Il est courant qu'elles demandent au moins 3 fois le montant du loyer plus un CDI hors période d'essai. A Paris certaines sont encore moins timides.

"Je suis donc contraint de trouver quelqu'un qui gagne plus de 3500€ nets par mois et je n'y arrive tout simplement pas..."

J'imagine qu'une personne gagnant plus de 3.500 € net / mois n'est pas attirée par la colocation....

Bonjour,

Nous avons donc essayé de proposer un dossier avec des garants solides mais le bailleur a refusé catégoriquement car il veut absolument passer par cette assurance

Le cynique en moi arrive à la conclusion que les garants n'ont aucun intérêt. leur relation avec le locataire fera qu'ils l'aideront financièrement de toute façon même si la loi ne l'impose pas. Et que si le locataire se retrouve à ne plus pouvoir payer, il y a un risque que son garant ne puisse pas non plus.

C'est pour ça que tous les propriétaires préfère de loin l'assurance loyer impayée, out tout autre organisme tiers qui garantie le paiement.

Quand à la loi qui interdit d'avoir garant et assurance ? Si elle n'était pas là, en région parisienne, tous les propriétaires exigeraient garant et assurance loyer impayée. Et les gens se plaindraient que la loi interdise de de demander garant, assurance ET visale)