Avis sur le pré-état daté avant compromis

Bonjour,

La dette de cette personne ne vous incombe pas. Toutefois elle est considérable pour mettre en difficulté la trésorerie et causer un impayé envers des fournisseurs : quel est le montant du budget annuel de cette copropriété ?

Si l'impayé dépasse 25% du budget, il y aura certainement nomination d'un administrateur judiciaire... (et çà coûte cher ) et sans doute des appels de provisions pour combler le "trou", le temps du recouvrement qui peut prendre plusieurs années (ou ne jamais aboutir.)

Votre notaire doit vous expliquer le risque que vous prenez dans le cadre de son devoir de conseil.

Le budget annuel de la copropriété est de 87000 euros. A priori à ce jour il n'y pas de soucis pour payer les travaux ( la façade a été refaite il y a 5 ans par exemple sans soucis...)

Merci. Nous demanderons à notre notaire dans quelques jours lors de la signature du compromis. Nous sommes totalement novice et c'est presque illisible pour nous. Néanmoins nous savons que la propriétaire doit 78000 euros 

Un impayé de 78000 euros pour un budget de 87000 euros !!! Si c'est le cas, c'est énorme. 

Le syndic est soit un incapable, soit un escroc.

Il sera sans doute rapidement remplacé par un administrateur judiciaire nommé par le tribunal et chargé de redresser la situation.

Oui les PV d'AG ainsi que le tableau reprenant les crédits/débits de chaques propriétaires est formel... La propriétaire doit 78000 euros ( dettes qui s'écoulent depuis plusieurs dizaines d'années ... Ancienne propriétaire et la nouvelle qui a eu sa succession et vit toujours dans la résidence). 

Cette situation nous inquiète fortement malgré le fait que des procédures judiciaires sont en cours depuis 2019 et qu'à la prochaine AG qui a lieu dans qq jours sera voté le fait de mettre en vente aux enchères le bien immobilier.

Nous demanderons l'avis de notre notaire mais tout nous laisse à penser que nous allons nous rétracter durant le compromis dès que possible...

Nous voulons quand même avoir l'avis de notre notaire.

De quel type de complication parlez vous svp? Nous pouvons nous rétracter sous 10 jours sans aucun motif et soucis financier

Bonjour,

La dette d’un copropriétaire ne peut vous être imputée. Toutefois il sera peut-être nécessaire que l’assemblée générale décide un appel de fonds destiné à assurer la trésorerie de la copropriété tant que celle-ci n’aura pas recouvré sa créance.

Ce qui pourrait vous être imputé serait une quote-part de la partie de la créance qui se révélerait irrécouvrable même après saisie immobilière.

Il faudra connaître le prix estimé auquel l’appartement sera vendu et l’état hypothécaire de cet appartement.

Il faudra vérifier qu’il ne soit pas inscrit sur le lot en vente des hypothèques de rangs supérieurs à ceux des hypothèques du syndicat des copropriétaires.

Il faudra aussi vérifier auprès du syndic que le syndicat ait des titres exécutoires pour l’ensemble de ses créances et que ces titres ne soient pas devenus caducs par prescription.

Le montant figurant sur l’état fourni au notaire est énorme. Il correspond à des années de charges de copropriété. De mauvaises surprises sont à redouter.

Il y aura peut-être de mauvaises surprises mais il ne faut pas dramatiser. 

La créance est certes énorme mais elle est répartie largement sur 62 copropriétaires. Au cas où elle ne pourrait être recouvrée, il vous en coûterait de l’ordre d’un millier d’euros à considérer comme frais d’acquisition à ajouter au prix d’achat. Il y a certainement d’autres éléments plus décisifs à mettre en balance avant de décider comme la qualité du bâti, son état de conservation, l’environnement notamment.

Merci pour vos retours. Nous allons évidemment nous renseigner mais malheureusement le délai sera court car nous voulons pouvoir nous rétracter sans les 10 jours si besoin. Nous signons cette semaine, nous en parlerons avec notre notaire et allons prendre contact avec le syndic de copropriété 

Bonjour,

Votre pré état daté interroge quand même .....

Les charges courantes annuelles du lot que vous visez sont de 1500 € environ ...
Supposons que le lot ayant un impayé de 78000 € (écrivez vous) soit du triple de surface donc des charges annuelles de 5000 € cela représenterait environ 16 ans d'impayés !!!!

Je crains qu'il n'y ait d'autres lots impayés ...... ou alors c'est la compta qui est dans les choux .......

Perso je n'achète pas .....

L’état de la résidence est très correct, les copropriétaires décident d’entreprendre des travaux lorsqu’ils deviennent nécessaires, c’est le principal.

Dans la pire hypothèse les 78 000 € devront être intégralement assumés par 61 copropriétaires soit en moyenne 1 300 € pour chacun ce qui devrait vous amener à considérer que le prix d’acquisition de l’appartement est augmenté de 1 300 €. C’est peut-être acceptable ou une baisse du prix de ce montant est peut-être négociable. Renoncer à acheter un appartement pour la seule raison d’un écart de prix de 1 300 € me semble peu raisonnable surtout que c’est l’hypothèse la plus pessimiste. Dans l’hypothèse optimiste la saisie de l’appartement permettra à la copropriété de recouvrer la totalité de sa créance.

Un copropriétaire ne paie jamais ses charges de copropriété et les autres copropriétaires paient pour lui. Comme il y a 62 copropriétaires, ceux qui paient correctement dépensent en moyenne 1,64 % de plus qu’ils ne devraient. C’est en fait très modique et pratiquement insensible. Dans une toute petite copropriété il en serait bien sûr autrement mais la taille de la présente copropriété permet de rester serein.

Si la situation de trésorerie de cette copropriété paraît très déséquilibrée cela est dû à ce que la situation dure depuis très longtemps, probablement plus de vingt ans.

Quand une copropriété dépense 100 €, il est appelé exactement 100 € aux copropriétaires ni plus ni moins. Il arrive parfois que des copropriétaires ne répondent pas aux appels de fonds et que la copropriété a dépensé 100 € mais n’a reçu que 98 €. Si cela dure très longtemps la copropriété finit par manquer de trésorerie. Il est alors recouru à un palliatif, un appel de fonds exceptionnel pour constituer une avance de trésorerie qui est remboursée lorsque la copropriété a recouvré ses créances.

Je suppose qu’à côté du compte débiteur de 78 000 €, les comptes des autres copropriétaires ou anciens copropriétaires sont créditeurs à la suite de divers appels de fonds pour rétablir l’équilibre de la trésorerie.

Dans la mesure où il n’y a qu’un seul copropriétaire gros débiteur défaillant et où les autres compensent sans difficulté grâce à leur nombre, la situation comptable est anormale sans que la copropriété soit réellement en difficulté et Il n’y a pas de quoi s’alarmer.

Je ne dis pas qu’il ne faille pas procéder à des mesures de recouvrement mais je pense qu’il n’y a rien de dramatique qui doive conduire à renoncer à un achat.

Je n'ai pas accordé d'attention aux deux débiteurs de 2 000 €. Cela entache légèrement le tableau mais dans une copropriété de 62 lots cela n'a rien d'exceptionnel ni de gravement préoccupant. Un copropriétaire qui doit 78 000 € mais qui va se faire saisir sont lot plus deux autres qui doivent chacun 2 000 € m'inquièterait beaucoup moins que s'il y avait une vingtaine de mauvais payeurs devant au total 78 000 €.

Merci pour votre retour complet. Nous avons également envisagé la situation sous cette angle qui se veut rassurant. L'appartement est saisie et une vente aux enchères au prix de départ de 50000e va être voté en AG( il sera sans doute vendu plus.... Mais malheureusement si d'autres créanciers dont le trésor public cela sera plus complexe).

Nous voyons le notaire mercredi pour le compromis donc nous lui poserons toutes nos questions. La situation m'inquiète néanmoins beaucoup... La syndic n'a rien fait avant 2019 malgré une dette précédent la succession de presque 45000e datant de 2016.