- Rachat nue propriété et usufruit
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5 réponses
Bonjour,
Suite au décès de notre mère, je souhaite racheter la nue propriété de mon frère et de ma soeur, en effet, un tiers (de la famille à ma conjointe agé de 53 ans ) souhaiterait acquérir l'usufruit de la maison.
Quelle transaction serait la plus intéréssante du point de vue des frais? Racheter les deux parts puis vendre la totalité de l'usufruit, ou racheter les deux parts en nue-propriété, le tiers racheterait, quant à lui les trois parts de l'usufruit à chacun de nous trois?
Merci de pour vos réponse
Bonjour,
Chaque transaction immobilière engendre des "frais de notaire", incluant sa rémunération et diverses taxes. Donc moins vous faites de transactions, moins il y aura de frais.
Je comprends que suite au décès de votre mère vous avez tous les trois récupéré la pleine propriété de la maison. Il sera donc moins coûteux, point de vue des frais de notaire, que vous achetiez la nue-propriété (juridiquement il s'agira d'un partage avec soulte) et que votre proche achète directement l'usufruit.
Evidemment, la seconde solution peut être plus intéressante pour vous si vous comptez revendre l'usufruit avec une plus-value ou des conditions particulières.
Je vous conseille de lire les articles du Code civil sur les droits et devoir de l'usufruitier, voir si ça vous convient :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006136246/#LEGISCTA000006136246
L'on peut déroger à certains articles par un accord entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
Bonjour et merci pour votre commentaire
je retiens donc qu'il vaut meiux que je devienne propriétaire en pleine propriété et de revendre l'usfruit (sans plus value) à mon beau-frère, (celui-ci fera des travaux d'amélioration (veranda, isolation et toiture) avec mon accord, moi pour ma part (ou plutôt mes enfants!) récupèreront donc une maison de plus grande valeur d'ici quelques années.
Mon investissement sera limité, d'autant plus que j'ai récupèrer un terrain à batir que ma c'èdeé ce beau frère.
cdlmnt
À qui appartient précisément le bien actuellement ? La pleine propriété appartient-elle en indivision aux 3 enfants ? Votre père est-il décédé ou possède-t-il une partie du bien ?
Quel est l'objectif de l'opération ? Vous détiendriez la nue-propriété du bien et l'usufruit serait vendu par les 3 enfants à votre beau-père ou belle-mère ? Dans quel but ?
Comme toujours, le notaire reste un interlocuteur privilégié pour bien appréhender l'ensemble du projet.
Bonjour et merci pour votre commentaire,
Mes parents sont tous les deux décédés et la maison appartient aux trois enfants en indivision.
Mon beau frère célibataire (avec l'intention de le rester) souhaite racheter l'usufruit car c'est moins onéreux que d'acheter en pleine propriété,(50%), il a l'intention d'effectuer des travaux (veranda, isolation ), avec notre accord.
Lorsque qu'il ne sera plus de ce monde, mes enfants seront donc propriétaire d'une maison bien entretenue et avec plus de valeur, je suis bien consient que ce ne sera pas un "investissement" rentable à court terme, mais en contre partie il nous à cédé un terrain(attenant) à un terrain dont nous sommes déjà propriétaire, et qui devient donc un terrain constrcutible (25 ares) .
La question est donc uniquement sur la meilleure façon d'effectuer la transaction.
cdlmnt
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Posez votre questionBonjour et merci pour votre commentaire,
Mes parents sont tous les deux décédés et la maison appartient aux trois enfants en indivision.
Mon beau frère célibataire (avec l'intention de le rester) souhaite racheter l'usufruit car c'est moins onéreux que d'acheter en pleine propriété,(50%), il a l'intention d'effectuer des travaux (veranda, isolation ), avec notre accord.
Lorsque qu'il ne sera plus de ce monde, mes enfants seront donc propriétaire d'une maison bien entretenue et avec plus de valeur, je suis bien consient que ce ne sera pas un "investissement" rentable à court terme, mais en contre partie il nous à cédé un terrain(attenant) à un terrain dont nous sommes déjà propriétaire, et qui devient donc un terrain constrcutible (25 ares) .
La question est donc uniquement sur la meilleure façon d'effectuer la transaction.
cdlmnt
Sauf mention contraire dans l'acte de vente, l'usufruitier n'a pas besoin de l'accord du nu-propriétaire pour faire des travaux d'amélioration. S'il fait perdre de la valeur au bien, lors de l'extinction de l'usufruit lui (ici ses héritiers) peuvent être tenus de dédommager le nu-propriétaire.
L'usufruitier a l'obligation de "conserver la substance" du bien (il ne peut par exemple pas faire raser la maison pour y construire un centre commercial). Mais sous cette réserve, il jouit du bien à sa guise, y compris en faisant des travaux assez lourds s'il lui plaît.
Mon beau frère célibataire (avec l'intention de le rester) souhaite racheter l'usufruit car c'est moins onéreux que d'acheter en pleine propriété,(50%), il a l'intention d'effectuer des travaux (veranda, isolation ), avec notre accord
Le but de l'achat de l'usufruit par votre beau-frère est donc que ce soit lui qui finance des travaux d'amélioration sur un bien qu'il peut occuper sa vie durant et dont l'usufruit vous reviendra, ou à vos enfants après son décès.
Attention au piège. La loi encadre les travaux à la charge de l'usufruitier et ceux à la charge du nu-propriétaire. Pour faire simple, les travaux qui incombent à l'usufruitier sont à peu près équivalents à ceux d'un locataire. Les travaux tels que l'installation d'une véranda ou l'isolation pourraient vite être requalifiés en donation déguisée ou donation indirecte. Et le fisc est plutôt vigilant sur les "petits arrangements" notamment en famille.
Les travaux tels que l'installation d'une véranda ou l'isolation pourraient vite être requalifiés en donation déguisée. Et le fisc est plutôt vigilant sur les "petits arrangements en famille".
Je n'avais pas pensé à cà!
En fait, lorsque ma mère ést décédé, mon beau frère (qui est locataire dans une maison voisine), nous à demandé si on ne souhaitait pas reprendre la maison avec lui, il nous à parlé de son intention d'aménager une véranda et d'autres travaux, et que nous à expliquer que sa part de la maison nous reviendrai à son décès.
J'ai donc réfléchis quelle serait la solution la plus intéressante, indivision ou séparartion nue propriété / usufruit. (la derniere étant à mon avis plus intéressante au niveau des droits de succession). De plus au niveau des impots locaux cela me semble également plus simple à gèrer.
Maitenant peut-être existe-t'il un autre moyen
A savoir que dans une partie des combles et du sous sol, j'ai pas mal d'affaires (cartons, echaffaudage, et outils qui sont stokés et qui y resteront, car je n'ai pas assez d'espace chez moi)
cdlmnt
J'ai donc réfléchis quelle serait la solution la plus intéressante, indivision ou séparartion nue propriété / usufruit. (la derniere étant à mon avis plus intéressante au niveau des droits de succession)
D'où la vigilance du fisc !
De plus au niveau des impots locaux cela me semble également plus simple à gèrer.
?
La TF est à la charge du nu-propriétaire, et répartie entre eux en cas d'indivision.
Maitenant peut-être existe-t'il un autre moyen
Pour que les travaux payés par votre beau-frère ne soient pas une donation ? Je ne vois pas.
A savoir que dans une partie des combles et du sous sol, j'ai pas mal d'affaires (cartons, echaffaudage, et outils qui sont stokés et qui y resteront, car je n'ai pas assez d'espace chez moi)
Si votre beau-frère est usufruitier, il est libre de vous laisser entreposer vos affaires mais cela ne change pas la répartition U/NP et les droits et obligations de chacun.
Si vous maintenez votre projet de NP pour vous et U cédé à votre beau-frère et si vous ne voulez pas risquer un rappel de droits avec une taxation à 60% de la valeur donnée (donc des travaux), ce sera à vous de gérer et de financer les travaux envisagés.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Bonjour et merci de votre attention ,
j'ai reposté ma question le copié collé n'ayant pas focntionné
cdlmnt