Charges locatives

bonjour,

Élément de réponse (question 2) :

Vous parlez d'1 locataire sortant qui vous versait un forfait de charges mensuellement. OK.

Ça veut donc dire qu'il a un contrat de location meublée - [et pas un contrat de colocation nue (les 2 seuls contrats autorisant un forfait de charges)] - avec la précision de la mention "charges forfaitaires" = forfait dont le montant reste immuable pendant toute la durée de l'occupation du logement d'un même locataire (= pas de régularisation annuelle à faire comme dans le cas de "provisions" sur charges en location nue ni de possibilité de remboursement en cas de sous-consommations réelles ou supposées ni de demande de paiement supplémentaire  en cas de sur-consommations réelles ou supposées).

Cela dit, ça n'empêche nullement un bailleur de faire des retenues sur le DG de son locataire pour "dégradations"... dans la mesure où elles ont été légalement mises en exergue = mentionnées sur l'EDLS // EDLS signé des parties prenantes // justifiées par un devis ou une facture au moment de la restitution du solde du DG// ... etc.

Mais là, vous parlez de "frais d'entretien" :

-> Rien à voir donc avec des "réparations de dégradations mentionnées sur un EDLS"; 

-> De plus, quand c'est le bailleur qui répare lui-même lesdites dégradations, il est SEULEMENT en droit de se faire rembourser par le locataire les MATÉRIAUX qui ont été nécessaires à ladite réparation [par ex. peinture (matériau) : oui - rouleaux et pinceaux (matériels) : non.] = pas le temps passé, ni ses déplacements, ni sa peine,...

Le bailleur est en droit d'inclure ces futures dépenses d'entretien dans le forfait de charges de son locataire AVANT la signature du contrat de location : il annexera audit contrat la liste des éléments compris dans le forfait [et je vous rappelle qu'un forfait de charges inclut systématiquement la TEOM (si c'est ce système de Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères qui a été instauré dans la commune du logement loué).... sauf si - avant la signature du contrat de location - une clause a été introduite audit contrat spécifiant que la TEOM sera à payer à part et en sus du forfait de charges [et pendant que j'y suis, je précise : sur justificatif, sans les frais de gestion/rôle, au prorata journalier du temps d'occupation du locataire [= depuis la remise des clés quelle que soit la date de signature du contrat de location jusqu'au rendu des clés quelles que soient la date de fin du préavis du locataire qui a donné son congé (ou de fin du bail en cours si le congé émane du bailleur)].

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Pour résumer :

- un "forfait de charges" n'est autorisé QUE en cas de location meublée OU de colocation nue,

- vous ne pouvez pas - au dernier moment - ajouter au montant de charges forfaitaires mentionné sur le contrat de location un montant pour charges d'entretien (ou autres) : un forfait est une somme fixe le temps d'une même location, même si sur/sous-consommations,

- vous pouvez prévoir toutes ces dépenses dans un forfait de charges AVANT les signatures du contrat de location, sachant que SEUL le coût des MATÉRIAUX peut être intégré au forfait,

- vous pouvez augmenter le montant d'un forfait ENTRE deux locataires... tant que le montant total reste proche des dépenses réelles,

- la TEOM est systématiquement incluse dans le montant du forfait de charges (car, bien que restant toujours une taxe, dans ce cas-là elle est assimilée à une charge), sauf clause spéciale insérée au contrat avant les signatures,

- toute retenue sur DG (ou demande supplémentaire si le DG s'avèrait insuffisant) DOIT (= obligation) être justifiée par une "facture" OU un "devis" (même "non accepté").

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cdt.

PS : dans l'attente d'autres réponses, vous avez toujours la possibilité de contacter l’ADIL la plus proche du lieu de cette location : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement :

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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