Absence d'état des lieux de sortie, caution retenue
djivi38 Messages postés 64744 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Nous avons quitté notre logement le mois dernier, après le congé donné par le propriétaire qui souhaite revendre sa maison. Son congé a bien été transmit dans les délais légaux.
Pour expliquer un peu le contexte : il s'agit d'une maison dont le propriétaire actuel a hérité. Nous avions signé le bail de location avec son père, avant son décès. Le fils n'avait jamais visité la maison avant, et l'a découvert lors de la remise des clés.
Cependant, à la remise des clé, nous n'avons pas fait l'état des lieux de sortie. Le propriétaire n'ayant jamais loué, il ne savait apparemment pas, et pour notre part nous n'avons pas non plus réalisé qu'il fallait le faire.
Nous nous en sommes aperçu 1 mois après la remise des clés de l'absence d'EDLS, et avons averti le propriétaire, qui nous a répondu par téléphone de façon un peu vague. Il m'a semblé comprendre qu'il avait l'intention de le faire après les travaux de réparation ?
Dans tous les cas, je ne vois pas comment il pourrait nous retenir la caution sans EDLS, ce qu'il à l'intention de faire. D'autant plus qu'il n'a aucune idée de l'état de la maison lors de notre entrée (pas mal de choses n'allaient déjà pas, cassé, vétuste), et que l'EDLE ne comporte que des mentions "B" sans aucun autre commentaire ni photo.
Je compte attendre le délais des 2 mois avant d'exiger la restitution de la caution. Ma demande de restitution est-elle valable, ou a-t-il un recours contre nous ?
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1 réponse
bonjour,
* Une formule finale de POLITESSE aurait été appréciée...............
* Il s'agit de votre DG = DÉPÔT de GARANTIE, et PAS de votre "caution".
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Les EDL sont obligatoires...
- sans EDLE : le logement est réputé avoir été remis au locataire en "Bon état".
- sans EDLS signé des parties prenantes : aucune retenue sur DG au titre de réparation de dégradations ne peut être faite par le bailleur ET la partie la + diligente est en droit de mandater un commissaire (ex huissier) de justice (à frais partagés) - dans les 15jours suivant le départ du locataire, en tout cas << dans un délai maximum de 3 mois >> (voir le § II-C de mon topo ci-dessous - pour qu'il fasse un constat de l'état des lieux. IL convoquera par LRAR les parties au moins 7 jours avant la date qu'il aura fixée. Ni la présence ni les signatures des parties ne sont requises, les écrits d'un officier ministériel font foi, et donc son constat sera NON contestable. Si les clés n'ont pas été rendues au bailleur en fin de location contre un reçu daté et signé, loyers et charges seront dus jusqu'au jour inclus du constat du commissaire de justice.
Bien entendu, si le logement a été reloué par le bailleur ou s'il y a fait ou fait faire des travaux depuis le départ du locataire (mais à vous, locataire, de le prouver...), un EDLS contradictoire et/ou un constat par un commissaire deviendrait(ent) inutile(s)...
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Donc : pas d'EDLS signé des parties prenantes => pas de retenues possibles sur le DG au titre de réparation de dégradation => restitution de l'intégralité du DG dans "LE" mois qui suit le RENDU des clés au bailleur (d'où l'importance d'exiger un reçu daté et signé du bailleur)... sauf une éventuelle retenue provisoire en vue de la régularisation annuelle des provisions sur charges (voir le § II-G de mon topo).
S'il s'est passé 1 mois depuis le rendu des clés au bailleur, vous pouvez dès maintenant envoyer à votre bailleur une LRAR (vois le § II-J de mon topo) en lui réclamant :
a) la restitution de l'intégralité de votre dépôt de garantie dans un délai de... XY jours (à vous de choisir)...
b) et - si vous y aviez droit au jour du rendu des clés - des "indemnités de retard" : voir le § II-H de mon topo.
c) et, si vous le souhaitez, vous pouvez conclure par quelque chose du genre : << En cas de non respect du délai imparti, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal judiciaire où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. >> + une formule finale de politesse.
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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
ATTENTION : correction ici du § II-G
Le texte juste est :
“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”
et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.
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cdt.
PS : puisqu'il s'agit d'un congé émanant du bailleur, ET si vous avez quitté ce logement "pendant" le préavis du bailleur, vos loyers et charges n'étaient à payer QUE jusqu'au jour du rendu des clés au bailleur... si vous avez un reçu daté et signé du rendu de vos clés et que vous ayez par hasard payé le mois complet, réclamez aussi le trop perçu...
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La législation juridique et financière évolue en permanence...
Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse et je m'excuse si j'ai manqué de politesse dans mon premier message.
Vous avez très bien répondu à ma question, seulement ma crainte semble également confirmée : le propriétaire peut donc a priori dans un délai de 3 mois maximum après le rendu des clés, faire appel à un commissaire de justice. Or, le logement n'était pas en bon état lorsque nous l'avons pris, l'EDLE est quasiment vide avec seulement des mentions "bien", et nous n'avons pas de photo pour prouver l'état du logement à notre entrée.
Donc il se pourrait que le commissaire de justice mette tous les défauts de la maison (et il y en a !) à notre charge, car nous ne pouvons pas prouver l'état réel initial de la maison ? L'ancien propriétaire n'a jamais fait la moindre rénovation en 50 ans de cette habitation.
Je vous remercie d'avance pour votre aide
"le propriétaire peut donc a priori dans un délai de 3 mois maximum après le rendu des clés, faire appel à un commissaire de justice."
Oui, et vous aussi... si vous avez encore les clés (parce que sans les clés, si votre bailleur décidait de ne pas répondre à la convocation de votre commissaire de justice (la présence des parties n'est en rien obligatoire)... vous ne pourriez pas lui donner accès au logement... et donc il ne pourrait pas faire son constat d'EDLS = mentionner les dégradations qu'il constaterait (ce qui est complètement différent des "défauts" d'une maison !!)
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Par ailleurs... lisez le texte de la Cour de cassation ci-dessous :
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" L'ancien propriétaire n'a jamais fait la moindre rénovation en 50 ans de cette habitation."
MAIS, si j'ai bien compris, son fils, votre bailleur actuel, n'a mis les pieds dans votre logement que le jour de l'"EDLS + rendu des clés"... Et s'il n'a jamais fait - ou fait faire - des travaux dans ce logement depuis qu'il est devenu propriétaire, il ne peut PAS faire de retenue sur votre DG, en vertu de cet arrêt de la Cour de cassation civile 3° chambre du 1°/02/1995 - N° 93-15.20 qui stipule :
“ Un locataire bénéficie d’une exonération de réparations locatives pour cause de vétusté lorsque le bailleur n’a réalisé aucun travaux dans l’appartement pendant 18 ans.”
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et je vous rappelle les textes de loi mentionnés dans mon topo :
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4° : « Les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire. »
Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées QUE par vétusté ou force majeure. »
Voir également : art 7 loi 6/7/1989.
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Conclusion : restez à jour de vos loyers et charges et si l'intégralité (*) de votre DG (Dépôt de Garantie, versé à la remise de vos clés en début de location) ne vous est pas restituée dans "LE" mois qui suit - de date à date - le rendu des clés (fait le jour de l'EDLS), vous le réclamerez (Courrier R+AR dont vous gardez copie et preuves postales) : voir les § a), b) et c) de ma réponse post 1.
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(*) l'intégralité de votre DG... sauf si votre logement est en copropriété ET votre location AVEC des "provisions sur charges" (vs des charges au forfait), le bailleur est en droit de faire une retenue PROVISOIRE de 20% maxi du montant du DG en vue de la régularisation définitive de vos provisions sur charges, régularisation qu'il ne pourra faire QUE après approbation des comptes lors de l'AG (Assemblée Générale) annuelle des copropriétaires postérieure au rendu de vos clés.
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Je vous donne aussi à lire le post 14 de ce lien : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-9236355-charge-locative-pour-entretien-non-fait#dernier (sur le rendu des clés avec OU sans EDLS contradictoire...).
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Merci encore pour votre réponse.
"MAIS, si j'ai bien compris, son fils, votre bailleur actuel, n'a mis les pieds dans votre logement que le jour de l'EDLS + pour votre rendu des clés... S'il n'a jamais fait - ou fait faire - des travaux dans ce logement depuis qu'il est devenu propriétaire, il ne peut PAS faire de retenue sur votre DG"
Il n'a pas mis les pieds dedans, en effet, mais il a fait remplacer le chauffe eau lorsqu'il est devenu propriétaire, qui fuyait à grande eau depuis 2 ans, dont l'ancien propriétaire n'a jamais voulu faire le remplacement. Donc je suppose que ça annule l'absence de travaux depuis 18 ans.
Sinon, non je ne dispose plus des clés, je suis à jour sur tous les paiements dont la taxe ordure ménagère et ce n'est pas une copropriété. D'ailleurs je ne connais pas son adresse postale, uniquement adresse mail. Ca peut compliquer la lettre recommandé + AR.
Merci pour votre aide précieuse.
" Donc je suppose que ça annule l'absence de travaux depuis 18 ans."
OUI, forcément, ça annule.
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Le jour du rendu des clés, comme vous étiez à jour de tous vos paiements (= loyer principal + provisions mensuelles de TEOM) MAIS qu'il n'y a PAS EU d'EDLS, l'intégralité de votre DG doit vous être restituée dans LE mois qui suit ledit rendu des clés (*), sous peine de possibles pénalités (**).
N'y connaissant apparemment rien en matière de location, il serait bien étonnant que votre bailleur connaisse l'arrêt de la Cour d'appel de Montpellier !! Je pense que vous n'avez pas besoin d'attendre 2 mois [puisque le rendu du DG dans votre cas DOIT être intégral puisque pas de dégradations légalement relevées puisque pas d'EDLS, avec une restitution dans LE mois qui suit ce rendu des clés (***)] pour réclamer dores et déjà l'intégralité de votre DG + des pénalités de retard pour ce 1er mois de retard entamé...... à vous de trouver son adresse de domicile............
SI vous voulez être sûr qu'il ne pourra plus faire intervenir un commissaire de justice, attendez 3 mois après la date du rendu des clés pour réclamer votre dû + 3 mois de pénalités........ ça vous laisse du temps pour obtenir son adresse....
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Les coordonnées - au minimum : nom/prénom/adresse postale - DOIVENT figurer sur le contrat de location OU sur un "avenant au bail" quand il y a changement de propriétaire : art 3 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039369598/
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(*) avez-vous un reçu de rendu des clés, daté et signé du bailleur ?
(**) le jour du rendu des clés, votre bailleur a-t-il écrit, sur un support papier quelconque, votre nouvelle adresse ?
(***) exemple : clés rendues le 31/08 sans EDLS
=> délai légal de restitution du DG = 1 mois : du 1°/09 au 30/09 inclus
---> 1° mois de retard : du 1° au 31/10; 2° mois de retard : du 1° au 30/11; ... etc.
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Bonjour, Merci encore pour votre réponse.
Ah une nouvelle chose qui n'a pas été faite : l'avenant du bail lors du changement de propriétaire.
J'ai bien reçu un document du propriétaire mentionnant la date de rendu des clé après ma demande 1 mois plus tard, qu'il a antidaté.
Le propriétaire n'a pas ma nouvelle adresse.
Dans son attestation de rendu des clés, il y a juste nos identités, et la date du rendu des clés. Il n'y a pas de mention d'EDLS fait ou non.
J'attend de voir ce qu'il va faire d'ici la fin du mois, et je lui enverrai la lettre recommandé AR.
Merci pour votre aide.