Réclamation des 11 années des ordures ménagères

Vérifiez sur votre exemplaire du contrat de location.... : sur la ligne "Charges" il doit être précisé :

- SOIT "au forfait pour un montant mensuel de... €."

- SOIT "provision mensuelle de ... €."

- SOIT "Zéro".

- SOIT, au pire, "charges comprises" : mais dans ce cas, le bailleur DOIT préciser s'il s'agit d'un forfait ou de provisions.... sinon, en cas de litige, la justice a déjà considéré qu'il s'agissait, dans ce cas, de provisions.

Souvent, en location meublée, les charges sont sous forme de "forfait" et comprennent systématiquement toutes les charges (donc, y compris l'électricité du logement et la TEOM)....... sauf que, en ce qui concerne la TEOM, le bailleur est en droit d'insérer une clause - à la signature du contrat de location - précisant que la TEOM sera à payer à part et en sus du forfait de charges.

Par ailleurs, en location meublée, les charges peuvent également être sous forme de "provisions", à régulariser annuellement, et donc, la TEOM est automatiquement à payer à part, en sus des provisions mensuelles et à part de leur régularisation annuelle.

Tant que vous ne nous donnez pas ces précisions, nous ne pourrons pas aller plus loin dans la discussion...........

Cependant, si vous avez la preuve que vos locataires ont payé au gestionnaire chaque année et depuis 11 ans une TEOM, eux sont en règle... mais pas votre gestionnaire s'il ne vous les pas crédités sur votre compte de gestion.... --> si c'est bien le cas, vous pouvez faire une réclamation à votre gestionnaire....

mais attention : regardez vos déclarations de revenus fonciers : avez-vous déduit votre TF avec OU sans les TEOM (je ne parle pas des frais de gestion/rôle qui ne sont pas récupérables sur le locataire) ? Parce que [ SELON VOTRE RÉGIME FISCAL ], si vous avez déduit les TEOM en même temps que les TF et que maintenant votre gestionnaire vous remboursait ces 11 TEOM... ça ne va pas : vous ne pouvez pas À LA FOIS les avoir remboursées ET les avoir déduites de vos revenus fonciers........

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Ne confondez pas la prescription des charges entre bailleur ou gestionnaire et locataire [Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/ : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.» ]  avec une éventuelle (je ne sais pas : à vérifier) prescription entre bailleur et gestionnaire......

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Vous pouvez aussi contacter l’ADIL la plus proche du lieu de cette location : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement :

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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Je vous disais post 4 : << Tant que vous ne nous donnez pas ces précisions, nous ne pourrons pas aller plus loin dans la discussion...........>>

J'attends donc de savoir :

- les mentions demandées sur le CONTRAT de location meublée au sujet des charges,

- et si ledit CONTRAT de location meublée comporte une clause - depuis les signatures d'il y a 11 ans - précisant que la TEOM sera à payer à part en sus de toutes les autres charges... SANS cette clause, la TEOM est systématiquement INCLUSE dans les charges ET les charges sont "au forfait"... : à vous de nous préciser tout ça...................................................... 

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Votre gestionnaire vous réclame les copies des vos avis de TF des 3 dernières années parce que l'article 7-1 de la loi (n° 89-462) du 6/7/1989 stipule [(re)lire post 4] une prescription de 3 ans... etc..... MAIS cette prescription joue entre bailleur et locataire, ou, dans votre cas, entre votre gestionnaire et votre locataire..... À MOINS [ et je vous ai déjà dit que je l'ignorais et vous ai donné le lien de l'ADIL pour vous renseigner par vous-même ], qu'il existe, par ailleurs, une prescription entre gestionnaire et bailleur.... : parce que, SI il n'y en a pas ET que vous avez la PREUVE que cette TEOM a bien été payée depuis 11 ans par votre locataire à votre centre de gestion ET que votre gestionnaire refuse de vous rembourser la TEOM des 11 années tout en acceptant seulement de vous rembourser la TEOM des 3 dernières années... c'est qu'il tente de vous arnaquer.......................... tél à l'ADIL (en expliquant clairement la situation) pour savoir si votre centre de gestion est en droit de ne vous rembourser que les 3 dernières années... ou s'il DOIT corriger sa mauvaise gestion et vous rembourser les 11 années de TEOM : on ne peut pas le faire à votre place !

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