Taxe d'enlèvement des ordures ménagères - Provision sur charges Résolu/Fermé

Question

Bonjour à tous et toutes,

Je me permets de vous exposer mon cas particulier, dont la gravité est toute relative, je le conçois, mais je reconnais volontiers être tatillon.

Je suis locataire d'un bien non meublé pour lequel je verse mensuellement un loyer et une provision sur les charges locatives. La régularisation de ces charges se fait une fois par an, au moment de l'assemblée générale, et à ce moment-là, on vérifie le montant réel des charges et le montant des provisions et on équilibre la balance, soit par un remboursement du bailleur au bénéfice du locataire en cas de trop versé, soit par le locataire au bénéfice du bailleur si les provisions de l'année se révèlent insuffisantes.

Au mois de novembre de l'année dernière (2016), j'ai eu la surprise de trouver sur mon appel de charges (émis par une société de gestion locative bien connue) mon loyer, ma provision sur charges et un montant correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Étant dans la profession du droit depuis presque 15 ans, je m'en suis allé lire les textes de loi, les décrets d'application, le bail et ses annexes. J'ai bien vu, dans les annexes, que les charges récupérables peuvent se récupérer de deux façons, soit au moment de leur exigibilité sur présentation des justificatifs, soit au moyen de provisions sur charges versées mensuellement par le locataire.

Dans mon cas, il est clairement précisé dans le bail que je verserai une provision mensuelle dont le montant, fixe, est indiqué clairement dans le contrat.

J'ai écrit des emails, j'ai téléphoné, j'ai écrit des lettres recommandées à l'agence de gestion locative. C'est chaque fois la même réponse : « Ah, si, si, si, nous avons le droit de faire ainsi, d'ailleurs c'est ainsi que nous faisons avec tout le monde ! ».

Alors, de mon point de vue, ils ont tout faux. La TEOM est une charge récupérable comme une autre, visée expressément par le décret qui fait la liste exhaustive des charges récupérables et, à ce titre, doit être réglé d'abord par celui qui en est le premier redevable - le propriétaire bailleur - et ensuite récupéré sur le locataire, au moyen notamment des provisions mensuelles versées. 

Une fois la régularisation annuelle des charges effectuée, on déterminera si ces 12 provisions couvrent l'ensemble (en ce compris la TEOM) ou non, et on régularisera.

L'agence de gestion locative prétend être dans son bon droit, je prétends que non (et aucune de mes lectures sur internet ne me contredit, a priori et sauf erreur). L'agence prétend aussi que son avocat et son juriste la soutiennent pleinement et jugent qu'elle est dans son bon droit et qu'elle respecte toutes les lois en la matière.

Je ne vais pas tarder à demander l'avis d'un avocat, mais j'aimerais quelques avis extérieurs de la part des experts qui hantent ce forum, de façon à ce que, si on me démontre mon tort de manière évidente, je m'évite des frais inutiles.

Bien entendu, je suis disponible pour tout complément d'information qui vous ferait défaut et je vous remercie, tous, par avance.

Poisson92100 · Accepted Answer

Bonjour
Ils sont dans le droit

Et j'espère que vous n'êtes pas agent immobilier !!!!
Tout d'abord la TEOM est juridiquement une taxe et non une charge et est récupérable de droit public

Ensuite lisez donc l'art 23 de la loi de 89 sur les charges...ce n 'est pas du tout ce que vous semblez croire !

Uldrich · Answer

Merci pour votre intervention.

Je suis bien au courant de la loi de 89. Dans l'article que vous citez, le 23, on lit bien que sous le termes de charges récupérables se trouvent en autre diverses impositions, dont la TEOM (dernière ligne du décret). Il est aussi indiqué dans le même article, alinea 3, que ces charges peuvent donner lieu au versement de provision. Dans mon cas, il a été expressément stipulé dans le bail (qui prévaut) que je verserai une provision sur lesdites charges à un rythme mensuel, avec régularisation annuelle.

Je me répète : je ne conteste pas le fait que je doive rembourser cette taxe ni toute autre charge récupérable, je conteste le fait qu'elle ne soit pas inclue dans les charges pour lesquelles je règle une provision mensuelle.

djivi38 · Answer

bonjour,

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) : 

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité. 

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser. 
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »] 

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc. 

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

Savoir si la TEOM est due : 

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du  moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants : 

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement); 
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 

¤ À défaut de régularisation au moins annuelle (charges au réel), le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur. 

¤ En cas de régularisation tardive (charges au réel), le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne que les années régularisées tardivement, pas l'année en cours.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.
Cf. : https://www.pap.fr/patrimoine/impots-taxes/la-taxe-denlevement-des-ordures-menageres-teom/a2514

• Exonération : 
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS : 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
https://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/pme/environnement/dechets-economie-circulaire

Voilà ! Votre contestation est sans fondement.
Du coup, vous économisez combien ? On partage ?? ;-))

CDT.

Poisson92100 · Answer

il n'a pas compris pas compris la notion de provision- mais nos réponses ne lui plaisent pas
Qu'il fasse à sa guise et à ses frais !

Uldrich · Answer

Ce n'est pas que "j'adore" couper les cheveux en 4 mais quand on me réclame une taxe à plus de 100 € en novembre, pour qu'un an après lors de la régularisation de charges, on me rembourse 100 € car j'ai trop provisionné, je trouve ça un peu limite.

@djivi38 l'article du pap.fr que vous avez mis en lien, je l'avais déjà lu, et il reprend presque mot pour mot mes propos :

Pierre · Answer

Bonjour à tous, 
Je me permet de raviver la flamme sur ce sujet.



Pour bien comprendre.
Lorsque le propriétaire réclame les provisions mensuelles en supplément du loyer (rien d’anormal jusque là), ce dernier peut également demander le "remboursement" de la TOEM sans forcément passer par une régularisation des provisions de charges ?

C'est-à-dire vous faire savoir qu'au mois de novembre par exemple, vous serez redevable de la TOEM.
C'est-à-dire payer pour ...
... Octobre : votre loyer + vos provisions de charges
... Novembre : votre loyer + vos provisions de charges + la TOEM
... Décembre : votre loyer + vos provisions de charges



Pour illustrer ma question :
- le propriétaire réclame 100€ de provisions de charges mensuelles (en plus du loyer)
- le propriétaire réclame 100€ de "remboursement" pour la TOEM de manière ponctuelle (en novembre par exemple).

Soit une représentation par an de :
- (100€ de provisions x 12 mois) + 100€ de TOEM

Ne devrait-il pas plutôt régulariser ceci et ainsi proposer :
- 108,34 € de provisions x 12 mois ?



Merci pour vos retours.

fmalle · Answer

Bonsoir,
j'ai exactement le même problème avec mon propriétaire.
je paie  50 euros de provisions sur charges par mois et le bailleur (agence immoblière) m'a réclamé en fin 2017 la TEOM.
Evidement j'ai refusé de la payer tant que la régularisation annuelle n'a pas eu lieu pour les mêmes raisons que @djivi38 avait citées, l'agence est persuadée que la TEOM ne fait pas partie des provisions sur charges alors que mon contrat fait référence au décret 87-713, qui lui-même stipule dans l'article 4, dans la liste des charges récupérables, la taxe sur les ordures ménagères (ça m'insupporte l'incompétences des agents immobilier)

Mon problème, aujourd'hui, est que le proprio (pas l'agence) refuse de faire la régularisation (demandée à deux reprises par LRAR), et le montant de la TEOM figure toujours en impayés dans mes quittances.
la situation se complique encore: mon proprio m'a donné congé pour reprise, je quitte l'appartement dans 2 semaines et j'ai bien peur (suis certain) que les impayés (le montant de la TEOM) vont être récupérés à partir du Dépôt de garanti et en plus 20% de ce dernier pour les provisions (en attente de la régularisation qui n'aura jamais lieu).
Pouvez-vous svp me dire quels sont mes droits? ai-je le droit de demander une régularisation même après mon départ?

fmalle · Answer

Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Je suis dans le premier cas, la clause charge fait référence au décret 87-713 concernant la liste des charges récuperables.
cdt

fmalle · Answer

Bonjour,
Le décret 87-713 stipule dans l'article 4, dans la liste des charges récupérables, la taxe sur les ordures ménagères. Elle doit donc faire partie des provisions sur charge et être ajoutée (si ce n'est pas le cas) au moment de la régularisation annuelle.
merci

fmalle · Answer

Bonjour,
Merci pour cette réponse détaillée !
Oui mon bail stipule que les provisions sur charges comprennent toutes les charges récupérables citées dans le décret 87-71. 
Je comprends donc que la TEOM ne peut pas être demandée ponctuellement mais doit intégrer les provisions sur charges au même titre que les autres charges.
Cdt

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères - Provision sur charges

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