Taxe d'enlèvement des ordures ménagères - Provision sur charges

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- - Dernière réponse : djivi38
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20 janvier 2019
- 19 janv. 2019 à 16:11
Bonjour à tous et toutes,

Je me permets de vous exposer mon cas particulier, dont la gravité est toute relative, je le conçois, mais je reconnais volontiers être tatillon.

Je suis locataire d'un bien non meublé pour lequel je verse mensuellement un loyer et une provision sur les charges locatives. La régularisation de ces charges se fait une fois par an, au moment de l'assemblée générale, et à ce moment-là, on vérifie le montant réel des charges et le montant des provisions et on équilibre la balance, soit par un remboursement du bailleur au bénéfice du locataire en cas de trop versé, soit par le locataire au bénéfice du bailleur si les provisions de l'année se révèlent insuffisantes.

Au mois de novembre de l'année dernière (2016), j'ai eu la surprise de trouver sur mon appel de charges (émis par une société de gestion locative bien connue) mon loyer, ma provision sur charges et un montant correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Étant dans la profession du droit depuis presque 15 ans, je m'en suis allé lire les textes de loi, les décrets d'application, le bail et ses annexes. J'ai bien vu, dans les annexes, que les charges récupérables peuvent se récupérer de deux façons, soit au moment de leur exigibilité sur présentation des justificatifs, soit au moyen de provisions sur charges versées mensuellement par le locataire.

Dans mon cas, il est clairement précisé dans le bail que je verserai une provision mensuelle dont le montant, fixe, est indiqué clairement dans le contrat.

J'ai écrit des emails, j'ai téléphoné, j'ai écrit des lettres recommandées à l'agence de gestion locative. C'est chaque fois la même réponse : « Ah, si, si, si, nous avons le droit de faire ainsi, d'ailleurs c'est ainsi que nous faisons avec tout le monde ! ».

Alors, de mon point de vue, ils ont tout faux. La TEOM est une charge récupérable comme une autre, visée expressément par le décret qui fait la liste exhaustive des charges récupérables et, à ce titre, doit être réglé d'abord par celui qui en est le premier redevable - le propriétaire bailleur - et ensuite récupéré sur le locataire, au moyen notamment des provisions mensuelles versées.

Une fois la régularisation annuelle des charges effectuée, on déterminera si ces 12 provisions couvrent l'ensemble (en ce compris la TEOM) ou non, et on régularisera.

L'agence de gestion locative prétend être dans son bon droit, je prétends que non (et aucune de mes lectures sur internet ne me contredit, a priori et sauf erreur). L'agence prétend aussi que son avocat et son juriste la soutiennent pleinement et jugent qu'elle est dans son bon droit et qu'elle respecte toutes les lois en la matière.

Je ne vais pas tarder à demander l'avis d'un avocat, mais j'aimerais quelques avis extérieurs de la part des experts qui hantent ce forum, de façon à ce que, si on me démontre mon tort de manière évidente, je m'évite des frais inutiles.

Bien entendu, je suis disponible pour tout complément d'information qui vous ferait défaut et je vous remercie, tous, par avance.
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19 janvier 2019
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Merci
Bonjour
Ils sont dans le droit

Et j'espère que vous n'êtes pas agent immobilier !!!!
Tout d'abord la TEOM est juridiquement une taxe et non une charge et est récupérable de droit public

Ensuite lisez donc l'art 23 de la loi de 89 sur les charges...ce n 'est pas du tout ce que vous semblez croire !

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4 octobre 2017
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Merci
Merci pour votre intervention.

Je suis bien au courant de la loi de 89. Dans l'article que vous citez, le 23, on lit bien que sous le termes de charges récupérables se trouvent en autre diverses impositions, dont la TEOM (dernière ligne du décret). Il est aussi indiqué dans le même article, alinea 3, que ces charges peuvent donner lieu au versement de provision. Dans mon cas, il a été expressément stipulé dans le bail (qui prévaut) que je verserai une provision sur lesdites charges à un rythme mensuel, avec régularisation annuelle.

Je me répète : je ne conteste pas le fait que je doive rembourser cette taxe ni toute autre charge récupérable, je conteste le fait qu'elle ne soit pas inclue dans les charges pour lesquelles je règle une provision mensuelle.
Poisson92100
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19 janvier 2019
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vous n'avez manifestement pas compris la notion de provision- faite donc comme il vous semble..;à vos frais

bonne chnace
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20 janvier 2019
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Merci
bonjour,

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

Savoir si la TEOM est due :

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire par son locataire de la façon suivante :

Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

¤ À défaut de régularisation au moins annuelle (charges au réel), le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur.

¤ En cas de régularisation tardive (charges au réel), le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne que les années régularisées tardivement, pas l'année en cours.

Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.
Cf. : http://www.pap.fr/argent/impots/la-taxe-denlevement-des-ordures-menageres-teom/a2514

• Exonération :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
http://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/environnement/aides-taxes/dechets/taxe-enlevement-des-ordures-menageres

Voilà ! Votre contestation est sans fondement.
Du coup, vous économisez combien ? On partage ?? ;-))

CDT.
Uldrich
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4 octobre 2017
389 -
Bonjour djivi38,

J'avais déjà pris lecture de votre texte que vous copiez-collez ici tel quel mais je n'y ai pas trouvé de réponse claire quant au fait que bailleur et preneur aient convenu par un contrat en bonne et due forme de régler toutes les charges récupérables par le versement d'une provision mensuelle. Me trompé-je ?
djivi38
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20 janvier 2019
4946 > Uldrich
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4 octobre 2017
-
Le remboursement de la TEOM, quand les autres charges sont payées par provisions mensuelles, régularisées au moins 1 fois/an, est de notoriété publique : donc pas besoin d'un contrat pour mettre un tréma sur les "i".

Cdt.
Uldrich
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4 octobre 2017
389 -
@djivi38 D'ordre public, vous voulez dire ? Si oui, auriez-vous un texte pour que je comprenne parfaitement ? Merci par avance.
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19 janvier 2019
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Merci
il n'a pas compris pas compris la notion de provision- mais nos réponses ne lui plaisent pas
Qu'il fasse à sa guise et à ses frais !
djivi38
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20 janvier 2019
4946 -
15 ans de droit ??????
Poisson92100
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19 janvier 2019
4928 > djivi38
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20 janvier 2019
-
bien sur que non !!!
djivi38
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20 janvier 2019
4946 > Poisson92100
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19 janvier 2019
-
ouais... ça me paraît à moi aussi évident... même pas 1 année !!!!! Et c'est quelqu'un qui adore couper les cheveux en 4....
Post clos pour moi.
Bonne fin de journée à tout le monde.
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4 octobre 2017
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Merci
Ce n'est pas que "j'adore" couper les cheveux en 4 mais quand on me réclame une taxe à plus de 100 € en novembre, pour qu'un an après lors de la régularisation de charges, on me rembourse 100 € car j'ai trop provisionné, je trouve ça un peu limite.

@djivi38 l'article du pap.fr que vous avez mis en lien, je l'avais déjà lu, et il reprend presque mot pour mot mes propos :

Poisson92100
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19 janvier 2019
4928 -
merci de cloturer le post
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Merci
Bonjour à tous,
Je me permet de raviver la flamme sur ce sujet.



Pour bien comprendre.
Lorsque le propriétaire réclame les provisions mensuelles en supplément du loyer (rien d’anormal jusque là), ce dernier peut également demander le "remboursement" de la TOEM sans forcément passer par une régularisation des provisions de charges ?

C'est-à-dire vous faire savoir qu'au mois de novembre par exemple, vous serez redevable de la TOEM.
C'est-à-dire payer pour ...
... Octobre : votre loyer + vos provisions de charges
... Novembre : votre loyer + vos provisions de charges + la TOEM
... Décembre : votre loyer + vos provisions de charges



Pour illustrer ma question :
- le propriétaire réclame 100€ de provisions de charges mensuelles (en plus du loyer)
- le propriétaire réclame 100€ de "remboursement" pour la TOEM de manière ponctuelle (en novembre par exemple).

Soit une représentation par an de :
- (100€ de provisions x 12 mois) + 100€ de TOEM

Ne devrait-il pas plutôt régulariser ceci et ainsi proposer :
- 108,34 € de provisions x 12 mois ?



Merci pour vos retours.
djivi38
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20 janvier 2019
4946 > fmalle
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bonjour,

c'est là où vous faites erreur : vous n'êtes pas dans le cas 1/.
La TEOM est une TAXE (comme son nom l'indique) à la charge du locataire, mais n'est pas à proprement parler une charge au même titre que les autres charges récupérables.
Vous êtes dans le cas 2/... et devez donc rembourser cette TEOM sur justificatif, au prorata du temps d'occupation et sans les frais de gestion.

cdt.
fmalle
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19 janvier 2019
-
Bonjour,
Le décret 87-713 stipule dans l'article 4, dans la liste des charges récupérables, la taxe sur les ordures ménagères. Elle doit donc faire partie des provisions sur charge et être ajoutée (si ce n'est pas le cas) au moment de la régularisation annuelle.
merci
djivi38
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20 janvier 2019
4946 > fmalle
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19 janvier 2019
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Est-ce que votre bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables ?

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :
--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.
Dans TOUS les cas :
=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en location nue pour des co locataires uniquement) :
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer.
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.

• Exonération :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
http://www.cc-orb-jaur.fr/-la-redevance-d-enlevement-des-.html

• ARRIÉRÉS de TEOM :

Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Mais comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement, pas pour l'année en cours).

Cordialement.
fmalle
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Bonjour,
Merci pour cette réponse détaillée !
Oui mon bail stipule que les provisions sur charges comprennent toutes les charges récupérables citées dans le décret 87-71.
Je comprends donc que la TEOM ne peut pas être demandée ponctuellement mais doit intégrer les provisions sur charges au même titre que les autres charges.
Cdt
djivi38
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4946 > fmalle
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oui, si c'est pour la TEOM de l'année en cours.
Si c'est un ou des arriérés de TEOM, voir le dernier § "Arriérés".

cdt.
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