Travaux illégaux (partie privative):que demander au tribunal
MrVelo Messages postés 26 Statut Membre -
Bonjour,
Mon syndic a fait remplacer sans me prévenir mon cache de volet roulant privatif de manière illégale (sources fiables, pas le sujet du jour), afin de permettre un remplacement similaire chez mon voisin de pallier (auprès de qui j’avais refusé ce remplacement), et justifié par le syndic par des arguments fallacieux et faux (bien documentés). Et le syndic me demande de payer le remplacement de mon cache (l’aspect que le conteste). Depuis, je paie mes charges moins ce montant.
Comme la contestation et conciliation n’ont rien donné, j’ai fait une saisine requête auprès du tribunal judiciaire / du pôle de proximité (CERFA 16042*02; contre mon voisin, le syndic et la copro), en demandant:
- d’affecter le coût de ces travaux à mon voisin ou à défaut à la copro;
- un principal de 0€ (parce le remplacement en lui-même n’offre ni préjudice ni bénéfice);
- des dommages et intérêts pour le temps passé et le stress.
J’ai eu une première audience (où je me représente) et lors de laquelle un renvoi (dans 6 mois) a été accordé aux parties adverses. Par contre, ma requête a plusieurs problèmes selon le juge:
- le tribunal n’est pas compétent pour ré-affecter un coût de travaux à quiconque.
- un principal de 0€ est invalide. Il m’a proposé de modifier à l’oral ma demande et de passer le montant des dommages et intérêts dans le principal.
Questions:
- Sur la formulation: Comment doit être formulée ma demande auprès du tribunal pour que le syndic ne me demande plus de payer ces travaux? Quelle est la compétence du tribunal dans ce domaine? Que puis-je lui demander et que peut-il exiger dans son jugement? Un chatbot juridique me dit que je peux demander la nullité du paiement, mais est-ce correct? (je ne trouve rien ailleurs) Si le tribunal dit que je ne dois pas payer, qui déterminera qui doit payer?
- Principal et dommages et intérêts: Dans mon cas, à quoi auraient dû correspondre le « principal » et les « dommages et intérêts »? 1€ pour le principal? ou le montant des travaux demandés (450€)? ou ne mettre en principal que le montant du préjudice en temps/moral et 0€ en dommages et intérêts?
- Modification de ma requête? Est-ce que je peux encore demander au tribunal (avec les parties adverses en copie A/R je suppose) de modifier ma demande par rapport au premier point (ex: demande de nullité du paiement, si c’est ça qu’il faut)? Ou bien est-ce trop tard et je devrai uniquement plaider sur un dol (les justifications sont vraiment trompeuses) et ses conséquences sur moi?
Merci de votre attention, tout ça n’est pas facile. Ça a été un coup de massue quand le juge m’a dit que ma requête était problématique (alors que j’y avais bien prêté attention).
3 réponses
"1. le tribunal n’est pas compétent pour ré-affecter un coût de travaux à quiconque."
Ce qui est vrai, d'autant plus si la personne concernée par la réaffectation n'est pas présente à l'audience et ne peut donc pas s'en défendre.
Pour respecter le principe du contradictoire, il n'est possible de formuler des demandes qu'à l'encontre des personnes convoquées à l'audience.
Votre demande est plutôt, soit :
- une demande de dommages et intérêts à l'encontre du syndic (si le syndic fait bien partie de la convocation, sinon c'est mort) pour faute dans l'exécution de sa mission en ayant pris une décision outrepassant le cadre de son mandat (Article 1240 code civil)
- une restitution d’indu : le syndicat doit re-créditer votre compte copropriétaire de la somme réclamée mais qui n'est pas due à la copropriété car les travaux ont été effectués sans motif légitime.
Sachant que pour la restitution d'indu, les juges ont tendance à la rejeter s'il s'agit d'une simple écriture comptable car qu'il faut nécessaire un "paiement" pour caractériser un indu...
Même chose pour les dommages et intérêts, vous ne pouvez être indemnisé que d'un préjudice subit et donc tant que rien est payé il n'y a pas de préjudice.
J'ai toujours trouvé ce type de raisonnement stupides et inadaptés à la copropriété mais attendez-vous à ce que ce soit évoqué par votre adversaire car ça marche à presque tous les coups.
"2. un principal de 0€ est invalide. Il m’a proposé de modifier à l’oral ma demande et de passer le montant des dommages et intérêts dans le principal."
Une demande de dommage et intérêts (à l'encontre du syndic pour faute) ou de restitution d’indu sont également des demandes en principal.
Il suffit donc à priori de reformuler vos demandes.
"Sur la formulation: Comment doit être formulée ma demande auprès du tribunal pour que le syndic ne me demande plus de payer ces travaux? Quelle est la compétence du tribunal dans ce domaine? Que puis-je lui demander et que peut-il exiger dans son jugement? Un chatbot juridique me dit que je peux demander la nullité du paiement, mais est-ce correct? (je ne trouve rien ailleurs) Si le tribunal dit que je ne dois pas payer, qui déterminera qui doit payer?"
Vous ne pouvez formuler que des demandes pour un montant défini de moins de 5000€ via une requête.
Vous ne pouvez pas formuler de demander pour des montants indéfinis, donc je ne vois pas trop comment formuler une demande en "nullité".
Personnellement, dans des cas similaires, j'avais demandé des dommages et intérêts au syndic pour obtenir une indemnité à hauteur des sommes irrégulièrement réclamées.
Mais à condition de les payer au préalable, sinon il n'y a pas de préjudice justifiant d'une indemnisation.
"[...] montant du préjudice en temps/moral [...]"
Honnêtement, les juges ne reconnaissent jamais le préjudice de perte de temps et encore moins moral.
Vous pouvez toujours essayer de le démontrer sinon ça sera balayer d'un revers de main par le juge par une formulation du style : "il n'est pas démontré de préjudice moral justifiant de l'octroie de dommages et intérêts".
Vous aurez peut-être 100€ si le juge est de bonne humeur et en justifiant un minimum.
Vous feriez mieux de plutôt vous tourner vers une demande au titre de l'article 700 CPC qui a plus de chances d'aboutir.
Il s'agit de démontrer des frais occasionnés par la présente procédure :
- frais de correspondance
- frais d'impression
- frais de rédaction : requête, d'éventuelles conclusions écrites, etc...
- frais de représentation : perte de journée de travail, frais de déplacement (transports, IK, etc...) pour chaque audience (y compris les renvois)
Par frais, il peut également être question du temps passé si vous avez rédigé vous-même.
C'est mieux si vous produisez des justificatifs mais ce n'est pas nécessaire.
Avec un minimum d'efforts vous aurez 300€ et si vous justifiez de circonstances exceptionnelles ça peut même aller jusqu'à 600€.
Bonjour
vous ne faites jamais allusion à un point important
ce fameux cache ?? a t-il été autorisé en AG ???
parce que d'après vos propres écrits ; vous en avez 1 chez vous ; mais vous le refusez au voisin
Bonjour Dany, je n’ai pas précisé parce que ce n’était pas le sujet de la question (je l’ai mentionné dans la première phrase: « pas le sujet du jour »). Je l’ai juste mentionné pour donner le contexte grossièrement.
Je voulais que les réponses se concentrent ma grosse préoccupation du moment: la composition du principal et des dommages et intérêts.
Mais pour répondre à vos questions:
- Chaque fenêtre de l’immeuble a un cache qui est présent depuis la construction de l’immeuble il y a des décennies et est une partie privative d’après le règlement de copro.
- Mon voisin voulait changer le sien pour améliorer l’isolation et m’a dit qu’il fallait changer le mien pour changer le sien. J’ai décliné l’offre (je ne crois pas à cette amélioration, alors que le climat est un sujet crucial pour moi) et il a fait changer le tout par le syndic sans me prévenir et sans prévenir les autres membres du conseil syndical (dont un qui m’avait écrit que ça demandait l’approbation des copropriétaires concernés). Et le maître d’œuvre de ravalement (ça a eu lieu en parallèle, mais sans faire partie du chantier de ravalement voté en AG) a écrit dans un rapport que ça demandait l’approbation des copropriétaires concernés. Bref, j’ai divers éléments décisifs contre les parties adverses.
Bonjour
En fait ce que voulez faire c'est contester le paiement de ce remplacement, et le remboursement de ce que vous avez déjà payé .
Le remboursement est donc le principal .
Les dommages et intérêts ce sont par exemple le fait de n'avoir pas pu mettre de coté cet argent, des frais médicaux, de l'obligation de n'avoir pu travailler pour cette affaire etc : tous ce que vous pourrez justifier .
A minima les dépenses engagées par cette procédure ( facture de recommandé pour l'envoi des pièces à la partie adverse par exemple .
Ce n'est effectivement pas vous qui déciderez de qui doit payer ces frais si ce n'est pas vous .
Si vos sources fiables viennent d'un Chatbot ( que veut dire nullité du paiement ? ) qui n'a donc accès à aucun document comme le règlement de copropriété et les comptes rendu d'AG, je serai inquiet , le risque étant que votre demande n'aboutisse pas, et de devoir payer les frais d'avocat de la partie adverse .
Depuis, je paie mes charges moins ce montant.
Personnellement je ne comprends pas votre requête, puisque vous ne payez pas votre dû : donc , concretement, ce serait plutôt à la copro de vous assigner mais j'avoue ne pas comprendre votre position ( vous ne voulez pas de remplacement car ils n'avaient pas le droit de remplacer ? Mais vous ne voulez pas qu'ils l'enlèvent ??)
Bonjour, merci pour la réponse.
Pour le préjudice en temps (que je vois tomber dans les dommages et intérêts), il y a les 2 demi-journées de congé que j’ai dû poser pour la conciliation, les soirées que j’ai passé à démonter les arguments du syndic. Autant pour les congés je peux le justifier, pour mes soirées passées je ne pourrai le prouver (et c’est chronophage de chercher, faire des dossiers pour l’UFC et le conciliateur…). Je vois que la stratégie du syndic est de raconter des salades grossières, et que tout le poids de la contestation pèse sur mes épaules, pour qu’au final je renonce. Par le passé, un juge m’a accordé des dommages et intérêts non-appuyés par des documents pour le « dérangement » quand une assurance obligée de m’indemniser avait fait le mort, donc j’espère que ce sera aussi le cas.
Concernant le principal: j’ai l’impression que si j’avais payé l’entièreté de mes charges alors ça pourrait être vu comme une acceptation, mais si je refuse de payer cette part de mes charges alors on peut me rétorquer que je ne subis pas de préjudice à ce niveau.
Concernant les sources sûres: ce n’est pas le chatbot. J’ai utilisé ce dernier uniquement pour chercher des pistes (a posteriori) sur comment j’aurais dû formuler ma requête; je ne fais pas confiance en ses dires sauf si il me mène à des sources sûres. Mes sources sur l’illégalité des travaux sont (entre autres!): les infos juridiques de mon assurance, l’analyse de mon cas par l’UFC Que Choisir, le maître d’œuvre du chantier de ravalement (qui a eu lieu en parallèle) qui a écrit que le remplacement demandait l’approbation des propriétaires concernés.
Concernant ma démarche:
- Quand le syndic m’a annoncé oralement que je devrai payer (avant d’avoir un appel de fond), j’ai d’abord contesté oralement en AG (puis formellement par e-mail). Ça m’aurait semblé bizarre si j’avais payé, puis contesté et demandé un remboursement.
- Les argumentations (documentées) des parties adverses sont tellement mensongères et fallacieuses que ça ressemble (pour moi un non-juriste) à la définition du dol. Ça me semble légitime de demander réparation si on essaie de me tromper.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Merci beaucoup!
J’ai désigné comme parties adverses (représentées à l’audience qui a été renvoyée):
Comme le juge a dit que ce n’était pas la compétence du tribunal d’affecter les coûts, ce n’est pas une question de présence des personnes à l’audience.
Pour l’indu: merci pour l’analyse. J’aurais tellement aimé avoir trouvé un site web qui m’ait dit « si vous êtes dans ce cas manifestement illégal, alors faites ceci (payez, ne payez pas) »… J’ai trouvé ce jugement de cassation qui dit que le syndic est fautif car il a fait faire des travaux d’ascenseur au montant nettement supérieur à celui voté, et que le demandeur avait voulu que sa quote-part du surcoût lui soit indemnisé sous la forme de dommages et intérêts. J’imagine que ça veut dire qu’il avait payé dans ses charges la somme contestée… Mais au final, on ne sait pas quelle a été la décision du tribunal de proximité auquel le procès a été retourné: était-ce correct en principal ou en dommages-intérêts? Et qui a payé cette somme (syndic ou copro)?
Je trouve ça dingue que potentiellement pour que le syndic soit condamné à payer les travaux le copropriétaire doivent d’abord payer.
Je crois que pour le moment, je vais prévoir de reformuler ma demande. Mais je me demande toujours (si je gagne parce que l’action du syndic est considérée illégale) quel va être l’avenir de ce trou de 450€ dans la compta de la copro. Est-ce que c’est la copro qui va décider si elle veut payer ce trou ou bien demander au syndic de le payer? (je doute que le conseil syndical veuille poursuivre le syndic)
"Je crois que pour le moment, je vais prévoir de reformuler ma demande."
Sachez que l'avocat du syndicat/syndic, vous transmettra ses "conclusions" la veille de la prochaine audience, c'est un peu une tradition chez les avocats d'attendre systématiquement la veille.
Vous pouvez anticiper en envoyant vos propres "conclusions" avec vos demandes actualisées au plus tôt à vos adversaires, car sinon ils ne manqueront pas de demander des renvois à chaque fois que vous modifiez vos demandes ou apportez un nouvel élément.
La procédure a beau être orale, les juges préfèrent qu'on leur produise des écrits.
Il n'y a pas vraiment de formalisme pour les conclusions écrites si non représenté par avocat car ça dépend des articles 446-1 et suivants CPC qui prévoient uniquement que :
"Les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit."
Mais dans l'idéal il vaut mieux respecter un minimum de formalisme et le plan ci-dessous :
- identification des parties
- Rappel des faits (il faut rester factuel)
- Moyens de faits et de droit : Ce qui appuie vos demandes (en quoi c'est illégal, quelles sont vos preuves, commenter les documents que vous produisez, justifier vos demandes, etc...)
- Bordereau des pièces (à annexer) : liste l'ensemble de vos pièces en les numérotant.
- "Par ces motifs" : Récapitule vos demandes de manière TRES synthétique.
Par exemple :
A titre principal, CONDAMNER le syndic xxx au versement de yyy€ à titre de dommages et intérêts au titre des fautes commises,
A titre subsidiaire, CONDAMNER le syndicat xxxx à restituer la somme de yyy€ indument perçue.
Le fait de préciser "à titre subsidiaire" revient à dire que s'il n'est pas fait droit à votre demande principale, vous formulez cette demande à la place.
Vous pouvez également demander à condamner "in solidum" (c'est un peu comme "solidairement" mais sans le dire) le syndicat et le syndic ce qui vous permettra de vous retourner indifférent contre l'un ou autre pour le paiement des sommes.
Mais dans votre cas ce n'est pas applicable aux demandes principales, c'est surtout applicable aux demandes accessoires (article 700 et dépens)
A noter que le juge a un pouvoir d'interprétation et de reformulation, donc il pourra reformuler vos demandes si elles ne sont pas pleinement conforme à ce que permet la loi, tel que modifier une demande de "restitution" formulée à l'encontre du syndic en demande de dommages et intérêts car le syndic ne peut pas restitué quelque chose qu'il n'a pas pris, dans la mesure où il s'agit de sommes perçues par un tiers à lui-même, à savoir le syndicat.
Mais dans votre cas le juge préfère quand même que vous reformuliez vos demandes.
Il faut donc dans tous les cas reprendre les points principaux à l'oral (moyens de faits et de droit) ainsi que vos demandes (principales, dommages et intérêts, article 700, etc...) et renvoyer à vos conclusions écrites pour le surplus.
"Je trouve ça dingue que potentiellement pour que le syndic soit condamné à payer les travaux le copropriétaire doivent d’abord payer."
Evitez de poursuivre dans ce sens car ça n'aboutira à rien.
Pour la simple raison que le Conseil syndical n'a pas de personnalité morale et ne peut donc pas être condamné pour faute.
A la rigueur un membre du conseil syndical peut individuellement être condamné pour faute, mais ce n'est pas applicable dans votre cas pour la simple raison que le Conseil Syndical n'a aucun pouvoir de décision.
Assez basiquement donc, si le CS n'a pas pouvoir de décider, il ne peut pas voir sa responsabilité engager à ce titre, pour la décision prise.
C'est au final bel et bien le syndic qui porte seul la responsabilité car c'est uniquement lui qui a pouvoir de décision.
Vous ne pourrez donc strictement rien demandé à ce membre du conseil syndical sauf s'il intervenait dans le cadre d'un mandat confié par une AG (article 21-1 et suivants de la loi de 1965), mais j'en doute fortement.
"Mais je me demande toujours (si je gagne parce que l’action du syndic est considérée illégale) quel va être l’avenir de ce trou de 450€ dans la compta de la copro"
C'est le gros problème quand le syndic commet des fautes.
Il vaut mieux se retourner contre le syndic et formuler une demande de dommages et intérêts.
Car si vous demandez la restitution des sommes au Syndicat, bha c'est la collectivité des copropriétaires, y compris vous, qui vous retrouverez à payer les sommes restituées.
De la même façon, c'est la collectivité des copropriétaires qui subira le coût des frais d'avocat (probablement 2500-3000€) et pas le syndic qui prendra grand soin de les faire supporter intégralement par le syndicat, même si c'est lui qui est condamné.
Vous pouvez toutefois invoquer l'avant dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi de 1965 dans vos conclusions pour être exonéré de cette participation aux frais d'avocat, mais ça ne concernera que vous.
Je suis désolé, mais je n’avais pas vu votre réponse, et après avoir reçu les autres je suis resté sur l’action de reformuler ma demande et de prendre une pause (il me reste encore plusieurs mois avant la 1ère audience sur le fond).
Merci infiniment d’avoir pris le temps de m’avoir répondu en détails. C’est un moment difficile pour moi car si je me croyais être prêt et organisé pour cette procédure (j’en avais gagné 2 dans d’autres domaines sans que les parties adverses viennent), je me rends compte à quel point ça peut être technique et injuste pour la victime. Et donc j’apprécie cette aide du fond du cœur.
Après des heures de recherches pour savoir comment organiser des conclusions, j’ai décidé de les écrire sous forme plutôt libre (j’ai lu que n’étant pas avocat, je n’étais pas tenu à suivre la forme requise entre avocats; c’est vraiment trop dur et chronophage pour moi):
J’espère que le juge me donnera raison. J’espère avoir apporté assez d’arguments pour qu’il ne m’arrive pas ce qui est arrivé à un copropriétaire d’une jurisprudence qui avait dû aller en cassation (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 février 2012, 11-11.051):
"il avait perdu en 1ère instance (le tribunal avait dit qu’il ne pouvait pas agir seul)"
C'est l'éternel problème de la copropriété.
Les actions en responsabilité initiées par un copropriétaire à l'encontre du syndic sont assez limitées car contractuellement le syndic rend avant tout des comptes au syndicat et pas aux copropriétaires individuellement.
Pour ces raisons, il semble préférable d'assigner également le syndicat et d'invoquer l'action oblique (Action oblique - Fiches d'orientation - mai 2025 | Dalloz).
Par "créancier" et "débiteur" il n'est pas uniquement question de dette d'argent, il est question de manière plus générale de l'exécution d'une obligation par le débiteur au profit du créancier (obligation pour le syndic d'exécuter sa mission au profit du syndicat dans le respect de la loi et de son contrat par exemple).
Il y a diverses jurisprudences qui reconnaissent la possibilité pour un copropriétaire d'agir en action oblique pour se substituer au syndicat en situation de carence dans l'exercice de ses droits envers le syndic.
Mais le prérequis, c'est d'assigner le syndicat en plus du syndic.
Car "légalement" le syndic ne rend de compte qu'au syndicat, sauf que le syndicat est une personne morale dont le syndic a le monopole de la représentation, ce qui fait qu'il n'agira jamais à l'encontre de lui-même.
Typiquement, j'ai déjà vu un syndic qui pendant 2 ans n'a pas convoqué d'AG et n'avait plus de mandat valide.
Et comme une fleur, la 3ème année il a convoqué une AG pour approuver 3 exercices et faire renouveler son mandat.
Il a bien évidemment refusé de faire un geste commercial, ne serait-ce que pour l'économie des 2 AG qu'il n'a pas eu à organiser.
Et dans ce cas précis, il n'est pas possible de faire une action individuelle, car un copropriétaire ne subit pas vraiment de préjudice, ou alors presque impossible à démontrer.
Effectivement en "procédure orale", sans avocat, le code de procédure civile prévoit la possibilité de s'appuyer sur des "notes écrites" qui n'ont de fait pas le formalisme de conclusions.
Par contre, en ce qui concerne l'assignation, il y a une forme à respecter à peine de nullité de l'assignation.
cf Article 56 - Code de procédure civile - Légifrance
Et les conclusions se rédigent globalement comme une assignation, avec les modalités de comparution en moins.
Egalement, il n'est pas possible de produire des conclusions actualisées par rapport à l'assignation initiale ou de nouvelles pièces si votre adversaire n'est pas comparant sauf à prouver qu'il en a eu connaissance, notamment en lui signifiant au préalable par voie d'huissier.