Appartement loué constitué de 2 logements mitoyens

" Faut-il établir 2 baux au lieu d'un seul ? "

Le fait que ce soient des lots distincts n'oblige pas à faire des baux distincts.

L'important, c'est que ce qui compose le logement soit bien détaillé dans le contrat pour qu'il n'y ait pas d’ambiguïté quant à ce qui vous est loué, peu importe comment c'est découpé au niveau administratif derrière (lots de copropriété).

"et quelles seraient les conséquences pour moi (notamment TH éventuelle, et position prévisible de la CAF pour l'APL) ?"

Aucune, car dans tous les cas, les taxes sont dues proportionnellement aux surfaces occupées et en totalité s'il s'agit de la totalité du lot.

Pour la CAF, les aides ne prennent pas vraiment en compte la surface et encore moins le nombre de lots, cela prend surtout en compte de loyer et la composition du foyer.

La surface est tout au plus vérifiée pour s'assurer que la taille du logement est adaptée à la composition du foyer.

"* Je ne connais pas la situation cadastrale de ces 2 logements; quels seraient les impacts d'un nouveau bail pour le bailleur et pour moi ?"

La signature d'un nouveau bail n'est plus possible depuis le 1er janvier 2025 car le logement ne respecte plus les critères de décence au sens du décret décence de 2002 modifié en date du 1er janvier.

En particulier, il n'est plus possible de mettre en location des logements classés G, et donc de signer un nouveau contrat de location.

Pas d'incidence sur les contrats en cours qui peuvent se poursuivre.

Il serait donc préférable de faire un simple avenant que de refaire tout le contrat.

Sachant que même si le contrat n'est pas modifié, il reste valable et l'ensemble des droits afférents au bailleur sont transférés au nouveau propriétaire qui a juste besoin de se manifester auprès du locataire pour demander la poursuite du paiement des loyers.

"* Le percement du mur mitoyen (non porteur) pourrait-il être une solution envisageable ?"

Tout est possible et est histoire de négociation entre vous et le bailleur.

Rien n'oblige cependant le bailleur à faire des travaux, y compris d'accessibilité.

Le locataire ne peut pas non plus procéder à ce genre de travaux sans accord préalable du bailleur, car ce sont des travaux dits de "transformation".

Il faut donc formaliser la demande auprès du bailleur et éventuellement proposer d'en répartir le coût ou de les prendre vous-même en charge, sachant qu'il existe notamment des aides à l'accessibilité pour adapter les logements.

Plus d'infos ici : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/maprimeadapt-tout-savoir-sur-cette-aide-ladaptation-de-votre-logement