Sinistre dans les Locaux Communs, qui doit régler ?

"Si je ne me trompe pas, une charge récupérable est une charge que l'on récupère auprès de son locataire et, dans ce cas particulier, je ne comprends pas que cela soit aux locataires de la co-propriété de la supporter plutôt qu'à tous les co-propriétaires."

Vous comprenez bien et ça fait partie des "abus" courants des syndics.

Les "menues" réparations sont récupérables sur les locataires au sens du Décret n°87-713 du 26 août 1987, de même que les travaux d'entretien.

Sauf que des travaux de "remise en état" ne sont ni de menues réparations, ni des travaux d'entretien.

C'est notamment l'article 44 du décret de 1967 et l'article 45 qui donnent la définition de ce qui n'est pas une "menue réparation" ni des "travaux d'entretien".

Et bien évidemment, les travaux qui ne répondent pas à la définition de menue réparation ou de travaux d'entretien et qui ne sont pas justifiés par l'urgence, nécessitent un vote préalable en AG.

Mais en pratique rares sont les syndics à le faire.

"Ce montant sera t'il ensuite remboursé par l'assurance du co-propriétaire qui a subi le dommage et intégré en diminution lors du prochain apurement ? "

Légalement c'est le responsable qui doit effectuer à ses frais la remise en état.

Si la fuite a pour origine le logement d'un copropriétaire, c'est donc de sa responsabilité.

Et son assurance est censée couvrir l'indemnisation des tiers.

Mais pas sûr que le syndic fasse l'effort de faire les démarches auprès du copropriétaire (constat amiable, déclaration à l'assurance, etc...), par contre il n'a pas dû oublier de facturer ses honoraires de suivi de sinistre je suis sûr.

"Est-ce que j'ai une mauvaise compréhension de de ce qu'est une charge récupérable et qu'elles ne sont pas systématiquement à supporter par les locataires ?"

Une charge récupérable est une charge récupérable sur le locataire et donc qui répond aux conditions du décret sur les charges récupérables indiqué plus haut.

Mais en pratique c'est pas le syndic qui définit pour chaque charge si elle est récupérable ou non.

C'est bêtement basé sur le compte comptable dans lesquelles les dépenses sont imputées.

Et je suis prêt à parier que la remise en état du sinistre a été imputée dans le compte 615 "Entretien et petites réparations".

Tout comme je suis également prêt à parier que si vous demandez à votre gestionnaire du syndic pourquoi c'est une "charge récupérable", ils vont bêtement vous répondre "c'est pas moi qui décide, c'est le logiciel".

Edit : j'avais raté ce passage de votre message :

"une somme de 3100€ apparaît en code "Nature 781 Travaux Sinistres" comme étant une Charge Récupérable."

Je vois pas trop à quoi correspondrait "781" car ce n'est pas un compte comptable valide pour une "charge" au sens de l'arrêté sur les comptes de copropriété.

Les charges commencent forcément par 6xx.
 

Ça pourrait être une clé de charge bâtiment ou escalier, éventuellement.