Remplacement de meubles avant une location meublée

David-Eco Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 7 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 9 avril 2024 - 7 avril 2024 à 15:32
David-Eco Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 7 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 9 avril 2024 - 9 avril 2024 à 16:07

Bonjour

Je suis propriétaire d'un appartement dans lequel je vis. D'ici à plusieurs mois, je pars à l'étranger pour une durée indéterminée dans le cadre de mon travail, je vais donc louer mon appartement en logement meublé, et passer par une agence pour la gestion.

Toutefois, avant de louer, j'ai plusieurs travaux à faire, et de l'ameublement à ajouter/remplacer.

Je dois, entre autres, remplacer des meubles qui sont actuellement "de la récup", abimés ou vraiment pas beau pour une location. Par exemple, je dois remplacer le lit de la chambre principal, ainsi que les tables de nuit et le meuble de rangement qui sont bien trop imposants (chambre étroite du coup, pas pratique et pas agréable pour tout le monde).

J'aimerais faire déduire ce remplacement de meubles (ainsi que les autres travaux comme le remplacement du radiateur HS, des prises de courant et de l'électroménager) de l'imposition que j'aurai avec les loyers (par amortissement ou en charge).

Ma question est simple : comment faire ? 
Y a-t-il des délais légaux par exemple (du style : vous devez louer votre bien dans les 6 mois après les travaux/remplacements de meubles).

Sur google, je trouve uniquement des sujets liés aux locataires qui veulent changer les meubles de leur location meublée. Moi, je suis le propriétaire qui veut remplacer des meubles avant de louer afin de rendre l'appartement agréable et fonctionnel pour les futurs locataires.

Merci d'avance de votre aide.

2 réponses

_lael_ Messages postés 4601 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 20 juin 2024 2 119
Modifié le 7 avril 2024 à 20:34

De toutes évidences vous comptez louer en "meublé", il vous faudra donc respecter la liste minimale de meubles prévue par décret.

Contrairement au foncier, en meublé (BIC) vous devez vous immatriculer et créer une micro-entreprise pour pouvoir louer et déclarer vos revenus.
 

A noter que vous pouvez vous faire accompagner par un expert-comptable ou un des nombreux sites internets qui proposent ce genre de services pour du LMNP.
L'avantage c'est que 2/3 du montant est récupérable sous forme de crédit d'impôts et le 1/3 restant est déductible ce qui fait qu'au lieu de vous coûter 600€ ça vous coûterait environ 100€ après avantages fiscaux.


Vous avez la possibilité de "céder" vos meubles d'occasion à votre activité afin de pouvoir les amortir / déduire des recettes de votre activité.

Le prix doit tenir compte de la vétusté et de la durée d'usage. Par exemple il est considéré que le mobilier a en général une durée de vie de 7 ans, il faut donc en tenir compte pour définir le prix de cession. Si votre mobilier a 5 ans, vous pourrez tout au plus le céder à environ 30-40% de sa valeur d'origine. Même si votre mobilier a plus de 7 ans, vous pouvez le céder à une valeur résiduelle d'environ 20-30% tant qu'il est fonctionnel.

Vous devrez faire évaluer la valeur de votre logement pour pouvoir également l'amortir. Par exemple pour un logement de 200.000€, vous pouvez déduire environ 6.000€/an de vos recettes locatives.
Soit vous le faites évaluer AVANT les travaux, ce qui vous permet d'amortir les travaux séparément, soit vous le faites évaluer APRES les travaux mais à ce compte-là vous ne pourrez pas amortir les travaux.
C'est donc en général préférable de faire évaluer l'appartement AVANT.
Par contre si vous avez fait démarrer votre activité APRES la réalisation des travaux vous n'aurez pas le choix et ne pourrez pas amortir les travaux.



Pour le reste il vaut mieux que vous déclariez une date de début d'activité précédent la date de réalisation des travaux ou d'achat d'ameublement sinon vous ne pourrez pas les déduire / amortir.

La règle, c'est que uniquement les factures postérieures au démarrage d'activité peuvent être déduites ou amorties.

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David-Eco Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 7 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 9 avril 2024
7 avril 2024 à 23:29

Merci BEAUCOUP pour cette RÉPONSE ????. 

Soit je ne comprends pas tout, soit la législation me semble sans aucun logique ????.

Je dois remettre mon appartement en état AVANT la location, ce qui est tout à fait logique. Mais vous me dites que je ne pourrai pas déduire mes charges si je fais les travaux AVANT la location.

Comment font tout ceux qui rénovent pour louer ensuite dans ce cas ?

Sinon vous me dites que la solution c'est de déclarer mon activité, et ensuite lancer les travaux pour pouvoir les déduire. C'est bien ça ? Mais puis-je déclarer mon activité et commencer à louer dans 6 mois ? 

Car dans ce cas, je déclare mon activité demain, je fais les réparations, maintenance et le changement de meuble dans les 6 prochainsoi, je loue dans 6 mois, et je déduis tous mes travaux lors de ma première déclaration (début 2025?).

Pour info, mes meubles ont presque tous plus de 7 ans, et certains ne sont clairement pas à laisser pour une location meublée longue durée. Je dois remplacer beaucoup de choses pour que l'appartement gagne en confort. Je dois aussi remplacer la porte d'entrée par une porte sécurisé et isolante. Bref, j'ai beaucoup de frais à faire avant de louer, d'où le fait que je cherche à 'modifier' l'appartement AVANT de faire les visites et donc bien avant d'avoir un locataire (pour me donner toutes les chances d'avoir un locataire). 

J'ai également fait une estimation du loyer, mais pas de l'appartement en lui-même. Je peux déduire la valeur de mon logement malgré qu'il ait été ma résidence principale pendant 6 ans ? 

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_lael_ Messages postés 4601 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 20 juin 2024 2 119 > David-Eco Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 7 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 9 avril 2024
Modifié le 8 avril 2024 à 12:22

" Mais vous me dites que je ne pourrai pas déduire mes charges si je fais les travaux AVANT la location"

Ce n'était peut-être pas très clair dans mon message, mais quand je parlais de "date de début d'activité", ce n'est pas la date de mise en location.

Le début d'activité peut très bien précéder la date de première location, notamment pour pouvoir aménager et faire des travaux.



"Mais puis-je déclarer mon activité et commencer à louer dans 6 mois ? "

Du coup oui, c'est le principe.

Attention quand même si vous faites démarrer votre activité en 2024 mais ne louez qu'en 2025, car il vous faudra quand même déposer une liasse fiscale pour 2024 si vous voulez pouvoir bénéficier de la déductibilité de vos frais de l'année 2024.

Vous allez également devoir payer la CFE (environ 100-250€ la première année complète selon où se trouve le logement).



"Je peux déduire la valeur de mon logement malgré qu'il ait été ma résidence principale pendant 6 ans ? "

Vous pouvez, c'est le principe.

Dans l'idéal c'est mieux une estimation par un professionnel de l'immobilier, mais c'est également toléré de se baser sur des sites d'estimation en ligne (meilleursagents, immo-data, données publiques DVF, etc...), l'important c'est de pouvoir justifier de la réalité de l'estimation.

La plus-value constatée lors de la réévaluation qui a lieu avant d'affecter le logement à votre activité est mise en report d'imposition, donc vous n'aurez pas non plus à vous en acquitter avant de vendre.

Et le jour où vous vendrez vous ne paierez pas non plus plus de plus-value pour avoir loué que si vous n'aviez pas loué. Vous bénéficierez également des mêmes abattements pour durée de détention.

C'est le gros avantage du LMNP.

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David-Eco Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 7 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 9 avril 2024 > _lael_ Messages postés 4601 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 20 juin 2024
Modifié le 8 avril 2024 à 21:58

Encore un énorme merci pour tous ces détails. Et pour information, je ne compte pas vendre mon bien.

Selon ce que vous me dites et ce que j'ai lu un peu partout, pourriez-vous m'indiquer si ma démarche est bonne :

1- Je fais évaluer mon bien.

2- Je déclare mon activité LMNP en régime d'imposition réel simplifié (980€ de loyer/ mois) en avril 2024.

3- Je fais les achats du mobilier et les travaux et les diags entre avril 2024 et septembre 2024.

4- Je refais évaluer mon bien en octobre 2024.

5- Je commence la location meublée à partir de novembre 2024.

4- Début 2025, je dois faire ma déclaration fiscale des entreprises (liasse fiscale) de 2024 en indiquant mes 2 mois de loyer et en déduisant mes charges (comme les frais d'agence immo) et potentiellement mes amortissements. Mes travaux et achats de mobiliers réalisés entre avril et novembre seront des amortissements. La literie peut s'amortir sur 6 ans, le canapé/table de séjour/peinture sur 10 ans, et le reste du mobilier sur 5 ans à priori. Je peux également déduire.

5 - Année 2025 : Location toute l'année

6 - Fin 2025/début 2026 : Déclaration fiscale de 2025 + paiement du CFE 

Est-ce que tout est bon ?

La seule chose que je ne comprends pas bien, c'est pourquoi faire une évaluation de mon bien maintenant, et une évaluation avant la location. Je vais remplacer certains éléments, mais je doute que ça augmente la valeur de mon bien car la valeur d'un bien n'est pas définie par le mobilier (je n'ai pas d'extension à faire, pas d'ajout d'équipement de base ayant déjà de tout, ni de gros travaux à faire  part le remplacement de 2 portes, d'un radiateur et un peu d'électricité).

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_lael_ Messages postés 4601 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 20 juin 2024 2 119 > David-Eco Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 7 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 9 avril 2024
Modifié le 9 avril 2024 à 15:51

L'évaluation est à faire au démarrage de l'activité, ça n'a donc aucune utilité de réévaluer une seconde fois avant de mettre en location car vous ne pouvez rien faire de cette évaluation.

Sinon le reste sur le principe c'est cohérent.

Ce n'était peut être pas très clair mais vous aviez deux possibilités pour l'évaluation :

1) Vous déclarez votre activité et évaluez la valeur du logement AVANT les travaux : travaux amortissables, charges déductibles, etc...

2) Vous déclarez votre activité et évaluez la valeur du logement APRES les travaux : les travaux de sont pas amortissables mais sont indirectement pris en compte dans la valeur du bien qui en toute logique a augmenté après les travaux.

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David-Eco Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 7 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 9 avril 2024 > _lael_ Messages postés 4601 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 20 juin 2024
9 avril 2024 à 16:07

Je n'ai plus qu'à choisir pour l'évaluation du bien avant, ou après ;-).

J'y vois beaucoup plus clair maintenant et vous y avez contribué, alors encore une fois, un grand merci à vous pour votre aide !

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djivi38 Messages postés 51511 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 20 juin 2024 15 198
7 avril 2024 à 23:37

bonjour,

si vous me le permettez, un tout petit conseil : vos meubles ayant + ou - 7 ans, achetez du neuf... et du neuf trèèèès solide....

cdt.


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David-Eco Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 7 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 9 avril 2024
8 avril 2024 à 00:03

Bonjour. Pour quelle raison me dites-vous ça ? 

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djivi38 Messages postés 51511 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 20 juin 2024 15 198 > David-Eco Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 7 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 9 avril 2024
8 avril 2024 à 00:06

Parce que les locataires ne prennent pas souvent soin des affaires du bailleur.... mais bien sûr, vous faites comme vous voulez :-))

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_lael_ Messages postés 4601 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 20 juin 2024 2 119 > David-Eco Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 7 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 9 avril 2024
8 avril 2024 à 12:32

Ça dépend des locataires, mais certains sont effectivement très peu soigneux.

Au début je privilégiais surtout l'esthétique et j'avais même fait appel à une décoratrice d'intérieur.

Puis rapidement on se rend compte que ça sert pas à grand chose d'y mettre autant d'argent pour devoir une fois sur 2 tout racheter ou refaire au bout de 2-3 ans car les murs auront des traces de griffures et les meubles sont endommagés voire cassés.


Maintenant mon principal critère c'est la solidité et ensuite le prix, qui doit être au plus moyen-bas de gamme.

Et tous les murs sont en blanc uni.

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David-Eco Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 7 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 9 avril 2024 > _lael_ Messages postés 4601 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 20 juin 2024
8 avril 2024 à 21:24

Effectivement ça dépend des locataires, dont le "type" est représentatif du loyer, du bien et du "standing". L'agence immo avec qui j'ai parlé m'indique que dans ma situation, il est extrêmement rare de tomber sur de mauvais locataires (ville réputée "bourgeoise", loyer à 1000€, critères de dossier que j'ai choisi).

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img6100 Messages postés 69 Date d'inscription samedi 3 février 2024 Statut Membre Dernière intervention 19 juin 2024 21 > David-Eco Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 7 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 9 avril 2024
8 avril 2024 à 21:59

ça veut rien dire

Oui vous n'allez pas avoir de cas social qui vont gravement dégrader votre logement, mais même des gens aisés ou de classes "bourgeoises" ne savent pas forcément prendre soin d'un logement, faire attention aux meubles etc

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