Remplacement de meubles avant une location meublée

" Mais vous me dites que je ne pourrai pas déduire mes charges si je fais les travaux AVANT la location"

Ce n'était peut-être pas très clair dans mon message, mais quand je parlais de "date de début d'activité", ce n'est pas la date de mise en location.

Le début d'activité peut très bien précéder la date de première location, notamment pour pouvoir aménager et faire des travaux.

"Mais puis-je déclarer mon activité et commencer à louer dans 6 mois ? "

Du coup oui, c'est le principe.

Attention quand même si vous faites démarrer votre activité en 2024 mais ne louez qu'en 2025, car il vous faudra quand même déposer une liasse fiscale pour 2024 si vous voulez pouvoir bénéficier de la déductibilité de vos frais de l'année 2024.

Vous allez également devoir payer la CFE (environ 100-250€ la première année complète selon où se trouve le logement).

"Je peux déduire la valeur de mon logement malgré qu'il ait été ma résidence principale pendant 6 ans ? "

Vous pouvez, c'est le principe.

Dans l'idéal c'est mieux une estimation par un professionnel de l'immobilier, mais c'est également toléré de se baser sur des sites d'estimation en ligne (meilleursagents, immo-data, données publiques DVF, etc...), l'important c'est de pouvoir justifier de la réalité de l'estimation.

La plus-value constatée lors de la réévaluation qui a lieu avant d'affecter le logement à votre activité est mise en report d'imposition, donc vous n'aurez pas non plus à vous en acquitter avant de vendre.

Et le jour où vous vendrez vous ne paierez pas non plus plus de plus-value pour avoir loué que si vous n'aviez pas loué. Vous bénéficierez également des mêmes abattements pour durée de détention.

C'est le gros avantage du LMNP.

Encore un énorme merci pour tous ces détails. Et pour information, je ne compte pas vendre mon bien.

Selon ce que vous me dites et ce que j'ai lu un peu partout, pourriez-vous m'indiquer si ma démarche est bonne :

1- Je fais évaluer mon bien.

2- Je déclare mon activité LMNP en régime d'imposition réel simplifié (980€ de loyer/ mois) en avril 2024.

3- Je fais les achats du mobilier et les travaux et les diags entre avril 2024 et septembre 2024.

4- Je refais évaluer mon bien en octobre 2024.

5- Je commence la location meublée à partir de novembre 2024.

4- Début 2025, je dois faire ma déclaration fiscale des entreprises (liasse fiscale) de 2024 en indiquant mes 2 mois de loyer et en déduisant mes charges (comme les frais d'agence immo) et potentiellement mes amortissements. Mes travaux et achats de mobiliers réalisés entre avril et novembre seront des amortissements. La literie peut s'amortir sur 6 ans, le canapé/table de séjour/peinture sur 10 ans, et le reste du mobilier sur 5 ans à priori. Je peux également déduire.

5 - Année 2025 : Location toute l'année

6 - Fin 2025/début 2026 : Déclaration fiscale de 2025 + paiement du CFE 

Est-ce que tout est bon ?

La seule chose que je ne comprends pas bien, c'est pourquoi faire une évaluation de mon bien maintenant, et une évaluation avant la location. Je vais remplacer certains éléments, mais je doute que ça augmente la valeur de mon bien car la valeur d'un bien n'est pas définie par le mobilier (je n'ai pas d'extension à faire, pas d'ajout d'équipement de base ayant déjà de tout, ni de gros travaux à faire  part le remplacement de 2 portes, d'un radiateur et un peu d'électricité).

L'évaluation est à faire au démarrage de l'activité, ça n'a donc aucune utilité de réévaluer une seconde fois avant de mettre en location car vous ne pouvez rien faire de cette évaluation.

Sinon le reste sur le principe c'est cohérent.

Ce n'était peut être pas très clair mais vous aviez deux possibilités pour l'évaluation :

1) Vous déclarez votre activité et évaluez la valeur du logement AVANT les travaux : travaux amortissables, charges déductibles, etc...

2) Vous déclarez votre activité et évaluez la valeur du logement APRES les travaux : les travaux de sont pas amortissables mais sont indirectement pris en compte dans la valeur du bien qui en toute logique a augmenté après les travaux.

Je n'ai plus qu'à choisir pour l'évaluation du bien avant, ou après ;-).

J'y vois beaucoup plus clair maintenant et vous y avez contribué, alors encore une fois, un grand merci à vous pour votre aide !

Parce que les locataires ne prennent pas souvent soin des affaires du bailleur.... mais bien sûr, vous faites comme vous voulez :-))

Ça dépend des locataires, mais certains sont effectivement très peu soigneux.

Au début je privilégiais surtout l'esthétique et j'avais même fait appel à une décoratrice d'intérieur.

Puis rapidement on se rend compte que ça sert pas à grand chose d'y mettre autant d'argent pour devoir une fois sur 2 tout racheter ou refaire au bout de 2-3 ans car les murs auront des traces de griffures et les meubles sont endommagés voire cassés.

Maintenant mon principal critère c'est la solidité et ensuite le prix, qui doit être au plus moyen-bas de gamme.

Et tous les murs sont en blanc uni.

Effectivement ça dépend des locataires, dont le "type" est représentatif du loyer, du bien et du "standing". L'agence immo avec qui j'ai parlé m'indique que dans ma situation, il est extrêmement rare de tomber sur de mauvais locataires (ville réputée "bourgeoise", loyer à 1000€, critères de dossier que j'ai choisi).

ça veut rien dire

Oui vous n'allez pas avoir de cas social qui vont gravement dégrader votre logement, mais même des gens aisés ou de classes "bourgeoises" ne savent pas forcément prendre soin d'un logement, faire attention aux meubles etc