Difference entre SCI soumise a IR ou IS lors de sa création

4medable Messages postés 8 Date d'inscription jeudi 28 mars 2013 Statut Membre Dernière intervention 12 février 2024 - Modifié le 12 févr. 2024 à 12:16
 Arrow - 12 févr. 2024 à 11:55

Bonjour,

Je souhaite créer une SCI avec mes 3 enfants.

Un apport en numéraire de 3 000 euros (par mes enfants)

et un apport en immobilier d'un appartement de 300 000 euros par mes soins.

A quels frais dois-je m'attendre.

merci.

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5 réponses

hoquei44 Messages postés 16333 Date d'inscription dimanche 19 janvier 2014 Statut Membre Dernière intervention 3 novembre 2024 8 787
20 janv. 2024 à 18:10

Bonjour,

Quel est l'intérêt que vous recherchez dans la création de cette SCI ?

CB


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4medable Messages postés 8 Date d'inscription jeudi 28 mars 2013 Statut Membre Dernière intervention 12 février 2024
22 janv. 2024 à 09:10

Merci CB.

-Transmettre de mon (notre) vivant une partie de mon patrimoine immobilier.(fiscalité en - ).

- Faire en sorte de ne pas créer un conflit entre mes enfants dont le caractère est assez différents. (artistes et affairistes)

HA.

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hoquei44 Messages postés 16333 Date d'inscription dimanche 19 janvier 2014 Statut Membre Dernière intervention 3 novembre 2024 8 787 > 4medable Messages postés 8 Date d'inscription jeudi 28 mars 2013 Statut Membre Dernière intervention 12 février 2024
Modifié le 22 janv. 2024 à 09:44

Pour le premier point, oui la SCI s'avère utile.

Pour le second point, cela ne sert strictement à rien. A votre départ, vos deux enfants se retrouveront face à face en devant prendre des décisions dans la SCI, s'y loger, vendre ou louer. Il n'y a pas mieux comme source de conflit, car que le bien soit en SCI ou en indivision, les sources de conflit (ces trois choix) restent présentes et sont les mêmes.

1/ Quand le bien a-t-il été acquis ?

2/ Qui sont les propriétaires actuelles du bien et quels sont leurs âges et le taux de propriété du bien ? (ex. vous êtes seul propriétaire du bien à 100%, et vous avez 64 ans).

3/ Qui occupe le bien actuellement (vous, un locataire) ?

4/ Le bien est-il terminé d'être financé (plus de dettes sur le bien tel que des emprunts) ? Si oui, en cas d'apport du bien, vous pouvez échapper aux droits de mutations de 5% à condition de garder vos parts dans le SCI durant au moins 3 ans. Donc, une fois la SCI créée, il faut attendre 3 ans avant de pouvoir transmettre des parts à vos enfants.

Pour l'IS, en cas de revente, vous êtes soumis à la taxe sur les plus values.

CB

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4medable Messages postés 8 Date d'inscription jeudi 28 mars 2013 Statut Membre Dernière intervention 12 février 2024 > hoquei44 Messages postés 16333 Date d'inscription dimanche 19 janvier 2014 Statut Membre Dernière intervention 3 novembre 2024
22 janv. 2024 à 15:50

Hélas , c'est le 1 er point qui me tracasse!

- Nous ( mari et femme régime commun) allons avoir une rentrée de liquidité dans moins d'un an.

- On garde notre RP pour les besoins éventuels de notre vieillesse afin de ne pas faire appel aux enfants financièrement . (point validé )

- La retraite de ma femme est négligeable.

Donc un complément serait d'une grande utilité , d'ou acquérir un bien (dans le neuf) pour mettre en location (hors Pinel ou autre mécanisme de défiscalisation , 73 ans et 67 ans  ce n'est pas l'âge opportun !)

- SCi à IS à exclure!

Donc, il me semble que : une SCI avec 3 enfants ( par ex 3X1000 € en numéraire et un  apport en immobilier  des parents : la RP actuelle + une RS, plus un futur appartement acquis avec nos futures liquidités  à 50/50 avec mon épouse (avec dispositions adéquates ) pourrait donner une souplesse en terme de legs.

A savoir si le législateur ne considère pas comme une mutation les biens immobiliers apportés à la SCI , donc frais assez conséquents!

Voilà, mon questionnement sur la SCI....

D'autre part j'ai découvert qu'il y a des SCI à associé unique , et/ou quand le gérant décède qu'il n'y a aucune obligation de le remplacer !!! en un mot transférer un patrimoine dans une suture morale qui est la SCI soumise à l'IR ????

J'avoue que je suis un peu surpris sur de tel montage.

HA

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Gayomi Messages postés 18766 Date d'inscription dimanche 17 mars 2013 Statut Membre Dernière intervention 5 novembre 2024 10 152
Modifié le 23 janv. 2024 à 08:25

-Transmettre de mon (notre) vivant une partie de mon patrimoine immobilier.(fiscalité en - ).

En cas de transmission de parts de SCI plutôt que de tout ou partie d'immobilier, vous ne gagnez pas en fiscalité la base de taxation sera toujours l'évaluation de l'immobilier. Vous diminuez juste un peu le coût du notaire, mais la création de la SCI a aussi un coût. 

Je ne suis pas vraiment convaincue par les arguments lus dans ce fil en faveur de la SCI, qui génère beaucoup d'illusions souvent déceptives. 

Bref, si ce n'est pas déjà fait, prenez le temps d'un rendez-vous avec un notaire. 

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Bonjour chère Gayomi. 
 

il est quand même admis fiscalement que les parts de SCI, n’étant pas liquides, bénéficient d’un abattement de l’ordre de 10-15%. En plus en SCI il est possible de « donner la dette » (si la SCI emprunte) pour réduire la base taxable. 
 

Mais c’est vrai qu’elle ne sert à rien sans donation. Et je vous rejoins à 100% pour dire que le plus important c’est la donation avec réserve d’usufruit.

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Gayomi Messages postés 18766 Date d'inscription dimanche 17 mars 2013 Statut Membre Dernière intervention 5 novembre 2024 10 152 > Arrow
23 janv. 2024 à 10:56

Bonjour Arrow, 

il est quand même admis fiscalement que les parts de SCI, n’étant pas liquides, bénéficient d’un abattement de l’ordre de 10-15%.

Pratique que ne prévoie aucun texte officiel

En plus en SCI il est possible de « donner la dette » (si la SCI emprunte) pour réduire la base taxable

Une donation d'immobilier simple peut également être grevée d'un passif. 

N'allez pas croire que je sois résolument contre les SCI, mais disons que la réalité n'est pas toujours à la hauteur du rêve. 

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4medable Messages postés 8 Date d'inscription jeudi 28 mars 2013 Statut Membre Dernière intervention 12 février 2024
12 févr. 2024 à 07:44

Merci Arrow,

Il me semble bien qu'il y a une fiscalité un plus avantageuse que d'augmenter simplement le patrimoine immobilier a mon nom propre.

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Sk vous voulez créer un SCI : 

=> apportez y de l’argent et pas des biens. Vous créez la SCI d’abord et c’est elle qui achète le bien après. Comme ça vous évitez de payer les frais de notaire une seconde fois. L’apport d’un bien immobilier à une SCI y est soumis comme l’es son achat 

=> donnez le plus tôt possible la nue-propriété des parts de la SCI à vos enfants, en gardant l’usufruit pour vous jusqu’à votre décès. C’est ça qui va diminuer les droits de succession à votre décès. Vous aurez les frais de notaire à payer (~5%) et les droits de donation (40%) mais seulement sur la valeur de la nue propriété, qui dépend de votre âge. A votre décès, l’usufruit s’éteint sans frais supplémentaires. Rassurez-vous, sur les droits de donation il y a des abattements de 100.000€ par parents et par enfants donc étant donné les montants vous ne paierez probablement rien à part les frais de notaire.

Après, sans dette et avec un patrimoine relativement faible, la SCI présente peu d’intérêt dans votre cas, d’autant plus qu’elle a un coût. 
 

En revanche, la donation de nue propriété avec réserve d’usufruit reste possible (ET FORTEMENT RECOMMANDÉE) pour un bien détenu en direct. C’est la que vos enfants vont gagner sur les futurs droits de succession. Voir ma deuxième =>. 

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Bonsoir,

Si vous apportez des biens immobiliers à une SCI existante vous serez taxés à 5% .

Il vaux mieux apporter des liquidités (= du cash) et que la SCI elle même achète le bien après. 
 

Et bien sûr pour des raisons fiscales il est conseillé de faire donation de la nue propriété de vos parts à vos enfants, tout en gardant l’usufruit jusqu’à votre décès. 
Vous paierez alors des droits de donation mais il y a des abattements. En plus comme vous ne donnez que la nue propriété (et pas l’usufruit) la valeur à prendre en compte est un peu plus faible. 
Si jamais la valeur des abattements possibles n’est pas suffisante (cas rare) vous pourriez toujours apporter le reste du cash en compte-courant (prêt à la SCI) et vous rembourser progressivement avec les loyers. 
 

Pourquoi ne voulez vous pas de régimes fiscaux type Pinel ? 

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hoquei44 Messages postés 16333 Date d'inscription dimanche 19 janvier 2014 Statut Membre Dernière intervention 3 novembre 2024 8 787
Modifié le 22 janv. 2024 à 20:51

Comme déjà indiqué : " en cas d'apport du bien, vous pouvez échapper aux droits de mutations de 5% à condition de garder vos parts dans le SCI durant au moins 3 ans. ". Pas besoin d'avoir autant d'épargne disponible sur son compte bancaire que le montant de l'immeuble à mettre en SCI.

Pinel : vu ce qu'il y a se passe toutes ces dernières années, vous posez réellement la question ? Les biens surcotés par les promoteurs immobiliers qui sont les seuls réels gagnants, dont les acheteurs certes sont gagnants sur le plan fiscal, mais se font laminer sur le plan économique. A quoi bon économiser 10.000€ d'impôt si c'est pour perdre 20.000€ en capital ? Cela fait des années que cela fonctionne, mais les investisseurs commencent à se rendre compte de l'absurdité du système depuis quelques années.

"cas rare" : selon votre vision.

En cas de conflit, SCI ou non, cela ne permet en rien d'y échapper mis à part les belles phrases que l'on trouve dans les livres qui vendent ce type de montage.

CB

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(Suite)

Une SCI a toujours au moins deux associés et un gérant. 

Pour répondre à l’intervenant précédent, il y a 2 intérêts à la SCI ici : 

=> faciliter la prise de décision entre vos enfants (décision à la majorité au lieu de l’unanimité);

=> payer les droits de mutation (=« frais de notaire ») une seule fois. Si vous achetez un bien et que vous donnez la NP à vos enfants vous payez des frais de notaire deux fois. La en revanche la SCI payera des frais de notaire une fois seulement, quand elle achètera le bien avec l’argent que vous lui aurez apporté. 
 

Donner la NP ne devrait rien vous coûter (a part les frais d’acte) pour un bien de 300.000€ si vous n’avez pas fait de donations antérieures 

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