Colocation, charges & bail mal rédigé

Pour apporter des élèments sur les questions sur les charges récupérables. En partant de la loi de 1989 sur les locations.

L'article 23/ portant sur les locations non meublées ne dit pas que les charges locatives doivent être mentionnées dans le bail.

Toutefois, pour les locations meublées, c'est l'article 25, qui lui mentionne :

"Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté."

Nous ne sommes assurément pas dans le premier cas. Mais pas clairement dans le second non plus (le bail ne mentionne que électricité, gaz & eau dans le forfait de charge)

"Pas de description des parties privées et partie communes dans chaque bail (ie écrit comme si chacun de nous louait l'intégralité de la maison)"

Ce qui est assez problématique, car cela revient à accorder plusieurs fois la "jouissance exclusive" de la même chose à plusieurs locataires.

Ce qui n'est bien évidemment pas possible.

Aucune idée des implications, d'une certaine façon si tout le monde était informé qu'il s'agissait d'une "colocation" il n'y a pas véritablement tromperie, c'est probablement tout au plus assimilable à une "erreur matérielle" dans les contrats de location.

 

"B-> Nous pensons que le forfait de charge est sur-évalué par rapport à la réalité de notre consommation. La loi ALUR a précisé que le montant des charges forfaitaires "Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté."
Le propriétaire est donc censé pouvoir justifié du montant de ces charges... ?"

Ce n'est pas ce que dit le texte que vous citez qui vient de l'article 25-10 de la loi de 1989 effectivement créé par la loi ALUR.

Le texte dit juste que le bailleur ne peut pas appliquer un forfait manifestement disproportionné.

Il ne dit pas que le bailleur doit se justifier du respect de cette disposition, et cela change énormément de chose, notamment la charge de la preuve.

A défaut d'obligation pour le bailleur de se justifier, c'est au locataire de démontrer que la disposition n'est pas respectée, je vous souhaite bon courage.

"C-> Quid des charges mentionnées comme charges récupérables par la loi ? (et notamment la venue d'un paysagiste)? Sont-elles supposées inclues dans le forfait, et donc impossible à nous refacturer ? Sont-elles légitimes dans une maisons individuelles, bien qu'en coloc avec un entretien des parties communes par nos soins ?"

C'est difficile d'avoir un avis tranché sur la question.

Ce qui est sûr c'est que si ce n'est pas précisé comme inclus au forfait alors ce n'est pas considéré "implicitement" inclus.

Ce qui est sûr également, c'est que le locataire a une obligation d'entretien et de petite réparation en application de l'article 7d de la loi de 1989 :
"Le locataire est obligé de:
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."

Mais l'article 7d n'autorise pas pour autant le bailleur a palier à la carence de son locataire en cours de location en souscrivant à sa place à une prestation d'entretien.

Par contre, au départ du locataire, si un tel écart apparaît sur l'état des lieux de sortie, ça apparait plus facilement justifiable de faire une retenue sur le dépôt de garantie.

bonjour,

du moment que l'électricité/gaz sont inclus dans le forfait de charges d'un contrat de location meublée, TOUTES LES  CHARGES sont obligatoirement au forfait (y compris donc électricité et gaz ET TEOM... sauf, pour la TEOM seulement, si une clause a été insérée au contrat au moment des signatures précisant qu'elle sera à payer à part en sus du forfait de charges).

Pour "reprendre" électricité et gaz il faudrait un compteur (ou un sous-compteur) pour chaque chambre (+ 1 pour les parties communes)... !!

Le montant dudit forfait reste le même tout au long d'une même location. Il ne peut QUE être ajouté au montant du loyer pour le calcul de la révision du loyer.

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Révision annuelle du loyer : elle est mentionnée au contrat, donc le bailleur peut la pratiquer chaque année.

S'il ne le pratique pas pendant l'année, il est censé y avoir renoncé : cependant, comme il dispose de 12 mois pour la faire, il peut la pratiquer "en retard"... par exemple seulement au 4° mois : dans ce cas, il y a le principe de NON RÉTROACTIVITÉ = le nouveau loyer ne démarrera QUE à la date d'envoi de la notification du nouveau loyer.

Sans indice ni trimestre (T) mentionnés, le calcul doit se faire avec les indices du dernier trimestre connu à la date de signature du contrat de location.

(loyer + forfait) / indice du T année "N-1") x indice du même T année "N" = nouveau loyer

"N" étant l'année où la révision est pratiquée et "N-1" l'année précédente.

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

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• Le propriétaire juge le jardin mal entretenu, et veut nous facturer un paysagiste (nous supposons, au titre des charges récupérables) : en cours de location, le bailleur n'a pas à juger de l'entretien du logement ni des extérieurs : il ne pourra le faire que lors d'un EDLS. Et comme il ne peut rentrer chez vous qu'avec votre autorisation (si possible écrite et précisant pour faire telle chose ou telle autre), il n'a pas à faire venir un paysagiste (sans vos accords) et encore moins à vous faire payer la facture... (surtout qu'il n'y a pas besoin d'un paysagiste pour "entretenir" un jardin !!)
• On soupçonne le propriétaire de ne pas vouloir renouveler le bail en mai prochain : un bailleur est en droit de donner congé à ses locataires, MAIS doit respecter la loi (du 6/7/1989) : pour la fin du bail en cours, avec un préavis de 3 mois et en respectant le motif invoqué (vente, reprise ou motif légitime et sérieux) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

• Le propriétaire veut réaliser une visite annuelle, non mentionnée au bail : illégal. Refusez.

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E->Que se passe-t-il si un colocataire part ? C'est l'éternel problème, maintes fois débattu sur ce forum et sur d'autres... donc, tout dépend de comment les contrats individuels sont rédigés : en principe, un colocataire avec bail individuel (vs "bail unique") n'est responsable que de sa partie privée.... donc si une dégradation dans une partie commune est constatée au départ d'un colocataire, à moins que le responsable de ladite dégradation ne se dénonce, la réparation sera pour le bailleur...

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Vous pouvez également contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre colocation : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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cdt.

Voici un § extrait de mon topo sur la TEOM (avec un lien de pap.fr)

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II) Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES »(cas en location meublée ou en colocation nue) :

- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut pas être réclamée en supplément.

https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires(dernière phrase).

- Le propriétaire est en droit de faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer et aux mêmes conditions SI la révision du loyer est prévue au contrat de location.

- TOUTEFOIS, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM. ""

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La Cour de cassation (voir post 8) parle des locations NUES... ce qui n'est PAS le cas ici... puisqu'il s'agit d'une location MEUBLÉE.

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Demandez confirmation des mes dires à l'ADIL la plus proche de votre lieu de location : des juristes de l'immobilier vous répondront gratuitement :

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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"Le montant du forfait de charge de ma compréhension, était révisable dans les mêmes conditions que le loyer (donc ne peux pas augmenter plus que l'augmentation de l'IRL"

Oui, la formule est :

[loyer actuel + montant du forfait (toujours le même au cours d'une même location)] / indice du Trim. année N-1 x indice du même T année N

L'année N étant l'année où la révision est pratiquée, et l'année N-1 étant la précédente.

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"Une date de révision suffit dans le bail pour estimer que la révision est inscrite ?"

Ben oui....

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