Démolition d'un mur semi-porteur et le blocage du syndic

"Déjà c'est pas un mure porteur donc pas besoin de faire passer par l'AG. "

Ce n'est pas uniquement le fait qu'il soit porteur qui justifie de passer par l'AG.

C'est le fait que ce soit très probablement une partie commune, car les séparations entre appartements distincts sont quasi systématiquement des parties communes.

Vous pouvez faire ce que vous voulez avec de simples cloisons dans vos parties privatives, mais il en est tout autrement pour des parties communes qui ne vous appartiennent pas et appartiennent au syndicat des copropriétaires.

Il faut regarder dans votre règlement de copropriété ce qu'il en est.

"Juridiquement le syndic a le droit de bloquer la demolition d'un mure semi porteur, ou exiger qu'il soit passé par l'AG ?"

Article 25b) de la loi de 1965 :
"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;"

S'il s'agit d'une partie commune, une décision d'AG est belle et bien nécessaire.

Ensuite, l'article 9 rajoute une condition à ces travaux impactant les parties communes :

"I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble."

En gros, l'assemblée générale peut vous refuser la réalisation de vos travaux impactant les parties communes si vous ne démontrez pas l'absence de risque pour les autres copropriétaires et l'immeuble : typiquement absence de risque d'effondrement.

Comment on peut se faire defendre par la loi ? 

Selon la jurisprudence, le syndic "ne peut pas se faire juge de l'opportunité ou de la régularité des décisions prises en assemblée". (Cour d'appel de Paris, 5 octobre 2016, n° 14/15787)

Dit autrement, l'AG est souveraine et le syndic ne peut ni empêcher un copropriétaire de faire inscrire une résolution à l'ordre du jour ni refuser d'exécuter une décision votée même si la décision est manifestement illégale ou contraire aux intérêts de certains copropriétaires.
 

Ce que vous pouvez faire, c'est adresser une LRAR au syndic pour que soit inscrit votre résolution à la prochaine AG sur le fondement de l'article 10 du décret de 1967 :
"A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. "

Le syndic n'a pas le droit de vous le refuser même si votre demande ne lui plait pas car à nouveau c'est l'AG qui décide, pas le syndic. Le syndic est juste là pour exécuter les décisions.
Attention à bien formuler correctement la résolution car si mal formulée elle pourrait être ineffective.

Il faut entre autres avoir quelque chose du genre :
1) Titre de votre résolution - Majorité article 25
2) Un paragraphe d'explications sur ce que vous voulez faire et faisant éventuellement référence à un dossier d'architecte et/ou des croquis qu'il faudra joindre à votre LRAR
3)Un bloc sur la décision à prendre commençant par "PROJET DE RESOLUTION" suivi de quelque chose du genre de : "Après en avoir délibéré, l'assemblée générale décide d'autoriser Mr/Mme xxx à effectuer des travaux impactant les parties communes conformément aux explications / dossier / plan  joints à la convocation."


Si vous voulez augmenter vos chances, il faut rassurer les copropriétaires quant à l'absence de risque en fournissant une étude d'architecte, un devis d'entreprise avec une garantie décennale, etc...

Ne pas hésiter à rencontrer les membres du Conseil Syndical en venant avec votre plus beau sourire et une boîte de chocolats pour leur souhaiter une bonne année et discuter de votre projet directement avec eux.
C'est eux qui font la pluie et le beau temps dans la copropriété, si vous les avez contre vous c'est quasiment perdu d'avance.
Une discussion en face à face est bien plus productive que des échanges informels par email ou par l'entremise du syndic.

En théorie, l'AG ne peut valablement refuser un tel projet que pour des motifs objectifs : absence d'étude d'architecte, pas suffisamment de garanties, atteinte à la destination de l'immeuble, etc... sinon c'est potentiellement attaquable devant un tribunal pour "abus de majorité", mais avec un résultat hautement incertain.

Point d'attention : Si vous décidiez de passer outre la décision d'AG ou de ne pas la demander, le syndic est en droit, et a même le devoir, de sa propre initiative sans avoir besoin de décision d'AG préalable, de vous assigner en référé pour remettre le mur en état (le reconstruire) et prendre toutes dispositions nécessaires pour faire vérifier l'état de la structure de l'immeuble à vos frais.

Bonjour,

Si votre bien est toujours répertorié en 2 lots distincts, le mur de séparation est encore commun. Ce mur ne serait donc pas à l'intérieur d'un lot.

Si c'est le cas, et surtout si ce mur est considéré comme "semi-porteur" vous devez obtenir l'accord d'une AG. Si un ingénieur a considéré (et écrit) ce que vous dites et que vous vous engagez (et inscrit dans la résolution d'"AG) à un renforcement, alors l'AG ne peut pas vous le refuser. Mais il faut attendre l'AG.

PS : je vous conseille d'en profiter pour faire entériner que votre bien fait à l'origine de 2 lots, n'en forme plus qu'un avec modification de l'EDD. Votre bien en sera conforté juridiquement.

Bonsoir, merci pour la réponse precise.. Mais quelques interrogations ;

1. C'est pas un mure porteur donc il y a pas d'obligation de faire passer par l'AG, je crois. Si oui, le syndic ne pourrait plus obliger ca ? 

2. Ecris dans le RCP, " tout ce qui est inclus a l'intérieur des locaux, y compris, s'il y a lieux, les communications séparatives de lot a lot......." c'est bien dit qu'il soit privatif. ( c'est uh mure entre 2 appartements)

Je consulte le syndic parce que ce mure est définie par l'engineer de structure comme "semi porteur" mais il a spécifié la fois qu'il touche pas le structure de l'immeuble et la demolition n'entraine aucun risk. Le renfort est recommandé, et on le fait

3. Tous les dossiers demandés sont fournis donc on a une chance forte de gagner sous le motif de "l'abus" du syndic ? meme qu'il soit pas passé par AG ? (le fait qu'il soit semi-porteur + mure privatif )

4. cette situation on peut procéder a la demolition ? 

Merci de votre inspection de la situation