Je ne comprends pas ma simulation de prêt immo

Bonjour 

Si le projet VEFA s'achève dans 1 an, le déblocage va se faire en 1 an, pas 3. Est-ce que ces 3 ans sont donc bien un exemple, ou est-ce que j'ai encore une fois mal compris?

Les projets de construction sont en général sur 2 ans, mais ne prennent pas en compte les retards éventuels (comptez entre 6 mois et un an). Donc la durée retenu par la banque est raisonnable et protectrice pour l'emprunteur car vous ne voulez pas vous retrouver dans la situation où vous avez un appel de fonds mais que votre période de déblocage est dépassé. La banque pourra alors refuser de payer ou renégocier votre prêt.

Alors pourquoi on va jusqu'à 25 ans là? C'est normal?!

Parce que le PTZ est un prêt règlementé qui inclus comme vous l'avez compris une période de différé qui va de 5 à 15 ans et qui est décidé selon des critères définis par la loi. Dans le cas ici, vous devez être dans la tranche 2 et le différé doit être de 10 ou 12 ans selon l'article D31-10-11 du CCH. La banque respecte ces conditions.

Donc si je comprends bien, ça devrait être 10 ans puis 12 ans, et non 12 puis 10 (c'est donc une petite erreur). Et c'est donc parfaitement normal, parce que tous les PTZ se font comme ça, c'est la règle.

J'avoue que la logique m'échappe quand même, de nous refuser un prêt à 25 ans et forcer à 12 du fait de l'âge, alors que le PTZ s'étend sur 22 ans de toute manière.

Bref, passons!

Vous dites:

"Donc la durée retenu par la banque est raisonnable et protectrice pour l'emprunteur car vous ne voulez pas vous retrouver dans la situation où vous avez un appel de fonds mais que votre période de déblocage est dépassé."

Alors là, je ne comprends pas du tout!

Voici la manière dont je me représentais un financement d'achat VEFA:

On cloue les contrats, puis la banque verse petit à petit les fonds au constructeur au fur et à mesure des appels de fonds, ce qui génère les fameux frais intercalaires, où je dois payer des intérêts sur les sommes versées.

Au moment de la remise des clefs, on vérifie si le bien est conforme, et si tout va bien la banque verse les derniers 5% et le remboursement s'engage officiellement: on paye donc intérêts + remboursement.

Donc pour moi, les fonds se "débloquent", si par débloquer on veut dire qu'ils sont progressivement versés au constructeur, petit à petit lors de la construction. C'est automatique, non? Donc "période de déblocage" de 3 ans, ben... c'est si la construction dure 3 ans, non? Si c'est prévu pour dans 1 an, ça marche comment? Si c'est prévu pour dans 1 an mais que ça prend 6 mois de plus, quel est le problème? La période de déblocage n'est pas automatiquement étendue de 6 mois de plus? Quel est l'intérêt de fixer une période fixe? Et si la période prévue est de 3 ans mais que la construction prend bien 1 an comme prévu, il se passe quoi à la remise des clefs? On est toujours en période de déblocage?

Bref c'est quoi concrètement cette période de déblocage, et à quoi ça sert?

Aussi, pourquoi la banque refuserait-elle de payer? Au contraire, plus la construction dure, mieux c'est pour elle: je me tape des intérêts inutiles sur des sommes absurdes avant même de pouvoir rembourser quoi que ce soit.

Bonjour,

Il faut dissocier la période de livraison dans votre contrat avec le promoteur du délai de déblocage fixé dans votre contrat de prêt.

Si votre contrat avec le promoteur prévoit une livraison dans 2 ans, la banque vous proposera une période de déblocage de 3 ans, incluant les retards éventuels. Si vous arrivez en cours de programme ou en début mais que le promoteur vous annonce une livraison dans 1 an. la banque mettre 1 an et demi ou 2 ans pour être plus protecteur pour vous.

Maintenant si elle a mis 3 ans et que la construction s'achève pour x raison dans 1 an, et bien ça ne change rien puisque la seule règle à prendre en compte, c'est que le remboursement du prêt commencera le mois suivant le dernier déblocage des fonds. Que ce dernier déblocage intervienne au bout de 6mois, 1 an, 2 ans, peu importe.

Mais si vous ne prévoyez pas dans votre contrat de prêt ces retards, que vous prévoyez 2 ans et que dans 2 ans et demi vous n'êtes toujours pas livré, la banque n'est plus contractuellement engagé à payer car vous avez dépassé le délai. Dans ces cas là et surtout si la situation a changé pour elle quant aux couts de refinancement (le fameux taux que vous entendez dans les infos) alors elle renégociera le prêt à son avantage. Au mieux elle vous accordera un allongement de la période de déblocage mais ça restera de sa propre volonté.

Donc la banque prévoit toujours plus, et la durée de cette période (sur papier) ne va dans la majorité des cas pas être pertinente, puisque j'imagine que les constructions n'ont habituellement pas autant de retards. (?)

Ces 36 mois sont donc un peu juste une technicalité, non?

Bon, d'accord. Ce que je ne comprends toujours pas, c'est que sur la simulation dans l'échéancier mensuel il est marqué que du 1er au 5è mois, nous payons ~500 euros, puis du 6è au 36è, ~450. Ça s'inscrit dans cette fameuse période de déblocage.

Seulement tous les sites me disent que lors d'un achat VEFA, les fonds sont débloqués petit à petit, suite aux appels de fonds, générant les frais intercalaires. Je vais d'abord payer les intérêts de 5% de mon prêt, puis 35%, etc... 

Est-ce que la simulation prévient donc du maximum en frais intercalaires que je vais payer pendant cette période, d'où les ~500? Pourquoi cela baisse après 5 mois? Qu'est-ce que je n'ai encore pas compris?

Merci pour vos réponses d'ailleurs!