Vente en viager sans rente

Bonjour, je souhaite vendre ma maison en viager avec droit d'usage et d'habitation , sans versement d'une rente , mais avec un abattement sur le prix correspondant à la perte subie par les acquéreurs qui ne toucheront pas de loyer. Une agence a calculé cet abattement en fonction de mon espérance de vie. En accord total avec les acquéreurs nous avons un refus du notaire qui affirme qu'une vente en viager sans rente n'existe pas! Que la seule solution est une vente de la nue propriété. J'ai eu plusieurs sons de cloche . Ma question : une vente en viager sans rente est elle possible et légale ? Merci