Rétractation locataire après signature

bonjour,

vous avez signé un contrat de location le 22/08 [avec versement légal d'un DG (Dépôt de Garantie)] avec une date d'effet au 15/09... : c'est la signature du contrat qui engage les 2 parties et la somme versée ce jour-là (possiblement le double d'un loyer en principal en location meublée) s'appelle un DG (et pas une "caution"), et n'a rien à voir avec une somme versée pour une "réservation", laquelle n'est d'ailleurs légale QUE pour des locations non régies par la loi du 6/7/1989 (location saisonnière, hôtel, camping, ... )... donc PAS pour les locations (meublées ou nues) de résidence principale des locataires, lesquelles sont obligatoirement régies par la loi sus-citée.

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Vous n'avez pas pu honorer la date d'effet prévue au 15/09 (ça arrive, y'a pas mort d'homme !!), date à laquelle vous auriez dû faire l'EDL Entrant et remettre les clés à votre locataire : donc, pour le moment et si je comprends bien ce que vous avez dit, c'est vous qui devriez être en possession des clés... Alors, comment ça se fait que le père du locataire vous fasse du chantage en vous disant qu'il ne vous rendra les clés que quand... etc. ????

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Par ailleurs, si par hasard (et sans nous le préciser) vous aviez remis les clés à ce locataire, tant qu'il ne vous les rend pas de façon légale (*), du fait qu'il a effectivement avec vous signé un contrat de location, il reste votre locataire et vous doit loyers et charges jusqu'à la fin de son préavis de 1 mois (location meublée) suite à la réception par vous de la notification de son congé : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168

Vous ne pouvez donc pas relouer tant que les clés ne vous ont pas été rendues... ou alors, si vous avez en vue un nouveau locataire avant la fin (supposée) de son préavis, vous pouvez signer un nouveau contrat de location avec par exemple une date d'effet au 05/10 (pour reprendre les dates de sleepy00 post 1 qui suppose une fin de préavis au 20/10) : dans ce cas, le locataire (celui jamais entré) ne vous devrait loyer et charge QUE jusqu'au 04/10, parce qu'il serait illégal pour un bailleur d'encaisser simultanément 2 loyers pour le même logement.

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(*)

RENDU des CLÉS : c’est la date du rendu des clés qui marque la fin de la location

Loi du 6.7.1989 art. 22, al. 3

1/ Si EDLS ‘’contradictoire’’(= en présence du bailleur ET du locataire OU de leurs représentants) : le rendu des clésse fait à la fin de l’établissement de l’EDLS. Veillez à ce que le nombre de clés rendues soit bien écrit dessus [et bien sûr que l'EDLS soit daté ET signé des parties prenantes, sauf si vous n'êtes pas d'accord avec les mentions écrites par le bailleur : dans ce cas, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) peut être mandaté par la partie le + diligente].

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2/ Si pas d’EDLS ‘’contradictoire’’(ou si EDLS fait mais non signé, ce qui revient à "pas d'EDLS") : le rendu des clés peut se faire :
a) soit sur RV ultérieur pris avec le bailleur pour lui remettre les clés en main propre contre reçu immédiat, daté et signé : c'est cette date qui marquera la fin de la location,

b) soit par pli R+AR : c'est la date d'ENVOI de ce R+AR qui marquera la fin de la location, .../...

.../...

aux risques, dans ces deux derniers cas (2-a et 2-b) que le bailleur fasse intervenir un commissaire de justice, lequel fera son EDLS en constatant l’état du logement sans savoir si les dégradations sont du fait du locataire ou du bailleur (qui avait donc les clés avant le jour de son constat et aurait pu faire lui-même des dégradations).

3/Si EDLS par commissaire de justice : les clés seront remises au bailleur en sa présence à la fin de son constat (OU à son représentant légal OU au commissaire de justice).

Ses émoluments sont dus :

- soit par moitié quand il n'y a pas eu d'entente pour faire un EDLS "contradictoire" = parce que obstacle de l'une des parties OU parce que l’EDLS contradictoire a été fait, mais n’est finalement pas signé par les 2 parties ;

- soit par la seule partie mandante quand c'est son choix, et ce, même avec un accord pour un EDLS contradictoire.

Une remise de clés de tout autre façon n'est pas légale et pourra être contestée par le bailleur (même si le bailleur demande que les clés soient glissées dans une boite aux lettres), à moins qu'il ne mandate quelqu’un (donc avec procuration, en bonne et due forme) pour que les clés soient remises en main propre de cette personne en échange d’un reçu immédiat, daté et signé).

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cdt.

PS : En complément et à toutes fins utiles, je vous propose la lecture d’un de mes topos, ainsi que celle des liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-cEnoup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

[Ne pas tenir compte du § V sur la TH qui a été supprimée pour toute résidence principale]

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"Je sais qu'il n'est pas légal de conserver la caution pour payer le loyer"

Ce qui n'est pas légal c'est l'action pour le locataire de déduire du dernier loyer le montant du dépôt de garantie. (qui n'est juridiquement pas une caution) 

Mais bien entendu le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie, toute sommes due par le locataire.(dont le loyer)

Attention "la réservation" payante d'un appartement est interdite. 
On signe le bail et on verse le dépot de garantie. la signature peut être antérieure au début du bail. 

"J'ai téléphoné à l'ADIL qui me précise que le bail est commencé , qu'il doit respecter un préavis de 1mois par LR avec AR ou lettre de congés remise en mains propres "

Exactement.
Vous avez le bail signé ? Vous avez récupérer les clés ? a quelle date ?
Vous avez reçu un courrier de congés ?
Vous pouvez facturer un mois de préavis. Sauf si relocation avant la fin.

en l'absence de courrier de congé, la plus part des tribunaux considèrent que le délai de préavis commence à la restitution. 

Exemple, bail signé.

 Vous récupérez les clés aujourd'hui,
vous pourrez difficilement justifier un loyer  du 15 au 20 si le logement n'était pas disponible.
vous trouvez un nouveau locataire au 5 octobre. 
vous ne pouvez facturer que du 20 au 5 octobre. 
Vous trouvez un nouveau locataire au 30 octobre, vous pouvez facturer un mois de préavis du 20 au 20.

Vous faites un courrier AR au signataire du bail, pour lui indiquer votre décompte, et vous remboursez celui qui vous a fait le paiement.