Comment procéder à l'expulsion de mon locataire.

Dans les grandes lignes :

1) Mise en demeure de payer les loyers (vous-même)
 

2) Commandement de payer visant la clause résolutoire (via huissier) :

Il faut attendre en général à minima 2 mois d'impayés avant de pouvoir adresser un commandement de payer, mais dans certains départements c'est 3 voire 4 car c'est fixé par arrêté préfectoral. Cela devrait disparaître prochainement au profit d'un délai fixe de 2 mois avec la loi qui est sur le point d'être promulguée, elle est en cours de validation par le Conseil Constitutionnel.

Le coût est d'environ 130€ + 80€ s'il faut également le dénoncer à la caution solidaire du locataire.

Le coût est à la charge du locataire, mais il faudra avancer les frais.

Le locataire a 2 mois pour régulariser l'impayé, sinon la clause résolutoire vous est acquise, ce qui peut permettre de l'expulser.

3) Assignation en justice pour faire valoir la clause résolutoire

Une fois le délai de 2 mois écoulé, vous pouvez assigner le locataire au tribunal devant le JCP (Juge des Contentieux de la Protection) pour demander la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion du locataire.

L'huissier peut s'en occuper pour vous moyennant en général 300-500€ de rédaction de l'assignation mais il faudra aller vous-même à l'audience, un avocat vous prendra à minima 1200€ et vous représentera à l'audience.

Il faut aussi compter les frais de signification de l'assignation : environ 70-80€ pour le locataire et autant pour sa caution.

Les frais de rédaction ou même de représentation, le juge vous accordera rarement plus de 300€, grand maximum 600€ si locataire de mauvaise foi, en remboursement de ces frais, le reste sera de votre poche.

Les frais de signification de l'assignation seront entièrement à la charge du locataire, mais à nouveau il faudra les avancer jusqu'au jugement.

Normalement l'huissier connait son boulot, mais il faut bien qu'il fasse attention aux notifications légales obligatoires applicables à votre situation : Notification préfet 2 mois avant audience et éventuellement CCAPEX à peine de nullité de la demande de résiliation et d'expulsion.

Vu les délais pour avoir une audience pouvant parfois dépasser les 4-5mois, c'est possible d'anticiper et de prendre la date jusqu'à 2 mois avant la signification de l'assignation.

4) Audience

Si vous vous représentez vous même, il suffit de reprendre oralement ce que l'huissier a indiqué dans l'assignation et de faire références aux documents et à l'assignation pour le détail.

Si vous faites appel à un avocat, il le fera pour vous.

Par contre les avocats ont la fâcheuse tendance à accepter toutes les demandes de renvoi de l'adversaire, sachant que ces demandes sont purement dilatoires dans la mesure où le locataire n'aura de toutes évidences pas de contestations sérieuses à faire valoir ni vraiment de documents à produire.

Il faut bien s'y opposer pour ces motifs si vous vous représentez vous-même.

L'adversaire peut également demander des délais de paiement ce qui suspendra l'expulsion tant que l'échéancier est honoré. Vous ne pouvez pas vraiment vous y opposer, vous pouvez juste demander à ce que l'échéancier soit cohérent : sur une durée pas trop longue et que ce soit cohérent avec les revenus du locataire : s'il ne justifie pas de revenus suffisant pour continuer à payer le loyer + apurer la dette vous pouvez vous y opposer.

Bien demander également qu'en cas de non respect de l'échéancier que l'expulsion puisse reprendre, c'est une sorte de clause de "déchéance du terme".
En gros il suffit que le locataire ait un jour de retard dans le paiement pour que vous puissiez procéder à son expulsion sans repasser devant le JCP.

La nouveauté de la loi évoquée plus haut, si ce n'est pas censuré par le Conseil Constitutionnel, c'est que le juge ne pourra pas accorder de délai additionnels à l'expulsion et que le locataire sera sanctionné pénalement s'il ne part pas spontanément du logement suite à une décision ordonnant son expulsion.

5) Exécution décision de justice

A l'issue de la dernière audience, il faut attendre 2 mois que le juge délibère et rende son jugement d'expulsion.

Une fois en possession du jugement, l'huissier doit le signifier au locataire avec une injonction de quitter les lieux sous 2 mois (je sais plus si ça va ou non être réduit à 1 mois dans la loi ?)

S'il ne part pas dans le délai prévu, il faut faire une demande de recours à la force publique pour que le locataire soit expulsé en présence de l'huissier, des forces de l'ordre et d'un serrurier.

Il faut bien entendu respecter la trêve hivernale, donc vous n'auriez jamais votre expulsion avant au moins avril prochain.

Les frais de signification de ces actes et liés à l'expulsion sont à la charge du locataire, mais il faudra avancer ces frais.

Et si le locataire n'est pas solvable, vous ne récupérerez rien.