Pret immobilier ou prêt locatif

" en achetant on a l'obligation de faire un bail de 2ans " : qui vous a dit ça ?
Sur la base de quel texte applicable ?


 
 

bonjour,

je ne suis pas spécialiste des prêts bancaires, donc je laisse les pros vous répondre... cependant je voudrais quand même attirer votre attention sur certains points qui vous seront utiles... :-)

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"Je sais q'en achetant on a l'obligation de faire un bail de 2ans" :

NON, vous n'aurez PAS "l'obligation de faire un bail de 2 ans" (je pense que vous traduisez mal votre pensée) : le contrat de location initial de votre locataire se poursuivra avec vous sans aucun changement, dès le jour de l'acte authentique de vente : vous n'aurez SURTOUT PAS à établir un nouveau contrat.

Une fois devenus propriétaires, vous prendrez rapidement RV avec vos locataires pour établir un "avenant" (sur papier libre, daté et signé de toutes les parties) mentionnant qu'à partir de telle date (date de l'acte de vente) vous êtes devenus les nouveaux propriétaires et que dorénavant c'est à vous qu'ils doivent régler loyers et charges. S'ils vous demandent un justificatif de votre état de propriétaire, vous leur montrerez votre acte de vente. S'ils vous demandent un RIB pour instaurer des virements, vous aurez obligation de leur en fournir un (gratuitement). Par contre, vous ne pourrez pas leur imposer le mode de paiement que vous aimeriez : c'est le locataire qui a le libre choix de son mode de paiement.

Vous récupèrerez, auprès du vendeur le jour de l'acte authentique, tous les documents concernant ce logement (règlement de copropriété, déclarations éventuelles de sinistres, notices d'éventuels appareils ménagers, les 2 dernières copies d'attestations des entretiens annuels obligatoires de chaudière.. si chaudière il y a, ... etc.) et tous les documents qui concernent le ou les locataires (contrat de location, éventuels avenants, dépôt de garantie, état des lieux entrant, copies d'éventuels échanges importants entre vendeur et locataires, ... etc.)

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L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 auquel vous faites allusion concerne les acquisitions exclusivement à titre onéreux d'un bien occupé en location NUE :

<< (...) lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. >>

---> Par contre, si vous achetez ce logement alors qu'il est loué meublé, vous pourrez donner votre "congé pour reprise" (en respectant un préavis de 3 mois) pour la fin du "bail en cours" (mais toujours individuellement et séparément à chacun des signataires du bail en cas de plusieurs titulaires du bail) :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

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Bien calculer la fin d'un bail (dans le cadre d'un congé émanant d'un bailleur propriétaire depuis disons plusieurs années, donc sans avoir à tenir compte de l'art 15-I) :

1°/ Je vais supposer un bail de 3 ans pour location nue dont le contrat de location a été signé le 19/06/2015 SANS date d'effet :

- le 1er bail allait du 19/06/2015 au 18/06/2018

- le 2° bail allait du 19/062018 au 18/06/2021

- le "bail en cours" a démarré le 19/06/2021 et se terminera le 18/06/2024 : le préavis de 6 mois du bailleur commencera le 18/12/2023 et la notification de son congé devra être réceptionnée par le ou les locataires au plus tard le 18/12/2023 : si réceptionné le 19/12/2023 ou plus tard, le ou les locataires pourraient faire invalider ce congé et rester dans le logement pour encore 3 ans de plus.

2°/ Supposons maintenant un bail de 3 ans pour location nue dont le contrat de location a été signé le 19/06/2015 AVEC une "date d'effet" mentionnée au contrat pour le 1°/07/2015 :

- le 1er bail allait du 1°/07/2015 au 30/06/2018

- le 2ème bail allait du 1°/07/2018 au 30/06/2021

- et le "bail en cours" a démarré le 1°/07/2021 pour se terminer le 30/06/2024 : le préavis de 6 mois du bailleur démarrera le 30/12/2023 et la notification de son congé devra être réceptionnée par le ou les locataires au plus tard le 30/12/2023 : si réceptionné le 31/12/2023 ou plus tard, le ou les locataires pourraient faire invalider ce congé et rester dans le logement pour encore 3 ans de plus.

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cdt.

nous voulons acquérir une maison qui est actuellement loué dont le bail ce fini en 2024. Je sais q'en achetant on a l'obligation de faire un bail de 2ans

Vous n'avez pas de bail à faire. Le bail actuel se poursuivra avec uniquement un changement de propriétaire. 

et a l'issue nous irons habiter dans celle ci comme résidence principale

A condition d'avoir donné congé aux locataires dans les délai et formes requis. 

Doc : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929/personnalisation/resultat?lang=&quest0=0&quest=

. La banque me propose juste un prêt locatif et du coup nous perdons des avantages et nous ne pouvons pas faire de différé est ce normal ?

La banque ne peut pas vous proposer autre chose que ce qui correspond à votre achat : un bien loué et un bien qui sera votre résidence principale. 

Il ne peut être question de "différé", seule la situation au jour de la signature du prêt est prise en compte. La suite ne peut être qu'une renégociation (à voir si cette éventualité existe). 

Pourquoi ne nous pouvons pas faire un prét classique ?

Parce que vous n'êtes pas dans cette configuration.

Merci beaucoup pour votre réponse. 

Encore un grand merci pour toutes vos réponses... Une dernière question est-il avantageux de faire une sci avec ma femme pour acquérir le bien ou rester dans le prêt classique ?