Contester montant devis après EDLS
MaxIne_44 Messages postés 4 Date d'inscription mardi 20 décembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 22 décembre 2022 - 22 déc. 2022 à 20:49
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5 réponses
20 déc. 2022 à 03:48
bonjour,
je ne vous redonne pas le lien de mon topo : puisque vous en avez mis un extrait dans votre post initial... c'est que vous l'avez lu... mais peut-être avec pas assez d'attention...
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==> PRINCIPE ABSOLU :
Des retenues sur DG (Dépôt de Garantie) ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS (État Des Lieux Sortant), signé des parties prenantes (ou de leurs représentants), tout en ne figurant pas sur l’EDLE (État Des Lieux Entrant), ET sans avoir été rajoutées après signatures, ET doivent être justifiées par des "devis" OU des "factures".
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I/ USURE/VÉTUSTÉ :
Au bout de 18 ans de location, beaucoup de dégradations peuvent passer pour de l'usure : mais les réparations desdites dégradations restent à la charge du bailleur uniquement si lesdites dégradations ne sont dues QUE à de la vétusté ou à un usage normal... or :
- "évier inox troué" : usage normal ? Non. Vétusté ? Partiellement si vieux de 18 ans.
- "lattes de parquet défoncées" : usage normal ? Non. Vétusté ? Partiellement si vieux de 18 ans.
- "évacuation frigo" : ??? C'était une location meublée ? Pourquoi le bailleur a-t-il dû évacuer un frigo ????
- "murs sales" : mauvais entretien par le locataire (surtout si jaunies par de la nicotine ou des éclaboussures de gras dans la cuisine par exemple), mais vétusté partielle.
- "traces moisissures" : mauvais entretien par le locataire (manque d'aération) : un coup d'éponge vinaigrée sur les "traces" et le tour était joué...
- "peinture plafond écaillée" : c'est dû à une mauvaise aération (ou logement mal chauffé) et/ou à une mauvaise qualité de peinture au départ = mauvais entretien par le locataire, mais vétusté partielle.
- "prises électriques abimées/déchaussées" : responsabilité du locataire.
- "porte cave abimée" : eh oui ! Art 1731 du Code civil....
a) ... ce qui n'explique pas l'évacuation de gravats..... qui forcément ne sont pas "sur" la porte abimée... mais qui sont "dans" la cave.
b) "décret 87-712 du 26/08/1987 ("pour la vétusté de la porte de la cave")" :
- ce décret est relatif aux réparations locatives...
- finalement, cette porte de cave est "abimée" OU "vétuste" ????
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II/ DG :
a) Délai : il a été restitué dans le délai légal (maxi 2 mois quand il y a des différences entre EDLE et EDLS) : donc rien à dire.(
b) dernier loyer au prorata :
-> le bail cesse automatiquement le jour du décès du titulaire et loyers (et éventuellement charges) sont dus au bailleur au prorata sur le compte bancaire du locataire décédé.
-> ensuite, sont aussi dues au bailleur des "indemnités d'occupation", égales au montant du dernier loyer, au prorata de la durée d'occupation du logement par les héritiers... le temps qu'ils libèrent le logement des affaires personnelles de la personne décédée, fassent l'EDLS et rendent les clés.
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III/ RAPPEL de CHARGES :
La prescription des RÉGULARISATIONS des PROVISIONS de charges (= charges "au réel" vs charges "au forfait") est de 3 ans, PAS de 5 ans :
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/
« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»
La demande de régularisation des provisions de charges doit (obligation) être accompagnée de justificatifs : « Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. » (CA PARIS 9 janvier 2001).
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IV/ RÉPONSES à vos QUESTIONS :
1/ Vos devis : oui, le bailleur peut les contester en mettant en avant le non professionnalisme de ces artisans qui ont fait des devis sans voir le travail qu'ils auraient éventuellement à faire, mais en se basant seulement sur de simples photos -> suspicion de devis de complaisance : mais seul un juge peut trancher le litige.
2/ Double vitrage : pas d'obligation (du temps de location de votre mère) pour le bailleur d'en faire installer.
3/ Remplacements radiateurs : même énergivores, tant qu'ils fonctionnent, le bailleur n'a pas d'obligation de les remplacer.
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cdt.
Sans EDL d’entrée de la porte de la cave, pas de preuve qu’elle etait deja abîmée à l’arrivée de votre mère.
"remplacement de prises arrachées, évier en inox perforé, lattes de parquet en chêne défoncées"
Mais que s’est il passe dans cet appartement ? Ce n’est pas une usure normal du temps ! Et vous voulez faire réduire les frais ?
Que dis l’EDL d’entrée ?
"La très longue durée de la location (18 ans), l'absence de double-vitrage aux fenêtres pendant 10 ans, le remplacement des radiateurs seulement au bout de 17 ans de location, et des factures d'électricité exorbitantes (140€ pour 36m2) peuvent-ils être des éléments à faire porter à notre dossier pour faire baisser les frais de remise en état à notre charge ?"
La duree de location n’a rien a voir avec les frais de remise en état, tout comme l’absence de double vitrage qui n’est pas obligatoire sauf si le locataire demande a ce que le proprietaire remplace le simple vitrage par du double et justifie cette demande par une surconsommation énergétique dû a une mauvaise isolation.
Si les radiateurs marchaient bien, le propriétaire n’avait pas l’obligation de les changer. Si il marchait mal, votre mère n’a t elle rien dit ? Et pour les prises abîmées, a t elle signale quoique ce soit ?
Vous parlez de frais exorbitant d’électricité. Le chauffage marchait à quoi ? Gaz ou électricité ?
la propriétaire peut- elle contester les devis que je présenterai vu qu'ils sont établi 6 mois après l'EDLS et basés sur des photos de l'appartement (puisque plus accès au logement)
Les devis peuvent etre fait sur la base de photos mais ils ont une durée de validite limité. Qu’y a t il marque sur les devis ?
pensez-vous que nous sommes légitimes à demander une réduction des frais de remise en état
personnellement et vu les infos que vous nous donner, je ne le pense pas.Cf ma remarque sur le materiel abîmés, voir arraché qui n’a clairement rien a voir avec une utilisation normale.
Bonjour Hindi,
Merci pour votre contribution à mon post.
Pour répondre à vos questions :
"remplacement de prises arrachées, évier en inox perforé, lattes de parquet en chêne défoncées" : il s'agit de propos rapportés par la propriétaire, et non de la constatation de l'agent immobilier lors de l'EDLS.
Les termes de l'agent sont :
- séjour : "une prise électrique abîmée et plancher chêne abimé à 2 endroits"
- wc : "prise électrique déchaussée"
- chambre : "un défaut électrique sur une prise électrique est constaté, bois chêne abimé"
Il n'y a rien de mentionné dans l'EDLS concernant l'évier, la robinetterie, le siphon ou les joints.
J'ai des échanges de mail entre ma mère et la propriétaire où ma mère indique avoir fait "changer le joint de l'évier et que l'évier est si vieux que la couche aluminium (matière réfutée par la propriétaire) est tellement usée qu'elle n'est plus nettoyable."
Concernant la durée de location je la mentionnais car pour moi elle concourt à une usure normale du bien. Et pour les fenêtres (en simple vitrage pendant 10 ans), et le chauffage (des convecteurs électriques pendant 17 ans) ils ont concouru pour moi à l'apparition de la moisissure. Ma mère s'était plainte avant l'installation du double vitrage de moisissures dues selon elle à des infiltrations venant des murs extérieurs.
Cependant la propriétaire réfute ce fait : elle indique dans son courrier/AR s'être tournée vers le syndic de l'époque qui a diligenté un expert et ses conclusions furent que le logement n'était pas aéré. Aucune infiltration détectée.
Mais la propriétaire ne joint à sa LR/AR ni le compte-rendu de l'expert, ni les échanges entre ma mère et elle.
J'ai en ma possession des échanges de mails entre ma mère et la propriétaire à propos des radiateurs. Ma mère indique qu'"ils sont trop anciens et même en position maximum ils n'engagent qu'un filet de chaleur". Elle dit qu'elle est "obligée d'utiliser un chauffage d'appoint".
Ma mère indique également que "2 artisans ayant visité l'appartement s'étaient accordés à dire que le chauffage dans le couloir n'était pas possible et surtout inutile d'installer quelques chose par manque de place et surtout parce que le couloir longe la cage d'escalier et que ce mur subit des infiltrations d'eau à cause des wcs des demi étages. Tous ces problèmes résultent de la vétusté de l'appartement".
Les radiateurs étaient des convecteurs électriques. J'ai accès aux 4 dernières années de factures EDF, ainsi que quelques autres plus anciennes (2007 et 2008).
Je ne cherche pas à échapper à une facturation pour manque d'entretien des murs, ou pour les prises délogée ou déboîtée, mais à revoir à la baisse le devis établi au profit de la propriétaire.
Je n'ai pour le moment reçu qu'un seul devis hier. Le montant de ce dernier est inférieur de 34% par rapport à celui de la propriétaire (mais il n'inclue pas la réparation de la porte de la cave, donc j'attends d'autres devis).
Vous souhaitant une agréable journée
20 déc. 2022 à 13:54
<< (...) Les termes de l'agent sont :
- séjour : "une prise électrique abîmée et plancher chêne abimé à 2 endroits"
- wc : "prise électrique déchaussée"
- chambre : "un défaut électrique sur une prise électrique est constaté, bois chêne abimé"
Il n'y a rien de mentionné dans l'EDLS concernant l'évier, la robinetterie, le siphon ou les joints. >>
DONC :
- séjour : retenue sur DG pour 1 prise électrique et pour remplacement de 2 lattes de plancher.
- wc : retenue sur DG pour 1 prise électrique.
- chambre : retenue sur DG pour 1 prise électrique et réparation bois chêne.
- évier, la robinetterie, le siphon ou les joints : ZÉRO retenue, en vertu du "principe absolu" mentionné post 2.
.
Bonjour.
Pourriez vous s'il vous plais recopier ici AU MOT PRES ce qui est marqué dans l'état des lieux de sortie comme dégradations ?
Merci
Bonjour Chatonraye,
Voici ci-dessous l'ensemble des mentions portées sur l'EDLS:
ENTRÉE
vierge
SALON
. mur : "p.peint. de la moisissure est constatée"
. plinthes :"peinture"
. sol : "plancher chêne abimé à 2 endroits"
. fenêtre :"PVC"
. interrupteur : "sales"
. chauffage : "convecteur électrique"
"prise électrique. une est déboitée"
CUISINE AMENAGEE
. mur : "peinture. Des traces de moisissures"
. luminaire : "ampoule"
. fenêtre : "Dv bois"
. meuble : "La porte du meuble bas à la charnière basse qui s'est délogée"
SDB
. mur : "peinture fibre de verre. Traces de moisissures"
. luminaire : "ampoule"
. chauffage : "convecteur électrique ne fonctionne pas"
. sanitaires : "joints sales. Le mousseur est abimé."
WC
. plafond : "peinture écaillée abimée (sans doute une fuite d'eau)"
. mur : "peinture écaillée"
"prise électrique déchaussée. Ballon électrique fonctionne"
CHAMBRE
. mur : "peintures. Moisissures constatées"
. plinthes : "peintures"
. sol : "bois chêne. abimé"
. chauffage : "déboité de son logement"
"un défaut électrique sur une prise est constaté"
COMMENTAIRES/RÉSERVES
"En complément de ces constats, des photos ont été prises. La porte de la cave est abimée, les supports métalliques ne tiennent plus la porte."
Vous souhaitant une agréable journée
Bonjour,
Merci pour toutes ces précisions.
Pour ce qui est des obligation du locataire en ce qui concerne l’entretien courant et les réparations, je vous invite a consulter le lien suivant :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31697
Tous les éléments correspondant a la liste seront retenue étant donne qu’il y a eu défaut d’entretien.
Il n'y a rien de mentionné dans l'EDLS concernant l'évier, la robinetterie, le siphon ou les joints
ah, alors pas de retenue.
J'ai en ma possession des échanges de mails entre ma mère et la propriétaire à propos des radiateurs. Ma mère indique qu'"ils sont trop anciens et même en position maximum ils n'engagent qu'un filet de chaleur". Elle dit qu'elle est "obligée d'utiliser un chauffage d'appoint".
Ma mère indique également que "2 artisans ayant visité l'appartement s'étaient accordés à dire que le chauffage dans le couloir n'était pas possible et surtout inutile d'installer quelques chose par manque de place et surtout parce que le couloir longe la cage d'escalier et que ce mur subit des infiltrations d'eau à cause des wcs des demi étages. Tous ces problèmes résultent de la vétusté de l'appartement".
si votre mere ne pouvait pas chauffer correctement son logement, qu’il y a avait des infiltrations d’eau et que la propriétaire était au courant, elle est effectivement en faut et ne respecte pas son obligation de fournir un logement décent à son locataire cf https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042#:~:text=Le%20propri%C3%A9taire%20doit%20fournir%20au,%C3%A0%20disposition%20de%20certains%20%C3%A9quipements.
Je n'ai pour le moment reçu qu'un seul devis hier. Le montant de ce dernier est inférieur de 34% par rapport à celui de la propriétaire
si inférieur a celui du propriétaire, je ne comprends pas son refus.
(mais il n'inclue pas la réparation de la porte de la cave, donc j'attends d'autres devis).
D’accord. affaire a suivre pour ce point.
Merci pour la transmission des textes de lois (je les connais mais un rappel est toujours utile).
Pour les échanges de mails entre ma mère et la propriétaire cette dernière répond précisément :
"VENTILLATION :
En 2005, lorsque vous m'avez signalé les problèmes d'humidité, j'ai soulevé le problème en réunion de copropriétaire et il s'est avéré à l'époque que seul mon appartement avait ce problème. D'ailleurs, comme je vous l'avais signifié, les 8 années précédant votre arrivée, j'ai eu 2 locataires différents et jamais ce type d'ennuis. Malgré tout, j'ai fait venir un expert qui m'a confirmé qu'il ne s'agissait pas d'infiltrations mais de condensation due à un manque d'ouverture des fenêtres et un encombrement trop important de l'appartement. Mais vous savez déjà tout cela puisque je vous ai fait parvenir son compte rendu. La seule solution m'a-t-il dit est d'installer une VMC pour pallier au manque d'aération. Je pense qu'il est plus à même que vous et votre plombier pour en juger surtout que contrairement à ce qu'il vous a dit, la VMC est branchée sur l'ancienne grille d'évacuation qui elle-même donne sur l'extérieur. Alors sûrement que cela fait un peu de bruit mais il n'y a pas de solution miracle.
Il est effectivement prévu la réfection du pignon mais ça ne règlera pas le problème fondamentalement. Je vous le répète : 1 – il n'était pas prévu que vous habitiez à deux. 2 – il faut que vous lessiviez les murs atteints avec de l'eau de javel. 3 – malgré la VMC, il faut aérer plus souvent et laisser passer l'air entre les meubles et les murs. De mon côté j'ai déboursé 750€ de travaux + l'expert alors que j'aurai pu me contenter de vous demander d'ouvrir plus souvent. Pour quelqu'un qui ne veut pas dépenser et rien entendre comme vous cherchez à le faire croire, je trouve au contraire que je suis de bonne composition.
CHAUFFAGE :
L'installation a été faite par un électricien certifié lors de l'acquisition de l'appartement qui a calculé le volume à chauffer pour définir la puissance des radiateurs.
Dès votre arrivée dans l'appartement vous vous êtes plainte qu'ils ne chauffaient pas assez. Cela n'a donc rien à voir avec leur état de service. Je vous rappelle que vous n'êtes pas ma première locataire mais pour des raisons de confort personnel vous pouvez toutefois ajouter un radiateur d'appoint, cela va encore augmenter votre note d'électricité que vous trouvez toujours trop élevée. Le problème avec vous c'est que vous n'êtes jamais satisfaite. A la lecture de votre courrier, je me suis demandée ce qui vous retenait dans cet appartement.
MUR TOILETTES :
Là encore, je suis atterrée par votre négligence et votre mauvaise foi. Dès que vous m'avez informée de ce problème, je me suis retournée vers le syndic. Je l'ai convoqué sur place pour constater la nuisance. Des travaux de réfections ont été votés et entrepris. N'ayant plus de nouvelles de votre part à ce sujet depuis des années, comment voulez vous que je sache qu'il y a encore un problème. D'autant que comme tout les autres copropriétaires j'ai payé pour les réparations.
Il s'agit là d'un problème de copropriété qui ne dépend pas de moi. Je vais donc écrire au syndic."
=> Je n'ai pas retrouvé dans les mails ni dans les papiers de ma mère le compte-rendu de l'expert concernant la ventilation de l'appartement. (je n'ai pas retrouvé le bail non plus, et la propriétaire a refusé de le transmettre à ma soeur)
La propriétaire a envoyé un mail au syndic le lendemain du premier mail (cité au-dessus):
"Monsieur,
Ma locataire, m’informe qu’elle a de nouveau des infiltrations d’eau dans la pièce donnant sur la courette intérieure qui occasionnent des dégradations au niveau des murs. Il semble, selon ses dires, qu’elle ne soit pas la seule à subir cette nuisance.
Je suis très étonnée que ce problème ne soit toujours pas réglé dans la mesure ou les copropriétaires ont payés, il y a peu de temps, des travaux pour éviter les mêmes causes au même endroit.
D’autre part, j’envisage d’installer un WC dans cet appartement qui est équipé jusqu’à présent d’un sanibroyeur qui pose nombre de problèmes. Pouvez-vous m’indiquer s’il y a des autorisations à demander et à qui ? Si mon plombier est autorisé à faire le raccordement de l’immeuble, en un mot la marche à suivre. Le sanibroyeur étant en panne, le problème est urgent.
Je vous remercie de bien vouloir me répondre très rapidement.
Je compte sur vous."
La réponse de ma mère à ce mail (elle était copie) :
"Madame,
Je vous remercie de cette réponse. Il est vrai que je vis des heures difficiles surtout compte tenu de la température : les toilettes palier en pleine nuit, ce n'est pas le paradis...
A propos de la pièce sur courette, le mur est bien cloqué. Je ne sais pas si des travaux ont été effectués et si les dégâts en resteront là puisque personne ne s'est présenté pour au moins faire un constat. Tout ceci n'est pas très clair mais je tenais à vous en informer dans votre intérêt. Quant au ballon eau chaude, je l'ai fait régler au maximum par le plombier, la conséquence sera automatiquement dans mes prochaines fres EDF mais au moins maintenant j'ai de l'eau chaude."
=> il y avait de nombreux problèmes dans cet appartement ainsi que dans l'immeuble, ayant concouru à une qualité de vie dégradée pour ses habitants. Ma mère dépensait énormément d'argent pour se chauffer, et malgré tout il régnait dans l'appartement un froid glacial. Un manque d'entretien de sa part est évident également.
Puis-je pour autant faire porter la responsabilité sur la propriétaire ? Je ne le pense pas. Il est trop tard pour agir. Ma mère n'avait ni le temps ni l'énergie pour mener un combat contre sa propriétaire.
Aujourd'hui j'essaie juste d'assumer les conséquences de cette situation, en obtenant un ou des devis peut-être moins "gonflés" que ceux transmis par la propriétaire, car si ma soeur et moi avons toujours été d'accord pour laisser le DG à la propriétaire (ainsi que pour le paiement du dernier mois de loyer), nous ne souhaitons pas payer une partie de la remise à neuf de son appartement.
De plus je pense que la propriétaire n'est pas fondée à nous poursuivre en justice à l'heure actuelle, car la succession est toujours en cours et selon l'article 805 du Code Civil si nous renonçons à la succession nous échappons aux dettes et aux charges antérieures à la succession.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre questionModifié le 21 déc. 2022 à 22:23
Bonsoir,
Je me permets de compléter mon post.
Après recherches plus poussées dans les papiers et mails de ma mère, j'ai retrouvé un courrier de la propriétaire à la date de l'entrée dans le logement, dans lequel elle mentionne avoir reçu de ma mère ce jour la somme de 150€, correspondant à la caution pour l'équipement de la cuisine.
=> Est-ce légal ? Cette caution n'apparait ni sur le bail (que j'ai également retrouvé ni dans l'EDLE)
Or, c'est drôle, elle ne nous a jamais mentionné ce "détail" dans ses LR/AR et dans son calcul du reste à charge nous incombant.
Donc, d'une part, elle se garde le DG + cette caution, et d'autre part elle nous menace de nous faire payer le "débarrassage" du frigo laissé dans l'appart ! (frigo indiqué dans l'EDLE). Sans parler des 2 devis qu'elle joint, d'un montant excessif, et ne portant (pour l'instant) que sur le nettoyage/lessivage des moisissures aux murs + déblayage du contenu de la cave et réparation de la porte de la cave. Et si on ne paie pas elle augmente la facture avec d'autres éléments.
Elle est + que gonflée !
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J'ai aussi une autre question:
J'ai retrouvé le compte-rendu rapporté par la propriétaire du passage de l'expert pour évaluer les causes de l'humidité dans l'appart (en juin 2005) (déjà peut-on croire ce que dit la propriétaire ? Je doute ... Et elle n'a pas communiqué l'original, le compte-rendu lui-même).
Selon elle, l'architecte qui a visité l'appartement aurait déclaré que "les dégâts causés par l'humidité dans les deux pièces principales et la salle de bains ne proviennent pas, ou très peu selon lui, d'infiltrations venant de l'extérieur mais d'une très forte condensation. En effet, son hygromètre a révélé un taux d'humidité légèrement supérieur à la normale (encore que non significative, toujours selon lui) uniquement à l'angle nord-est de la chambre, c'est-à-dire près du petit placard.
Condensation qu'il s'explique mal, surtout par son ampleur et sa soudaineté, puisqu'il a considéré que l'aération de l'appartement devrait être suffisante.
Lorsque je lui ai fait part de mon intention de changer les fenêtres, il me l'a déconseillé en m'indiquant que, d'une part ils les trouvaient en bon état et, d'autre part il pense qu'un double vitrage, de par son étanchéité, ne ferait que renforcer le problème de condensation."
Et de là la propriétaire a installé une VMC dans l'appartement, pour palier au problème de condensation.
Je m'intéresse plus précisément au type de VMC que la propriétaire a installé en 2008 (il me semble) :
il s'agit après recherche sur le net d'une VMC décentralisée.
Or la propriétaire l'a placé entre la salle d'eau et la cuisine DONC PAS D’ACCÈS VERS L’EXTÉRIEUR.
D'après mes recherches " Il convient de les installer dans les pièces humides, si celles-ci disposent d’un mur extérieur car il serait contre-productif d’installer ce type de ventilation entre deux pièces intérieures d’un logement." (https://www.climamaison.com/tendance/la-ventilation-vmc-sans-gaines-ni-reseaux.htm)
Ma mère lui avait envoyé une LR/AR en 2008 précisant entre autres :
"[...] j’ai demandé au plombier son opinion à propos de l’efficacité de ce système et celui-ci me répond que :
L’humidité de la salle de bains est récupérée par le système de ventilation mais il n’est ensuite que redistribué dans la cuisine et non pas renvoyé vers l’extérieur via un tuyau. En somme ce système ne sert à rien car on récupère d’un côté et on renvoie de l’autre et ainsi de suite, mais au fond tout à tendance à rester dans la cuisine qui du fait d’ailleurs est glaciale (et c’est très pénible). Quant à la salle de bains, on ne constate pas d’amélioration : les plantes vertes continuent de prospérer le long du mur, mais je crois savoir que l’humidité de la salle de bains vient en grande partie d’un problème d’infiltration d’eau avec le mur mitoyen de l’immeuble voisin donc un système de ventilation ne peut pas résoudre le problème, il ne me reste que la nuisance du bruit.[...]"
La propriétaire avait balayé d'un revers de main les constats d'humidité dans l'appartement, et du manque de ventilation ainsi:
"La seule solution m'a-t-il dit (l'expert) est d'installer une VMC pour pallier au manque d'aération. Je pense qu'il est plus à même que vous et votre plombier pour en juger surtout que contrairement à ce qu'il vous a dit, la VMC est branchée sur l'ancienne grille d'évacuation qui elle-même donne sur l'extérieur. Alors sûrement que cela fait un peu de bruit mais il n'y a pas de solution miracle."
=> me trompe-je où ma mère et le plombier avaient raison ? Cette VMC ne sert à rien et elle a participé à la dégradation de l'appartement (absence de ventilation) ? Et donc à la prolifération de la moisissure, le froid constant et les dépenses énergétiques monstrueuses ?
Je rappelle que les fenêtres de l'appartement étaient dépourvues de double-vitrage pendant les 10 premières années d'occupation de ma mère (et la propriétaire possédait le bien depuis 8 ans), de + ces fenêtres en simple vitrage et huisseries bois n'avaient pas non plus de grille.
L'appartement était équipé de simples convecteurs électriques (qui chauffaient à peine et coûter fort cher à ma mère) pendant 17 ans d'occupation.
Les fenêtres en double-vitrage installées en 2013 sont également dépourvues de grille.
Le 1er devis que la propriétaire nous a transmis pour nous faire payer les travaux indique entre autres :
"OPTION VMC
Poser une VMC hygroréglable type A ou B avec création des aérations hautes sur toutes les fenêtres de l'appartement qui en sont dépourvues aujourd'hui pour obtenir une meilleure note au DPE
Dans le cadre des économies d'énergie je ne m'occupe pas de l'isolation des murs ni du sol ni du changement de cuisine."
=> ces nouveaux éléments apportent-ils de la matière à mon dossier ?
Merci pour votre lecture et vos remarques
(excusez-moi, c'est un peu le combat d'une vie. Ma mère a subi pendant presque 20 ans un logement que je qualifie d'indécent, et ces dernières années de vie elle a combattu sans succès un cancer très agressif. J'aimerais lui rendre un hommage posthume en remettant à sa place cette propriétaire indécente (comme son logement)).
La législation juridique et financière évolue en permanence...
20 déc. 2022 à 14:05
Bonjour djivi38,
Grand merci pour vos précisions et intérêt pour mon post. Je trouve également que vos contributions au forum sont très pertinentes et éclairantes pour les profanes.
Pour vous donner davantage de détails à mon affaire :
- l'évier : rien n'ayant été mentionné dans l'EDLS concernant l'évier je suppose que rien ne peut ne nous être facturé à son sujet.
- les lattes de parquet : sont mentionnées à "plancher chêne abimé à 2 endroits" dans le salon et "bois chêne abimé" dans la chambre dans l'EDLS.
- le frigo : l'appartement a été loué avec un réfrigérateur congélateur (remplacé par ma mère par un autre, plus récent, de bien meilleure qualité et donc laissé sur place à la sortie). Il y avait également une gazinière au gaz (coupé par la propriétaire en cours de bail), une hotte (remplacée en cours de bail par ma mère) et un évier inox.
Donc pour moi il n'y a pas à débarrasser le frigo. On l'a laissé exprès pour ne pas être facturé à la sortie.
- concernant l'état des murs, des plafonds : je ne cherche pas à contester les déclarations de l'EDLS. Tout comme pour les prises électriques (délogée ou déboîtée mais pas arrachées). Ces dépenses nous incombent.
- porte cave abimée : la mention de l'agent dans l'EDLS "La porte de la cave est abîmée, les supports métalliques ne tiennent plus la porte." Sur le 2ème devis de la propriétaire l'artisan a détaillé "refixation de la porte existante". Pour moi il s'agit de refixer dans l'axe du dormant la porte et poser de nouvelles vis dans les supports métalliques pour que ces derniers ne soient plus désolidarisés de la porte.
Mais effectivement on ne peut pas vraiment parler de vétusté. Il s'agit de menues réparations à la charge du locataire.
J'ai donc fait porter ce besoin, ainsi que l'évacuation des gravats dans la cave à ma demande de devis.
RAPPEL de CHARGES :
- J'attends de voir si la propriétaire reviendra à la charge après que je lui ai envoyé ma contre-proposition avec devis à l'appui (puisqu'elle dit dans son courrier nous avoir facturé "a minima aux vues de circonstances et par respect pour votre défunte mère", et n'avoir pas inclus le rappel de charges à la facture initiale.
Si elle fait porter ce poste à nos dépens je note vos précisions avec attention (3 années d'antériorité au lieu de 5, et obligation de transmission des justificatifs).
- les devis : j'ai transmis quand demandées les photographies des pièces de l'appartement ainsi que celles de la cave. Ceci permet aux entreprises d'appréhender au mieux la situation. J'ai également indiqué la superficie totale de l'appartement, et la surface totale de murs à lessiver et à sur lesquels il faut éliminer la moisissure.
Je n'ai reçu qu'un seul devis pour l'instant, mais il est inférieur de 34% à celui (le moins cher des 2) produit et communiqué par la propriétaire.
(j'ai même pris la peine de consulter le Bodacc des sociétés concernées, afin de m'assurer de leur bonne santé. C'est bien inutile de ma part car je suis persuadée que l'appartement est reloué depuis plusieurs mois. Je ne suis d'ailleurs pas sûre du tout que la propriétaire ait effectivement payé une prestation auprès des artisans qu'elle a contacté. Autrement je suis persuadée qu'elle aurait transmis la facture (comme vous l'indiquez "[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]")
Encore merci pour vos contributions à mon post,
Bonne journée
21 déc. 2022 à 22:48
"Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable" dans le sens où une "facture" signifie que la réparation a été réellement faite (sauf si c'est un faux !), VS un justificatif par un "devis" qui ne veut pas dire que la réparation a réellement été faite, d'autant que « L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. » (jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726)... MAIS, SI LE MONTANT EST MANIFESTEMENT SUR-ESTIMÉ, devis ou factures peuvent être contestés par le locataire, qui joindra alors à son courrier R + AR de contestation un "devis" (non accepté bien sûr) d'un montant inférieur.
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22 déc. 2022 à 13:00
Bonjour et merci djivi38 pour ces précisions.
Après relecture de mon post initial et de votre 1ère réponse, je me rends compte que je me suis peut-être mal exprimée :
Vous dîtes "a) Délai : il a été restitué dans le délai légal (maxi 2 mois quand il y a des différences entre EDLE et EDLS) : donc rien à dire.("
Mais la propriétaire ne nous a jamais restitué le DG. Elle le considère comme acquis, et demande en sus, sur la base des devis qu'elle a fait établir, un complément financier, + le prorata du dernier mois de loyer (+ les rappels de charge + d'autres frais de réparations + frais de justice si elle porte l'affaire devant le juge).
Ma soeur et moi-même avons accepté dès le départ de lui laisser le DG, au vu de l'EDLS qui mentionnaient des dégradations.
Nous lui avons dit que concernant le loyer il fallait attendre que la succession soit passée.
Mais la propriétaire, elle, veut davantage.
(Et nous ignorions que nous devions communiquer notre adresse lors de l'EDLS (obligation légale), ce que la propriétaire ne s'est pas privé de nous faire savoir...)
Comme je l'expliquais dans un post plus bas, j'ai retrouvé il y a 2 jours une lettre de la propriétaire où elle dit avoir reçu de la part de ma mère, au jour de l'entrée dans le logement, une caution de 150€ pour les éléments de cuisine.
J'ai obtenu d'autres devis, contenant l'ensemble des prestations liées aux mentions portées dans l'EDLS, et ces devis sont vraiment moins élevés que ceux de la propriétaire.
Je vais donc lui faire parvenir une LR/AR avec ces devis, lui expliquer que c'est sur eux que je base le montant imputé du DG, que nous allons, comme dit depuis le début, payer le loyer dès que la succession est passée. Et lui demander de m'envoyer les rappels de charge accompagnés des justificatifs.
Je me tâte à lui demander de nous restituer la caution de 150€. Je pense que c'est quelqu'un qui ne lâche rien (comme moi) mais je n'ai pas envie d'aller en justice ...
Bonne journée
22 déc. 2022 à 16:31
""a) Délai : il a été restitué dans le délai légal (maxi 2 mois quand il y a des différences entre EDLE et EDLS)... etc. etc."
Le DG n'a pas été restitué puisque le bailleur estime que le montant des réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS est > à celui du DG... donc elle vous en a informé dans le délai légal (maxi 2 mois après le rendu des clés) : rien à dire pour le délai.
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" ... + frais de justice si elle porte l'affaire devant le juge "
c'est le juge qui tranchera, mais effectivement elle pourrait demander des dommages et intérêts au titre de l'art 700 du Code civil et là aussi c'est le juge qui déterminera si elle a été lésée ou pas dans cette histoire...
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"loyer"
il est dû sur et par le compte du défunt jusqu'au jour inclus de son décès.
Les "indemnités d'occupation" (dues par les héritiers qui ont libéré le logement des affaires du défunt, donc par ceux des héritiers qui ont accepté la succession) sont dues par eux depuis le lendemain du décès jusqu'au jour du rendu des clés, et doivent être payées sans tarder.
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"(Et nous ignorions que nous devions communiquer notre adresse lors de l'EDLS (obligation légale)"
Ce n'est pas au bailleur à apprendre la loi au locataire ou à ses héritiers ("Nul n'est censé ignorer la loi"), mais dans votre cas (montant réparations > montant DG) ça ne change rien que vous n'ayez pas respecté l'art 22 de la loi du 6/7/1989 (nouvelle adresse), et que de plus il y a une dette de loyer (donc 2 conditions sur 3 non respectées pour des pénalités de retard), et que des pénalités de retard sont dues sur le RESTANT DÛ du DG : or, restant dû du DG = zéro => pénalités = zéro.
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"Et lui demander de m'envoyer les rappels de charge accompagnés des justificatifs."
Ce ne sont PAS des "rappels" de charges (à moins que le défunt ait eu aussi des dettes de provisions mensuelles sur charges), ce sont des "régularisations de provisions sur charges" sur les trois dernières années.
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Relisez le § II-M de mon topo.....
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction ici du § II-G
Le texte juste est :
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".
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22 déc. 2022 à 19:25
"Peut-être que l'agent immo qui a procédé à l'EDLS aurait pu en parler à ma soeur ..."
Oui, il aurait pu... mais n'en avait pas l'obligation....
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"les régularisations de provisions sur charges : j'ignore un peu de quoi il s'agit,"
Des "provisions" sur charges sont des montants que le locataire verse mensuellement à son bailleur et que celui-ci doit régulariser 1 fois/an (sur justificatifs et sur pas + de 3 ans en arrière) pour que le paiement total desdites charges soit juste et complet (puisque le bailleur ne peut pas faire de bénéfice sur des charges et que le locataire doit lui payer la somme exacte qu'il lui doit).
A l'inverse, le montant d'un "forfait" de charges reste invariable tout au long d'une même location, mais serait illégal pour une location nue : il n'est seulement possible que pour une co-location nue OU pour une location meublée.
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Désolée, je ne sais pas répondre à vos questions techniques.
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