Contester montant devis après EDLS

bonjour,

je ne vous redonne pas le lien de mon topo : puisque vous en avez mis un extrait dans votre post initial... c'est que vous l'avez lu... mais peut-être avec pas assez d'attention...

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==> PRINCIPE ABSOLU :

Des retenues sur DG (Dépôt de Garantie) ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS (État Des Lieux Sortant), signé des parties prenantes (ou de leurs représentants), tout en ne figurant pas sur l’EDLE (État Des Lieux Entrant), ET sans avoir été rajoutées après signatures, ET doivent être justifiées par des "devis" OU des "factures".

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I/ USURE/VÉTUSTÉ :

Au bout de 18 ans de location, beaucoup de dégradations peuvent passer pour de l'usure : mais les réparations desdites dégradations restent à la charge du bailleur uniquement si lesdites dégradations ne sont dues QUE à de la vétusté ou à un usage normal... or :

- "évier inox troué" : usage normal ? Non. Vétusté ? Partiellement si vieux de 18 ans.

- "lattes de parquet défoncées" : usage normal ? Non. Vétusté ? Partiellement si vieux de 18 ans.

- "évacuation frigo"  : ??? C'était une location meublée ? Pourquoi le bailleur a-t-il dû évacuer un frigo ????

- "murs sales" : mauvais entretien par le locataire (surtout si jaunies par de la nicotine ou des éclaboussures de gras dans la cuisine par exemple), mais vétusté partielle.

- "traces moisissures" : mauvais entretien par le locataire (manque d'aération) : un coup d'éponge vinaigrée sur les "traces" et le tour était joué...

- "peinture plafond écaillée" : c'est dû à une mauvaise aération (ou logement mal chauffé) et/ou à une mauvaise qualité de peinture au départ = mauvais entretien par le locataire, mais vétusté partielle.

- "prises électriques abimées/déchaussées" : responsabilité du locataire.

- "porte cave abimée" : eh oui ! Art 1731 du Code civil....

a) ... ce qui n'explique pas l'évacuation de gravats..... qui forcément ne sont pas "sur" la porte abimée... mais qui sont "dans" la cave.

b) "décret 87-712 du 26/08/1987 ("pour la vétusté de la porte de la cave")" :

- ce décret est relatif aux réparations locatives...

- finalement, cette porte de cave est "abimée" OU "vétuste" ???? 

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II/ DG :

a) Délai : il a été restitué dans le délai légal (maxi 2 mois quand il y a des différences entre EDLE et EDLS) : donc rien à dire.(

b) dernier loyer au prorata :

-> le bail cesse automatiquement le jour du décès du titulaire et loyers (et éventuellement charges) sont dus au bailleur au prorata sur le compte bancaire du locataire décédé.

-> ensuite, sont aussi dues au bailleur des "indemnités d'occupation", égales au montant du dernier loyer, au prorata de la durée d'occupation du logement par les héritiers... le temps qu'ils libèrent le logement des affaires personnelles de la personne décédée, fassent l'EDLS et rendent les clés.

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III/ RAPPEL de CHARGES : 

La prescription des RÉGULARISATIONS des PROVISIONS de charges (= charges "au réel" vs charges "au forfait") est de 3 ans, PAS de 5 ans :

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»

La demande de régularisation des provisions de charges doit (obligation) être accompagnée de justificatifs : « Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. » (CA PARIS 9 janvier 2001).

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IV/ RÉPONSES à vos QUESTIONS :

1/ Vos devis : oui, le bailleur peut les contester en mettant en avant le non professionnalisme de ces artisans qui ont fait des devis sans voir le travail qu'ils auraient éventuellement à faire, mais en se basant seulement sur de simples photos -> suspicion de devis de complaisance : mais seul un juge peut trancher le litige.

2/ Double vitrage : pas d'obligation (du temps de location de votre mère) pour le bailleur d'en faire installer.

3/ Remplacements radiateurs : même énergivores, tant qu'ils fonctionnent, le bailleur n'a pas d'obligation de les remplacer.

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cdt.

Sans EDL d’entrée de la porte de la cave, pas de preuve qu’elle etait deja abîmée à l’arrivée de votre mère. 

"remplacement de prises arrachées, évier en inox perforé, lattes de parquet en chêne défoncées"

Mais que s’est il passe dans cet appartement ? Ce n’est pas une usure normal du temps ! Et vous voulez faire réduire les frais ? 

Que dis l’EDL d’entrée ? 

"La très longue durée de la location (18 ans), l'absence de double-vitrage aux fenêtres pendant 10 ans, le remplacement des radiateurs seulement au bout de 17 ans de location, et des factures d'électricité exorbitantes (140€ pour 36m2) peuvent-ils être des éléments à faire porter à notre dossier pour faire baisser les frais de remise en état à notre charge ?"

La duree de location n’a rien a voir avec les frais de remise en état,  tout comme l’absence de double vitrage qui n’est pas obligatoire sauf si le locataire demande a ce que le proprietaire remplace le simple vitrage par du double et justifie cette demande par une surconsommation énergétique dû a une mauvaise isolation.

Si les radiateurs marchaient bien, le propriétaire n’avait pas l’obligation de les changer. Si il marchait mal, votre mère n’a t elle rien dit ? Et pour les prises abîmées,  a t elle signale quoique ce soit ?

Vous parlez de frais exorbitant d’électricité. Le chauffage marchait à quoi ? Gaz ou électricité ?

la propriétaire peut- elle contester les devis que je présenterai vu qu'ils sont établi 6 mois après l'EDLS et basés sur des photos de l'appartement (puisque plus accès au logement) 

Les devis peuvent etre fait sur la base de photos mais ils ont une durée de validite limité. Qu’y a t il marque sur les devis ?

pensez-vous que nous sommes légitimes à demander une réduction des frais de remise en état

personnellement et vu les infos que vous nous donner, je ne le pense pas.Cf ma remarque sur le materiel abîmés, voir arraché qui n’a clairement rien a voir avec une utilisation normale.

Bonjour.

Pourriez vous s'il vous plais recopier ici AU MOT PRES ce qui est marqué dans l'état des lieux de sortie comme dégradations ?

Merci

Bonjour,

Merci pour toutes ces précisions.

Pour ce qui est des obligation du locataire en ce qui concerne l’entretien courant et les réparations, je vous invite a consulter le lien suivant : 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31697

Tous les éléments correspondant a la liste seront retenue étant donne qu’il y a eu défaut d’entretien.

Il n'y a rien de mentionné dans l'EDLS concernant l'évier, la robinetterie, le siphon ou les joints

ah, alors pas de retenue. 

J'ai en ma possession des échanges de mails entre ma mère et la propriétaire à propos des radiateurs. Ma mère indique qu'"ils sont trop anciens et même en position maximum ils n'engagent qu'un filet de chaleur". Elle dit qu'elle est "obligée d'utiliser un chauffage d'appoint".
Ma mère indique également que "2 artisans ayant visité l'appartement s'étaient accordés à dire que le chauffage dans le couloir n'était pas possible et surtout inutile d'installer quelques chose par manque de place et surtout parce que le couloir longe la cage d'escalier et que ce mur subit des infiltrations d'eau à cause des wcs des demi étages. Tous ces problèmes résultent de la vétusté de l'appartement".

si votre mere ne pouvait pas chauffer correctement son logement, qu’il y a avait des infiltrations d’eau et que la propriétaire était au courant, elle est effectivement en faut et ne respecte pas son obligation de fournir un logement décent à son locataire cf https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042#:~:text=Le%20propri%C3%A9taire%20doit%20fournir%20au,%C3%A0%20disposition%20de%20certains%20%C3%A9quipements.

Je n'ai pour le moment reçu qu'un seul devis hier. Le montant de ce dernier est inférieur de 34% par rapport à celui de la propriétaire

si inférieur a celui du propriétaire,  je ne comprends pas son refus. 

(mais il n'inclue pas la réparation de la porte de la cave, donc j'attends d'autres devis).

D’accord. affaire a suivre pour ce point.

Bonsoir,

Je me permets de compléter mon post.

Après recherches plus poussées dans les papiers et mails de ma mère, j'ai retrouvé un courrier de la propriétaire à la date de l'entrée dans le logement, dans lequel elle mentionne avoir reçu de ma mère ce jour la somme de 150€, correspondant à la caution pour l'équipement de la cuisine.

=> Est-ce légal ? Cette caution n'apparait ni sur le bail (que j'ai également retrouvé ni dans l'EDLE)

Or, c'est drôle, elle ne nous a jamais mentionné ce "détail" dans ses LR/AR et dans son calcul du reste à charge nous incombant.
Donc, d'une part, elle se garde le DG + cette caution, et d'autre part elle nous menace de nous faire payer le "débarrassage" du frigo laissé dans l'appart ! (frigo indiqué dans l'EDLE). Sans parler des 2 devis qu'elle joint, d'un montant excessif, et ne portant (pour l'instant) que sur le nettoyage/lessivage des moisissures aux murs + déblayage du contenu de la cave et réparation de la porte de la cave. Et si on ne paie pas elle augmente la facture avec d'autres éléments.

Elle est + que gonflée !

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J'ai aussi une autre question:

J'ai retrouvé le compte-rendu rapporté par la propriétaire du passage de l'expert pour évaluer les causes de l'humidité dans l'appart (en juin 2005) (déjà peut-on croire ce que dit la propriétaire ? Je doute ... Et elle n'a pas communiqué l'original, le compte-rendu lui-même).

Selon elle, l'architecte qui a visité l'appartement aurait déclaré que "les dégâts causés par l'humidité dans les deux pièces principales et la salle de bains ne proviennent pas, ou très peu selon lui, d'infiltrations venant de l'extérieur mais d'une très forte condensation. En effet, son hygromètre a révélé un taux d'humidité légèrement supérieur à la normale (encore que non significative, toujours selon lui) uniquement à l'angle nord-est de la chambre, c'est-à-dire près du petit placard.

Condensation qu'il s'explique mal, surtout par son ampleur et sa soudaineté, puisqu'il a considéré que l'aération de l'appartement devrait être suffisante.

Lorsque je lui ai fait part de mon intention de changer les fenêtres, il me l'a déconseillé en m'indiquant que, d'une part ils les trouvaient en bon état et, d'autre part il pense qu'un double vitrage, de par son étanchéité, ne ferait que renforcer le problème de condensation."

Et de là la propriétaire a installé une VMC dans l'appartement, pour palier au problème de condensation.

Je m'intéresse plus précisément au type de VMC que la propriétaire a installé en 2008 (il me semble) :

il s'agit après recherche sur le net d'une VMC décentralisée.

Or la propriétaire l'a placé entre la salle d'eau et la cuisine DONC PAS D’ACCÈS VERS L’EXTÉRIEUR.

D'après mes recherches " Il convient de les installer dans les pièces humides, si celles-ci disposent d’un mur extérieur car il serait contre-productif d’installer ce type de ventilation entre deux pièces intérieures d’un logement." (https://www.climamaison.com/tendance/la-ventilation-vmc-sans-gaines-ni-reseaux.htm)

Ma mère lui avait envoyé une LR/AR en 2008 précisant entre autres :

"[...] j’ai demandé au plombier son opinion à propos de l’efficacité de ce système et celui-ci me répond que :

L’humidité de la salle de bains est récupérée par le système de ventilation mais il n’est ensuite que redistribué dans la cuisine et non pas renvoyé vers l’extérieur via un tuyau. En somme ce système ne sert à rien car on récupère d’un côté et on renvoie de l’autre et ainsi de suite, mais au fond tout à tendance à rester dans la cuisine qui du fait d’ailleurs est glaciale (et c’est très pénible). Quant à la salle de bains, on ne constate pas d’amélioration : les plantes vertes continuent de prospérer le long du mur, mais je crois savoir que l’humidité de la salle de bains vient en grande partie d’un problème d’infiltration d’eau avec le mur mitoyen de l’immeuble voisin donc un système de ventilation ne peut pas résoudre le problème, il ne me reste que la nuisance du bruit.[...]"

La propriétaire avait balayé d'un revers de main les constats d'humidité dans l'appartement, et du manque de ventilation ainsi:

"La seule solution m'a-t-il dit (l'expert) est d'installer une VMC pour pallier au manque d'aération. Je pense qu'il est plus à même que vous et votre plombier pour en juger surtout que contrairement à ce qu'il vous a dit, la VMC est branchée sur l'ancienne grille d'évacuation qui elle-même donne sur l'extérieur. Alors sûrement que cela fait un peu de bruit mais il n'y a pas de solution miracle."

=> me trompe-je où ma mère et le plombier avaient raison ? Cette VMC ne sert à rien et elle a participé à la dégradation de l'appartement (absence de ventilation) ? Et donc à la prolifération de la moisissure, le froid constant et les dépenses énergétiques monstrueuses ?

Je rappelle que les fenêtres de l'appartement étaient dépourvues de double-vitrage pendant les 10 premières années d'occupation de ma mère (et la propriétaire possédait le bien depuis 8 ans), de + ces fenêtres en simple vitrage et huisseries bois n'avaient pas non plus de grille.

L'appartement était équipé de simples convecteurs électriques (qui chauffaient à peine et coûter fort cher à ma mère) pendant 17 ans d'occupation.

Les fenêtres en double-vitrage installées en 2013 sont également dépourvues de grille.

Le 1er devis que la propriétaire nous a transmis pour nous faire payer les travaux indique entre autres :

"OPTION VMC

Poser une VMC hygroréglable type A ou B avec création des aérations hautes sur toutes les fenêtres de l'appartement qui en sont dépourvues aujourd'hui pour obtenir une meilleure note au DPE

Dans le cadre des économies d'énergie je ne m'occupe pas de l'isolation des murs ni du sol ni du changement de cuisine."

=> ces nouveaux éléments apportent-ils de la matière à mon dossier ?

Merci pour votre lecture et vos remarques

(excusez-moi, c'est un peu le combat d'une vie. Ma mère a subi pendant presque 20 ans un logement que je qualifie d'indécent, et ces dernières années de vie elle a combattu sans succès un cancer très agressif. J'aimerais lui rendre un hommage posthume en remettant à sa place cette propriétaire indécente (comme son logement)).