Critère d'utilité et réglement de copropriété
Utilisateur anonyme - 13 mars 2023 à 14:28
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4 réponses
12 mars 2023 à 22:23
Bonjour,
Non le syndic n'a pas le droit de répartir les charges différemment de ce qui est noté dans le règlement de copropriété.
Une modification de cette répartition doit être votée en AG (à l'unanimité)... ou décidée par un tribunal.
Demandez l'un ou l'autre de ces justificatifs au syndic.
13 mars 2023 à 07:44
Bonjour,
"En parcourant le règlement de copropriété je ne vois aucune mention d'un partage des frais de cette pompe différent des tantièmes de copro."
Est ce que vous voulez dire que le RdC indique expressément que les frais de cette pompe se font aux tantièmes ou est ce qu'il n'y a rien d'inscrit et vous en déduisez que c'est aux tantièmes .....
Dans le premier cas, le syndic ne peut aller à l'encontre de ce qui est expressément écrit.
Dans le second cas, en l'absence de précisions, le RdC étant muet sur cette pompe, il applique (à juste titre) le critère d'utilité
13 mars 2023 à 10:55
Merci Rabouillet41 pour votre réponse.
Vous avez raison rien n'est indiqué sur le règlement de copropriété concernant cet équipement (ou un autre d'ailleurs), pour autant ce critère d'utilité sort en 2021 avec une construction en 1999. Aucune notification aux propriétaires juste un rattrapage de charge que j'ia trouvé étonnant et là j'ai eu une réponse du syndic.
C'est ca qui m'étonne, et pourquoi avait fait le choix de cet équipement là ou d'autres équipements auraient pu aussi avoir une étude ?
13 mars 2023 à 11:09
" pour autant ce critère d'utilité sort en 2021"
certes c'est cavalier, mais est ce que ce sujet n'aurait pas été abordé dans une AG par oral ?.....
vous nous parlez de 2021, mais votre message datant de 2022, cela ne provient-il pas de l'approbation des comptes 2021, car il est rare qu'un rappel soit fait sans que cela apparaisse sur un PV ?.... Si cela correspond à l'approbation des comptes 2021, que cela a été approuvé, alors c'est applicable .... Pour contester il faudrait saisir le juge pour faire annuler l'approbation des comptes, mais je doute que vous obteniez satisfaction.
En résumé, faites nous un petit historique et précisez nous si vous avez assisté à cette/ces fameuses AG :
* dates de vos exercices
* dates des AGs
* votre présence ou non
13 mars 2023 à 11:16
encore merci pour votre temps
J'ai acheté le 27/11/2021
AG en Juin 2022 ou je n'étais pas présent mais représenté par un copropriétaire se trouvant dans le même cas.
Les comptes ont bien été validé lors de cette AG mais personne n'a eu d'explication sur ce rattrapage de charge 2021. Etant nouveau j'ai fouillé avec les personnes concernées et nous avons trouvé que l'écart venait de l'attribution des tantièmes de cet équipement. Attribution nouvelle qui n'a été signifié a personne, pas même a l'oral d'après les autres propriétaires présents.
Suite à la découverte j'ai demandé une explication au syndic m'expliquant qu'ils ont diligenté un expert pour définir le critère d'utilité. Pas de trace dans les AG de cette "étude" ni de demande d'étude afin de définir les charges de cette pompe.
Modifié le 13 mars 2023 à 11:40
merci...
Donc au vu de cela, on ne parle pas de "rattrapage", mais du décompte de charges approuvé lors de l'AG annuelle.
Le souci est que vous avez "fouillé" après l'AG et non avant, durant les 21 jours de réflexion. Cette "nouvelle" répartition devait apparaitre dans les chiffres à l'intérieur de la convocation. Les chiffres/comptes ont donc été approuvés "en connaissance de cause" même si dans les faits, pour vous, cela n'a pas été le cas .....
Perso, je pense que des personnes étaient au courant (vérifiez si parmi les personnes qui ont été "exemptées" à cette occasion, ne se trouveraient pas un ou des membres du CS ...... ;o) .....)
Quant à diligenter un "expert", le syndic a pu faire appel à une personne qui lui a conseillé cela sans que cela apparaisse dans quoi que ce soit si ce conseil était gratuit (surtout si cet "expert" est un membre du CS .... ;o) ...)
Pour en revenir à votre "dossier" du jour, vous ne pouvez que payer car tous les délais sont largement passés pour une éventuelle assignation.
Pour l'avenir, rien ne vous empêche de notifier au syndic, une résolution à inscrire à l'OdJ qui décidera quelle serait la bonne répartition à appliquer (aux tantièmes ou à l'utilité) et au besoin le faire inscrire dans un modificatif du RdC.
PS : à mon avis, et tel que vous l'avez décrit en tout début du post, votre syndic a eu raison d'appliquer ce critère d'utilité... maintenant je conviens que la manière est cavalière .....
reste encore un point à connaitre, comment est faite cette répartition à l'utilité entre vous 4 ? .... ;o) .....
13 mars 2023 à 11:44
merci j'y vois plus clair et vous aussi ;)
en effet certains étaient au courant => ceux qui ne voulaient pas payer dont le président du CS très certainement, petite omission de présenter les choses convenablement, c'est passé sous le radar en amont car j'avais confiance. les 4 copropriétaires en question ne le savaient pas... 4 sur 10 au total.
et hop une petite magouille marseillaise.
maintenant je sais a qui j'ai affaire.
Merci pour votre aide
12 mars 2023 à 21:45
j'avais posté le sujet au mauvais endroit du forum, j'espère avoir vos points de vues maintenant que c'est bien rangé ;)
13 mars 2023 à 12:29
En vertu des articles qui suivent, je maintiens que la contestation de cette répartition est recevable pendant 5 ans.
Article 45-1
Modifié par Décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 - art. 38
Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Article 42
Modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 37
Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
Article 2224
Version en vigueur depuis le 19 juin 2008
Modifié par LOI n°2008-561 du 17 juin 2008 - art. 1
Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
13 mars 2023 à 14:21
merci pour ces articles donc si je comprends bien j'ai le droit de contester pendant 5 ans ! ca c'est une bonne nouvelle merci.
Maintenant je comprends des messages de rambouillet41 que le syndic est dans son droit meme si attitude cavalière.
Qu'en pensez vous ?
13 mars 2023 à 14:28
Je ne pense rien. Ce n'est pas mon rôle.
Voyez un avocat et s'il vous confirmer, poursuivez la démarche jusqu'au tribunal. Le juge vous dira qui a raison en l'occurrence.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
12 mars 2023 à 23:09
Merci yapadequoi pour votre réponse.
Avez-vous un texte que je pourrais leur faire suivre ? Je ne trouve rien expliquant cela pourtant je trouve logique que la répartition soit votée en AG, et pas qu'on le découvre au hasard d'un email.
13 mars 2023 à 08:52
Vos démarches :
- Courrier RAR au syndic de contestation
- Consulter un avocat
- Assigner le syndicat (pas le syndic!) pour statuer sur la répartition de ces charges
En l'absence de textes, il faut se reposer sur la décision du juge.