Résidence principale avec un bail de résidence secondaire

Question

Bonjour à tous,

J'occupe depuis le 30/10/2020 un appartement comme ma résidence principale mais le bailleur m'a proposé uniquement un bail de résidence secondaire. J'avoue m'être peu renseigné sur les tenants et aboutissants de ce genre de bail lors de l'emménagement. Le bail initial avait une durée d'un an, nous l'avons prolongé via un avenant pour un an jusqu'au 29/10/2022 puis une seconde fois via un nouveau bail car le loyer a été légèrement augmenté.

Je commence à me renseigner plus en détail, notamment par rapport à la facturation de charges d'électricité. En effet, le contrat d'électricité est resté au nom du propriétaire et je paye chaque mois une provision liée à l'électricité et il est prévu de faire une régularisation à la sortie du logement.
De ce que je vois, les baux de résidence secondaire ne doivent s'appliquer qu'aux résidences qui sont occupées 8 mois par an maximum. Cela n'est pas mon cas puisqu'il s'agit de ma résidence principale. Le bailleur ne s'est jamais soucié de cette information, je n'ai jamais déclaré au bailleur ou aux impôts qu'il s'agissait d'une résidence secondaire.

J'en viens à mes questions : mon bail est-il légal ? Si ce n'est pas le cas, est-ce qu'il se transforme "automatiquement" en bail de résidence pricinpale classique ? Que se passe-t-il concernant les provisions pour l'électricité ? Encore une fois, de ce que je comprends il est illégal (ou plus complexe) pour le bailleur de facturer l'électricité dans le cas d'une résidence principale ?

Merci d'avance !

djivi38 · Accepted Answer

bonjour,

un bail pour résidence secondaire ne dépend pas de la loi du 6/7/1989 et donc, le locataire ne peut pas bénéficier de la protection de cette loi.
Si votre bailleur a fait comme ça, c'est qu'il a des avantages fiscaux...

Mais il est illégal pour un bailleur de conclure un contrat pour résidence secondaire quand la location est prévue pour la résidence principale du locataire : pour requalifier votre bail en résidence principale, il faut le demander au tribunal:
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

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ÉLECTRICITÉ : peu importe que ce soit pour une résidence principale ou secondaire, la distinction de la revente possible ou illégale se fait au niveau de la location nue ou meublée.

1/ Location nue : la revente d'électricité est illégale (donc interdite : décret du 23 décembre 1994). Le logement doit obligatoirement disposer de son propre compteur pour que le locataire puisse avoir le choix de son fournisseur, choix garanti par l'article L331-1 du Code de l'Énergie.

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2/ Location meublée : la revente d'électricité est tolérée A CONDITION QUE CE SOIT SOUS FORME DE FORFAIT, ET donc, toutes les autres charges seront également forfaitaires (la mixité n'étant pas possible).

Et le montant d'un forfait :

a) reste identique tout au long de la location d'une même personne => pas question de provisions à régulariser;

b) peut seulement être indexé aux mêmes conditions et au même moment que la révision annuelle du loyer SI et seulement SI une révision annuelle de loyer a été prévue lors de la signature du contrat de location : dans ce cas, la formule de révision est :

(loyer actuel + forfait) / indice du trimestre année N-1 x indice du même trimestre année N

N étant l'année où la révision annuelle est faite et N-1 étant l'année précédente.

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cdt.

Résidence principale avec un bail de résidence secondaire

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