Prescription charges entre syndic et copropriétaires

third21 Messages postés 4 Date d'inscription jeudi 15 septembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 16 septembre 2022 - 15 sept. 2022 à 21:27
rambouillet41 Messages postés 8451 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 2 décembre 2022 - 17 sept. 2022 à 07:44

Bonjour,

je suis propriétaire d’un appartement depuis 2014. 
jusqu’à fin 2021 aucun syndic de copropriété n’avait été mis en place. 
Suite à la première assemblée générale en décembre 2021, les charges de copropriété me sont demandées avec l’antériorité depuis mon achat à savoir début 2014. 
 

cependant le montant des charges demandées dépassent largement l’appel de charge qui était fait après des locataires. 

ma question est donc de savoir si le remboursement de ces charges est « légal » et y a-t-il une durée pour la prescription de ce paiement ? 
je vois beaucoup d’article concerne une prescription au delà de 5ans. Si c’est le cas, comme s’applique cette prescription ?
par ailleurs, plusieurs locataires ont occupé l’appartement et l’ont ensuite quitté. Je ne me vois pas retourner vers ces locataires pour leur demander le complément.

merci par avance pour le retour

6 réponses

djivi38 Messages postés 47871 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 5 décembre 2022 13 726
15 sept. 2022 à 23:09

bonjour,

quant à aux régularisations des "provisions" de charges des locataires (donc entre propriétaires et locataires), voir l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»

.

Et voir aussi l'art. 23 alinéa 9 de la loi du 6/7/1989 au sujet des régularisations tardives des provisions charges :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »

.

Par ailleurs, la CA PARIS 9 janvier 2001 mentionne :

« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. »

.

Au moment de la restitution du DG (Dépôt de Garantie) d'un locataire (loi Alur du 24 mars 2014) :

""Les bailleurs dont les logements sont situés en copropriétépeuvent retenir jusqu'à 20 % maximum du montant du DG, dans l'attente de la régularisation annuelle des charges pour l'immeuble. Une fois l'arrêté annuel des comptes effectué par le syndic, le propriétaire devra procéder à la régularisation définitive des provisions de charges versées par son locataire dans le mois qui suit, et restituer le solde du dépôt de garantie à son locataire. Cela s'applique à tous les contrats en cours, même s'ils ont été signés avant l'entrée en vigueur de la loi Alur.""

.

cdt.


« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

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third21 Messages postés 4 Date d'inscription jeudi 15 septembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 16 septembre 2022
16 sept. 2022 à 07:23

Merci pour la réponse, mais attention, je parle de charge entre le propriétaire et le syndic. Il me s’agit en aucun cas du locataire. 

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djivi38 Messages postés 47871 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 5 décembre 2022 13 726 > third21 Messages postés 4 Date d'inscription jeudi 15 septembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 16 septembre 2022
16 sept. 2022 à 14:30

Je me suis permis de rajouter ces infos en précisant bien qu'elles concernaient les régularisations des provisions de charges du locataire... au cas où en ayez eu un.... 1001 excuses d'avoir supposé à tort !!

:-)

cdt.

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rambouillet41 Messages postés 8451 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 2 décembre 2022 2 997
16 sept. 2022 à 07:58

Bonjour,

"Suite à la première assemblée générale en décembre 2021, les charges de copropriété me sont demandées avec l’antériorité depuis mon achat à savoir début 2014. "

Pour qu'il y ait charges, il faudrait qu'il y ait dépenses et que celles ci soient approuvés par une AG soit sous forme d'un budget, soit sous forme d'approbation des comptes.

Qu'en est-il dans cette AG de 2021 ?

PS : il n'ya pas charges entre copro et syndic mais entre copro et syndicat, d'où la nécessité d'une AG qui décide et non un syndic....

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_lael_ Messages postés 2211 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 2 décembre 2022 943
Modifié le 16 sept. 2022 à 14:51

Contrairement à ce qui est indiqué dans d'autres messages, la prescription pour la période considérée est de 10ans (pas tout à fait en vrai, mais disons surtout que la période n'est pas prescrite).

La prescription de 5ans c'est à partir de 2018 car l'article 42 de la loi de 1965 qui prévoit cette prescription a été modifié en 2018 par la loi ELAN pour correspondre à la prescription de droit commun. Sachant que les modifications de prescriptions ne sont pas rétroactives et s'appliquent au plus tôt à la date de l'entrée en vigueur du changement.
 

Et la prescription ne s'applique que sur les charges appelées, si rien n'a jamais été appelé il n'y a donc pas de prescription dessus.

Rien empêche de faire un appel de charges pour apurer des dettes de la copropriété qui datent de 10ans, ou même 20ans dans l'absolue, à condition que ce soit décidé par une AG ou un mandataire judiciaire bien entendu.


Sachant qu'il ne faut pas oublier que les copropriétaires restent solidaires des dettes de la copropriété (syndicat des copropriétaires) qui devront forcément être réparties entre eux à un moment donné, vous ne pourrez pas y échapper.

Sauf à faire jouer la prescription via-à-vis des fournisseurs de la copropriété, mais c'est une autre histoire.

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andre78fr Messages postés 2525 Date d'inscription vendredi 13 mai 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 décembre 2022 557
Modifié le 16 sept. 2022 à 16:39

L'article 42 est en vigueur depuis le 1er juin 2020, il n'est plus possible aujourd'hui de réclamer des créances supérieures à 5 ans... quoi que vous en pensiez ;-)

https://www.coproconseils.fr/delais-de-prescription-en-copropriete/

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_lael_ Messages postés 2211 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 2 décembre 2022 943 > andre78fr Messages postés 2525 Date d'inscription vendredi 13 mai 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 décembre 2022
Modifié le 16 sept. 2022 à 17:08

Bha votre article est erroné ou vous l'interprétez mal.

Voici les vraies explications ici : https://www.village-justice.com/articles/prescription-des-actions-recouvrement-charges-matiere-copropriete,33179.html

Le passage intéressant : "En matière de charges de copropriété, pour une créance antérieure à la loi ELAN (et à condition que la prescription ne soit pas encore acquise), l’action doit être introduite dans les 5 ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi, sous réserve que la durée totale n’excède pas la durée prévue par la loi antérieure."
Il y a aussi des schémas qui synthétisent bien la chose dans le II
Ce qui veut dire que toutes créances datant d'après le 17/09/2012 sont forcément encore valides à la date d'aujourd'hui et ne sont pas prescrites.

 

La prescription peut aller jusqu'à 10ans pour un fait antérieur à 2019 car la modification de la loi ELAN qui a diminué la durée à 5ans ne s'applique qu'à partir de la date d'entrée en vigueur et pas de manière rétroactive.

Une loi est par principe non rétro-active, sinon ce serait très grave, en particulier en ce qui concerne la prescription et ne passerait jamais le Conseil Constitutionnel.
 

C'est même le 25 novembre 2018 très précisément et non pas 2020 comme vous dites. Le texte de l'article 42 a certes été modifié le 1er juin 2020, mais ça ne concerne pas cette partie relative à la prescription dont la dernière modification date de 2018.

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andre78fr Messages postés 2525 Date d'inscription vendredi 13 mai 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 décembre 2022 557 > _lael_ Messages postés 2211 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 2 décembre 2022
16 sept. 2022 à 17:25

Intéressant ;-)
Je vais tâter le terrain voir si c'est consensuel chez les avocats que je peux toucher !!!

Oui pour la date du 25/11/2018 ; il reste 14 mois pour les vieilles créances !

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_lael_ Messages postés 2211 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 2 décembre 2022 943 > andre78fr Messages postés 2525 Date d'inscription vendredi 13 mai 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 décembre 2022
Modifié le 16 sept. 2022 à 17:31

Voilà, les vieilles créances datant d'avant le 25/11/2018 s'éteindront toutes en même temps au plus tard le 25/11/2023.

Donc à partir du 25/11/2023 il n'y aura plus de questions tordues à se poser, la prescription sera forcément de 5ans peu importe la date de départ.

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rambouillet41 Messages postés 8451 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 2 décembre 2022 2 997
16 sept. 2022 à 17:18

mais vous ne répondez pas : qui a décidé ces charges : le syndic dans son coin ou une Ag qui aurait voté un budget ou approuvé des comptes ?

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third21 Messages postés 4 Date d'inscription jeudi 15 septembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 16 septembre 2022
16 sept. 2022 à 17:31

Ces charges ont été voté à la majorité par les copropriétaires. 
mais tous ne sont pas impactés. En effet. J’ai acquis l’appartement dès la construction en 2014. Mais certains l’ont acquis en 2018 ou 2019. Donc pour eux rien d’anormal d’approuver ces comptes. 
 

ce que je conteste réellement c’est de me demander de payer des charges que je ne peux pas récupérer auprès des locataires. On ne m’a jamais stipulé le montant de ces charges puisque qu’il n’y avait pas de syndic en place pendant les 7 premières années. 

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_lael_ Messages postés 2211 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 2 décembre 2022 943 > third21 Messages postés 4 Date d'inscription jeudi 15 septembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 16 septembre 2022
Modifié le 16 sept. 2022 à 22:08

"On ne m’a jamais stipulé le montant de ces charges puisque qu’il n’y avait pas de syndic en place pendant les 7 premières années."

C'est un préjudice différent qui ne vous dispense pas de payer vos charges de copropriété.

De mon point de vue les charges de copropriété ne sont pas contestables, vous devrez les payer.


Par contre vous pouvez probablement vous retourner contre la copropriété (SDC) car à cause de l'absence d'appel de charges dans les délais vous n'avez pas été en mesure de régulariser les charges auprès de vos locataires ce qui vous a causé un préjudice.

Au mieux vous pourriez probablement obtenir un dédommagement à hauteur des charges récupérables sur les locataires pour les années prescrites, c'est à dire uniquement une fraction des charges de copropriété sur quelques années.


Mais bon, si vous n'avez entrepris aucune démarche pour remédier à la situation de blocage du SDC : saisie tribunal pour nomination d'un mandataire, etc... on pourrait vous débouter totalement ou partiellement pour cette raison.

Car au final vous êtes responsable au même titre que l'ensemble des copropriétaires de cette situation qui a perduré pendant des années et n'avez rien fait pour y remédier.

Il ne faut pas oublier que le Syndicat des Copropriétaires, c'est la collectivité des copropriétaires, donc aussi vous.
 

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rambouillet41 Messages postés 8451 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 2 décembre 2022 2 997
17 sept. 2022 à 07:44

"Ces charges ont été voté à la majorité par les copropriétaires. "

Les comptes ayant donc été approuvés une seule fois en 2021, il n'y a pas prescription, vous devez payer. Nous sommes dans le même cas de figure qu'un syndicat qui refuserait pendant plusieurs années d'approuver les comptes pour enfin au bout de 7 ou 8 ans les approuver.

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andre78fr Messages postés 2525 Date d'inscription vendredi 13 mai 2011 Statut Membre Dernière intervention 1 décembre 2022 557
15 sept. 2022 à 22:32

5 ans désormais.

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third21 Messages postés 4 Date d'inscription jeudi 15 septembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 16 septembre 2022
16 sept. 2022 à 07:22

Cela veut donc dire que je ne dois payer que la période 2016-2021 ? 

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