Vente appartement après travaux et déficit foncier
RésoluBonjour. J'ai acheté en Aout 2021 un appartement et ai fait 10000 euros de travaux de rénovation pour le louer et j'ai donc déduit les travaux de mes revenus fonciers de l'année puisque j'ai d'autres appartements loués (mais il n'y a pas report sur les années suivantes). L'appartement a été loué à partir de Janvier 2022 mais la locataire s'en va au mois de septembre prochain à cause de nuisances dans la rue et je pense qu'il va être difficile à relouer. Aussi, je pense peut être le revendre en Janvier 2023.
Est ce que le déficit fiscal dont j'ai bénéficié peut être remis en question et est ce qu'il y a un risque que je sois requalifié marchand de bien dans la mesure où je n'aurais été propriétaire moins de deux ans??
Merci d'avance de vos réponses!
ps: je viens de lire sur le net que :
Si les travaux sont inférieurs aux revenus fonciers (= imputation uniquement sur les revenus fonciers de l’année): Lorsque les travaux sont inférieurs aux revenus fonciers de la même année, ces travaux sont déductibles des revenus fonciers de l’année (le solde positif du revenu foncier est taxé).
Cette déduction des revenus fonciers de l’année n’est soumise à aucune obligation de conservation (la seule obligation étant que les travaux aient été réalisés dans le but d’obtenir et de conserver des revenus fonciers).
Ainsi, la vente dans les 3 ans ne remet pas en cause cette déduction, cependant, il faudrait en toute logique percevoir des revenus fonciers suite aux travaux afin de justifier qu’ils ont été réalisés en vue d’obtenir ou de conserver des revenus fonciers.
3 réponses
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"Est ce que le déficit fiscal dont j'ai bénéficié peut être remis en question et est ce qu'il y a un risque que je sois requalifié marchand de bien dans la mesure où je n'aurais été propriétaire moins de deux ans??"
Si par "déficit fiscal" vous entendez "deficit foncier" alors ce deficit n'est définitivement acquis qu'après 3 ans de location.
Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-BASE-30-20-20170901#230_0251
"Lorsqu'un contribuable, propriétaire d'un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation."
En gros, cela signifie que vous serez tenu de restituer l'avantage dont vous avez bénéficié si vous revendez en janvier 2023 ou alors vous devez modifier vos projets pour relouer puis ne vendre qu'après ce délai afin de conserver l'avantage fiscal.
Si vous ne le faites pas, vous vous exposez à une majoration allant jusqu'à 80% en cas de contrôle, augmentée des intérêts de retard.
Mais le bon côté, c'est que vous pourrez déduire ces travaux de la plus-value pour compenser en partie.
Edit : Concernant la requalification en marchand de bien cela ne se produit pas à l'issue d'un seul achat/revente, il faut vraiment que ce soit répété ou que ce soit considéré comme votre activité principale.-
Super! merci beaucoup c'est très clair.
Juste un précision: effectivement j'ai écrit déficit fiscal sans trop savoir. Car en 2021 (ma déclaration de 2022), je n'ai pas perçu de revenus du travail, que des revenus fonciers et les travaux dont je parle ont été donc déduit de mes seuls revenus fonciers de l'année 2021. est ce que cela change le propos?
Sinon, pouvez vous me confirmer pour que cela soit bien clair: vu que j 'ai acheté l'appartement en Aout 21, fait les travaux en 2021, loué en 2022, je ne pourrais donc vendre qu à partir du 31 décembre de la 3eme année qui suit l'imputation, c'est à dire à partir du 31 décembre 2023? Encore merci
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@landry009
Bonjour,
vous pourrez revendre sans pénalités à partir du 01/01 de l'année qui suit le 31/12 de la dernière année au cours de laquelle vous imputerez un déficit foncier sur votre revenu global.
cdt.
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@djivi38
bjr. J'ai acheté l'appart en 2021 et fait cette année là 10000 de trvx. J'ai imputé cette somme à mes revenus fonciers d'autres biens de 20000 euros, sachant que je n'ai pas eu d'autres revenus du travail cette année là . Si je peux "revendre sans pénalités à partir du 01/01 de l'année qui suit le 31/12 de la dernière année au cours de laquelle vous imputerez un déficit foncier sur votre revenu global", je peux revendre l'appart en 2022?
Mais d'après la réponse de lael, je dois attendre 3 ans. C'est à dire à partir de 2024???
Merci
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Oui excusez moi je ne suis pas pro et je confondais déficit et déduction. d'où mon incompréhension... Merci de votre patience j'ai bien compris le propos. J'espère que cela aidera d'autres personnes. Bonne continuation.
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merci djivu38. j'ai imputé la totalité des frais de travaux de mes revenus fonciers la premiere année sans report sur les années suivantes. Donc pas besoin d'attendre 3 ans?
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Si vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global de l'année 2021 (déclaration de 2022) et si vous n'en imputez plus, vous pourrez revendre sans pénalités à partir du 1°/01/2025 (les 3 ans sans déficit foncier imputé sur votre revenu global étant les années 2022, 2023 et 2024 jusqu'au 31 décembre).
Si vous imputez, par exemple, un déficit foncier sur votre revenu global de 2023, vous devrez continuer la location jusqu'au 31/12/2026.
C'est ce qu'on vous explique post 1 et post 3 et qui est écrit dans ce lien : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-BASE-30-20-20170901#230_0251
<< Lorsqu'un contribuable, propriétaire d'un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. >>cdt.
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@djivi38
Merci encore. Savez vous s'il y a une tolérance sur le montant ou sur la nature des frais déduits. Par exemple les frais engagés comme une intervention du plombier, ou le besoin de réparer la porte..., voir même les frais de gestion ou la taxe foncière , déduits alors qu'on ne savait pas qu'on devrait vendre l'année d'après?
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@landry009
Je ne vois pas pourquoi il y aurait une tolérance dans ce cas...
mais vous avez toujours la possibilité de faire des déclarations rectificatives pour ne pas imputer sur votre revenu global un déficit... et de payer, en conséquence, le surplus de vos impôts...
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@djivi38
Excusez moi d'insister mais y a t 'il une différence entre un deficit et une deduction des frais? Si mes revenus fonciers sont de 20000 euros et que je déduis 500 euros par exemple (facture de plombier) cela baissera donc mon assiette fiscale. Sans deficit. Est ce que cet avantage me fait devoir attendre les 3 ans comme la regle que vous citez plus haut l'exige. Merci:))))
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@landry009
La déduction de dépenses déductibles peut ou pas entraîner un déficit global des revenus fonciers.
Si les dépenses déduites sont supérieures aux recettes, il y aura déficit foncier.
Dans le cas contraire, il y aura bénéfice (ou mise à zéro si les dépenses déduites égalent les recettes).
Votre cas :
Année 2021 : toutes les dépenses payées année 2021 sont déduites et sont imputées sur le revenu global 2021 -> déficit foncier
Année 2022 : loyers encaissés, pas de nouvelles dépenses à déduire, pas de report fait du reste du déficit -> bénéfice foncier
Année 2023 :
* SI revente => reprise des avantages "acquis" en 2021 puisqu'ils ne sont définitivement acquis que si la location se continue jusqu'au 31/12 de la 3° année qui suit l'imputation) : il faut donc continuer la location jusqu'à au moins le 31/12/2024 [2021 + 3], et donc ne vendre qu'à partir du 1°/01/2025 pour ne pas avoir de reprise de vos avantages. Si vous vendez avant le 1°/01/2025, les avantages "acquis" seront repris.
* SI (en 2023), nouvelles dépenses déductibles imputées sur votre revenu global qui entraînent un déficit foncier : il faudra continuer la location au moins jusqu'au 31/12/2026 [2023 + 3], et donc ne vendre qu'à partir du 1°/01/2027 pour ne pas avoir de reprise de vos avantages.
cdt.
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