Syndic de copropriété

• il a été voté des "provisions" pour compenser cette dette : les provisions ne sont pas récupérables. Ces montants apparaissent chaque année et disparaissent dans les comptes de la classe 7 de l'annexe 2 mise dans les convocations d'AG
• ii a été voté des "avances" sous la forme d'une sorte de "prêt" pour créances douteuses, ces sommes devraient vous être rendues. Ces montants apparaissent dans la colonne de droite en haut de l'annexe 1 mise dans les convocations d'AG

Pour le recouvrement d'un impayé la copropriété paie :
- Des frais auprès de tiers : avocats, huissiers, etc...
- Des frais auprès du syndic : Ça ne devrait pas arriver et c'est totalement illégal, mais certains syndics ne se gênent pas.

Pour le recouvrement d'un impayé la copropriété reçoit :
- Des dommages et intérêts (très aléatoires)
- Une indemnisation pour les frais de procédures dits "article 700" : avocat, etc...
- Des dépens : cela couvre l'intégralité des frais d'huissiers réglementés.

Il peut y avoir plusieurs aléas :
- La copropriété n'est prioritaire (super privilège) que pour les dettes de moins de 5 ans couvertes par hypothèque légale (procédure ultra-simplifiée de prise d'hypothèque par le syndic)
cf article 29 loi 1965 : "Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite [...] après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible [...]
Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans."
- Délai de prescription de 5 ans sur les dettes non réclamées.

De manière générale, si le syndic procède dans les règles et fait voter une saisie avant le délai de 5 ans, la copropriété devrait être en mesure de récupérer l'intégralité de la dette de charges de copropriété.
L'intégralité des frais d'huissiers devraient également pouvoir être recouvrés.
Par contre, une partie des frais de recouvrement, tels que les frais d'avocat, pourront ne pas être recouvrés selon ce qu'accorde le juge au titre de l'article 700 et pour les dommages et intérêts.

A noter que la gestion des recouvrements effectuée par le syndic est souvent très opaque avec des frais dans tous les sens, y compris des frais illégaux ou inutiles, ce qui peut rendre la note très salée pour la copropriété.

Certains syndics sont également très peu diligents dans le recouvrement ce qui fait que certaines dettes deviennent irrécouvrables par la faute.
Ou ils tardent à prendre une hypothèque, ou n'en prennent tout simplement pas, ce qui fait que la copropriété passe après d'autres créanciers et peut ne pas récupérer la totalité de sa dette.

Dans ce cas il ne faut pas hésiter à engager la responsabilité du syndic.