Acheter ou attendre une baisse du marché ? (sous promesse)

NeoJeo_
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NeoJeo_
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- 15 mai 2022 à 22:36
Bonjour,

J'ouvre ce topic suite à un questionnement personnel (j'ai un bien sous promesse de vente et jusqu'à demain pour me désister) dans un contexte général qui me semble peu favorable.


Le questionnement est simple: les taux ne sont pas remontés aussi vite depuis plus de 7 ans, et la FED qui mène la danse met la barre assez haut pour ses taux directeurs. On pourrait facilement atteindre des taux de 2.5% sur 25 ans à la fin de l'année (selon les dires de banquiers et la tendance de la FED).
En plus des plafonnements de loyers se mettent en place dans plusieurs villes, les banques sont plus restrictives qu'il y a 2 ans sur l'octroi des prêts etc.

Conséquence ou non de ces facteurs, les prix stagnent voire baissent légèrement dans des grandes villes (Paris, Lyon etc.), on est à un point charnière et potentiellement de bascule par rapport au marché des 7 dernières années.
Le risque de baisse du marché n'ayant jamais été aussi palpable depuis des années, est-il encore temps d'acheter ou est-il urgent d'attendre ?

Des taux à 2.5% pourraient diminuer le pouvoir d'achat des acheteurs. Si les taux directeurs impactent l'économie le chômage pourrait augmenter. Et la situation de 2007/2008 avec une baisse du marché de 10% ne serait pas impossible (10% voire plus).
Et il pourrait être avantageux d'acheter à ce moment là. Certes les taux seront plus hauts, on capitalise moins mais les taux restent renégociables contrairement au prix, et une plus-value est plus probable lors de la revente.

Qu'en pensez-vous ? Je vois autour de moi plus d'arguments à une baisse du marché qu'à une hausse dans les 1/2 ans qui viennent. Il y a certes une inflation, mais dans dans mon cadre personnel je ne vois pas de raison qu'elle se répercute sur mon salaire.


Dans mon cas particulier, je suis primo-accédant et sous promesse de vente (le plus dur est fait...) jusqu'à lundi pour acquérir, après avoir fait plusieurs compromis sur mes critères, un T1 de 38m² à Villeurbanne (135k €) pour une RP. Il reste abordable compte-tenu des prix moyens de la ville mais il est au prix du marché local dans le quartier.
L'agglomération de Lyon semble en outre être l'une de celles où la bulle a été la plus haute ces dernières années d'où ma tentation de reporter le projet d'achat... et l'immeuble est chauffé au gaz pour couronner le tout.

Chose rassurante, le quartier où j'achète(rais) devrait pas mal se développer dans les 5/10 ans. Et peut-être le fait que ce soit un studio et son côté abordable peut-il le "préserver" de l'effet macro de baisse des prix si les taux augmentent (basculement de la demande sur les quartiers plus abordables et de plus petites surfaces ??)

Mais quand on fait des compromis pour arriver à un appartement dans son budget idéal, on peut être joueur face à la conjoncture et attendre un petit peu plus en risquant, au pire, de payer un petit peu plus... après tout les prix ont peu de chances d'augmenter dans l'année ?

Merci par avance pour vos regards :)

4 réponses

Bonjour,

Votre phrase m'interpelle : "il y a certes une inflation, mais dans mon cadre personnel, je ne vois pas de raison qu'elle se répercute sur mon salaire" ; ? .....
Actuellement l'inflation "officielle" est de 5%, à quoi il faut rajouter 2 à 3% pour obtenir l'inflation réelle. Ce chiffre reflète la perte en pouvoir d'achat de l'euro. Il faut en avoir conscience, en particulier lorsque l'on dispose d'une épargne.
Mais, pour vous, qui vous apprêtez à emprunter, l'inflation actuelle qui ne s'arrêtera pas de sitôt est plutôt une bonne nouvelle. Eh oui, faites : 7% inflation - 2% emprunt = boni

Effectivement Mr Powell a commencé à remonter le taux directeur, et va poursuivre dans ce sens. La BCE devrait suivre. En conséquence, les particuliers emprunteurs paieront plus cher leur emprunt immobilier. Dès 2022, la Banque de France a demandé aux banquiers de durcir les conditions d'octroi de prêts immobiliers.

Là, vous vous posez beaucoup de questions pour votre acquisition. Très bien. Même jusqu'à la phase "sortie" de votre patrimoine de ce bien (encore mieux). Oui, le prix de l'immobilier (sauf dans certaines villes et quartiers) baissera dans les années qui viennent.
En tant que primo-accédant et au vu des baisses futures du prix de l'immobilier, vous avez trouvé un bien qui vous convient malgré quelques concessions sur vos critères.
Mais est arrivé le moment de vous décider. Ici, je ne saurais vous donner de conseil particulier, mais vous devez également tenir compte de votre situation professionnelle et privée.

Petit conseil :
Si vous empruntez, demander à bénéficier de la "clause transfert" à mentionner dans votre contrat avec le banquier prêteur. Clause est rarement proposée par les banquiers bien que gratuite.
Si, pour diverses raisons (mutation géographique travail, logement trop petit pour la famille...), vous étiez amené à vendre cet appartement, l'emprunt sera transféré pour l'acquisition du 2è logement, avec les mêmes conditions (taux, etc...).
Les taux vont augmenter : voilà un dernier argument pour vous acheter maintenant.
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jodelariege
15 mai 2022 à 12:57
bonjour
au risque que l'appartement de vos rêves soient vendus rapidement ... et pas à vous
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NeoJeo_
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15 mai 2022

15 mai 2022 à 15:49
Bonjour, merci pour vos retours !

Concernant l'inflation : sauf erreur de ma part elle n'est bénéfique que lorsqu'elle se répercute sur les salaires ? Si l'inflation augmente et que les salaires ne changent pas outre mesure (mis à part une hausse du smic rien en vue de ce côté là), en quoi est-elle bonne lorsqu'on emprunte ?

C'est bien sûr en-dehors de toute considération liée à ma situation personnelle que je cherche des avis extérieurs. Mais plutôt pour avoir des avis sur les risques d'une baisse après la bulle des dernières années, gitane vous en semblez convaincu(e) !
Je le sens aussi venir et suis tenté de prendre un risque : attendre d'avoir mieux au même prix dans 1 an quitte à avoir un taux supérieur et capitaliser moins chaque année.

Concernant le clause de transfert, une des banques vues me l'a effectivement accordé !
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Situation d'un emprunteur lorsque l'inflation se réveille.
Bien évidemment, il s'agit du cas où le taux d'inflation est supérieur au taux emprunt+assurance.
[Avec une inflation à zéro, ça n'est pas bon pour l'économie. Les consommateurs ont tendance à différer leurs achats et investissements, les prix n'augmentant pas.
Avec une inflation faible mais normale (0,... à 2%), le cas des 10 dernières, c'était indolore.
Mais depuis 2022, le taux de l'inflation explose. Comme durant les années 1980]

Exemples :
  • Vous empruntez 100000€. Cette somme est "figée" et ne bougera pas, inflation ou pas. Mais, dès 2022, en tant que salarié, il est bien évident que les employeurs n'auront d'autre choix que d'augmenter les salaires afin de maintenir leur pouvoir d'achat face à l'inflation. En réalité il s'agira d'une augmentation réelle de salaire équivalente à 0, juste un maintien.

Vous allez donc rembourser les mensualités avec des euros en constante "dévaluation", car l'inflation ne sera pas enrayée de sitôt. Sans oublier que l'inflation se cumule année après année.
En fait, le pouvoir d'achat des euros de l'année N (2022) est supérieur au pouvoir d'achat des
euros des années N+2 N+4 N+...
En supposant que votre employeur vous augmente à hauteur de l'inflation, vous serez gagnant sur le différentiel entre taux inflation, taux global emprunt.
  • Vu sous un autre angle, et dit autrement

Actuellement, les consommateurs doivent débourser de plus en plus d'euros pour obtenir la même chose.

Pour vous convaincre, faites une simulation, avec une inflation à 7%, et vous serez surpris de constater le résultat au bout de 5 ans, 10 ans.

Je vous laisse cogiter...
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NeoJeo_
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15 mai 2022

15 mai 2022 à 22:36
Oui effectivement, à supposer que l'inflation soit durable on peut espérer qu'elle se répercute sur les salaires et c'est une bonne chose pour les emprunteurs d'aujourd'hui !
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