Rétractation à J-2 suite à une négligence du notaire

Question

Bonjour, 

J'ai signé, en tant qu'acheteur, un compromis de vente pour un appartement en novembre 2021. La signature de l'acte de vente a été prévue pour février 2022.
Deux jours avant la signature, je me rends compte que je n'avais pas eu accès à certains documents, dont le plan d'urbanisme qui montre un droit de préemption de la mairie sur le bien que j'achetais.

J'ai évidemment annulé la vente par lettre recommandée car mon droit de rétractation a été rouvert suite à la réception des derniers documents. A ce jour, le notaire du vendeur ne me rembourse pas les frais d'immobilisation (13k€, versés en novembre), bien que le délai de 21 jours soit écoulé.

Que faire ?

De plus, j'ai engagé des frais auprès de ma banque pour un crédit immobilier et j'ai résilié mon PEL de 2015 à 2% pour pouvoir mobiliser mon apport personnel. Ça représente des pertes non-négligeables et je n'aurais réalisé ces actions si j'avais eu accès aux documents dans les temps. Est-il possible de demander des dommages et intérêts ?

Un grand merci pour votre aide,

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Qui a rédigé ce compromis?

Thieumze · Answer

C'est le notaire du vendeur qui a rédigé le compromis. Il avait oublié certains documents et ils n'ont pas été portés à ma connaissance.

Thieumze · Answer

Eh non. C'est choquant hein ?
Il a eu l'information en novembre mais l'a envoyé à mon notaire en février. Et moi, personne ne m'a rien dit.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Le notaire ne peut pas vous rembourser l'indemnité d'immobilisation -c'est le terme exact-s'il n'a pas l'accord du vendeur. Il est possible que ce dernier refuse; le droit de préemption ne vous causant aucun préjudice N'importe quel acquéreur , un tant soit peu diligent et donc informé, sait qu'il existe dans un grand nombre de  communes, un droit de préemption urbain.
Il est possible que vous soyez  obligé d'en passer par la case justice.
Quant aux dommages et intérêts si vous avez du temps et de l'argent à perdre, vous pouvez y aller....

Thieumze · Answer

Vous dîtes que le vendeur peut refuser mon droit de rétractation ? Alors même que ce droit peut valoir sans aucune justification ?

Josh Randall · Answer

Bonjour

le plan d'urbanisme qui montre un droit de préemption de la mairie sur le bien que j'achetais. 
Le bien est situé en zone de droit de préemption urbain (DPU). Dans le cadre d'une transaction immobilière, il n'est pas rare que le notaire du vendeur ET le notaire de l'acquéreur fassent une demande de certificat d'urbanisme d'information (CU) chacun de son côté. Si le bien est situé dans une zone de DPU instituée par la commune, cette information figure obligatoirement dans le CU. 

Dans l'hypothèse que ce bien se situe en zone de DPU, une délibération est associée expliquant le pourquoi et le projet qui y est associé à ce classement.

Si une déclaration d'intention d’aliéner (DIA) a été envoyée par le notaire du vendeur, la commune a dû y répondre de façon expresse soit pour indiquer quelle préempte soit pour dire qu'elle ne préempte pas, ou de façon tacite ce qui correspond à une renonciation à la préemption.

Du coup, quel est votre préjudice dans la mesure où il semble que la commune a renoncé à son droit de préemption, vous permettant d'acquérir le bien convoité ?

Thieumze · Answer

La déclaration d'intention d’aliéner n'a pas été faite par le notaire. Dans le contrat de vente, mon notaire m'informer que je peux faire cette déclaration après la vente. Ensuite la mairie a 2 ans pour me répondre : soit elle prend le terrain avec accord à l'amiable, soit elle y renonce définivement.
Du coup c'est moi qui porte le risque, après la vente, d'être exproprié, de ne pas retrouver un bien dans le même secteur avec des prix qui augmenteront. La mairie qui pourrait dédommager mais sans aucune garantie. C'est mon premier achat, j'y passe toutes mes économies.. et porter ce risque est inacceptable.

Mais bon la question c'est surtout : comment être remboursé de l'indemnité d'immobilisation.

Josh Randall · Answer

Dans le contrat de vente, mon notaire m'informer que je peux faire cette déclaration après la vente. 
Cela va dépendre de la configuration car le principe veut que:

"Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement."
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037670981

Autrement dit, la DIA aurait dû être demandée par le vendeur (ou le notaire mandaté) avant la vente définitive.

Cependant, s'agissant d'un appartement et donc d'un lot de copropriété, Il existe quelques cas ou le droit de préemption ne s'applique pas si l'on est en DPU simple ou DPU renforcé (DPUR). 

- si l'appartement été achevé en VEFA le droit de préemption ne s'applique pas si l'immeuble est neuf mais s'applique si l'immeuble est existant quel que soit le DPU.
- si le lot a été achevé il y a moins de 4 ans le droit de préemption ne s'applique pas en DPU simple mais s'applique en DPUR.
-si la copropriété a moins de 10 ans le droit de préemption s’applique (DPU simple/DPUR)
si la copropriété a plus de 10 ans le droit de préemption ne s'applique pas en DPU simple mais s'applique en DPUR

En fonction de ces critères la DIA était ou n'était pas obligatoire.

Ulpien1 · Answer

Vous avez signé pour l'acquisition d'un appartement......
Maintenant il s'agit d'un droit de préemption sur un terrain.........
Comprenne qui pourra!Vous n'avez pas signé de ontrat, mais un avant-contrat, ce qui est tout à fait différent
Discussion inutile et donc close pour ma part.

Thieumze · Answer

En fait, de ce que je comprends, une aliénation est une modification / travaux / construction sur le terrain objet de la préemption. Une vente n'est pas une aliénation donc elle peut se dérouler sans qu'une déclaration d'intention d'aliéner soit obligatoire.
@Ulpien, oui, il s'agit d'un appartement avec une dépendance située sur un terrain qui fait l'objet d'un droit de préemption de la mairie. C'est un projet d'extension d'un hôpital voisin qui menace la dépendance.

Josh Randall · Answer

En fait, de ce que je comprends, une aliénation est une modification / travaux / construction sur le terrain objet de la préemption. Une vente n'est pas une aliénation 
Bien au contraire, l'aliénation signifie simplement qu'un bien va être vendu ou cédé. Rien à voir avec des travaux.
https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/23572-alienation-definition

Jeanne · Answer

Bonjour, il est important de savoir que malgré tout, une vente immobilière réalisée sans le respect du droit de préemption de la commune peut tout à fait être annulée.

Thieumze · Answer

Donc il n'est manifestement pas normal que le notaire du vendeur de me restitue pas l'indemnité d'immobilisation de 13 800 €.

Josh Randall · Answer

J'ai manqué des informations. De ce que je comprends il y a un projet d'extension d'un hôpital existant. On peut donc raisonnablement imaginer que le projet a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique. ET je comprendrais mieux votre inquiétude par rapport au risque potentiel d'expropriation pour cause d'utilité publique.

kasom · Answer

Bonjour

Pour pouvoir vous rétracter deux jours avant la signature de l'acte, je comprends que vous avez du recevoir un recommandé avec AR en ce sens ? qui vous ouvrait un nouveau délai de rétractation ? 

si c'est la cas , et que vous avez annulé votre compromis ,alors le notaire ne peut vous restituer le dépôt de garantie qu'avec l'accord du vendeur ( au delà de 21 jours il est majoré) 

si le vendeur refuse, il faut passer par la case justice

je vous recommande un premier contact avec un avocat spécialiste du droit immobilier 

pour les dommages et intérêts auprès du notaire , n'espérez pas grand chose hélas

Rétractation à J-2 suite à une négligence du notaire

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