Revalorisation loyer IRL2017 sur un bail signé en 2020

Question

Bonjour, 

Nous avons signé en septembre 2020 un bail (489€/mois hors charges) sur lequel il est indiqué une clause de revalorisation du loyer le 1er janvier avec la mention : "IRL de référence : 4e trimestre 2017".
Le 27/07/2021 le propriétaire nous adresse un mail avec une augmentation de loyer basée sur l'indice de 2017 soit 3 années d'un coup pour un nouveau loyer de 503€. De plus il nous a demandé de régler le prorata depuis janvier 2021 soit 98€.
Ne connaissant pas nos droit nous avons réglé la somme sans réfléchir et mis à jour le montant pour les loyers suivants.
Même chose cette année avec une augmentation de loyer faite en février et une demande de prorata depuis janvier. Que nous avons également réglée.
Nous nous sommes ensuite aperçu que cela n'était pas normal et nous avons contacté l'ADIL qui nous a confirmé que l'augmentation de l'année dernière n'était pas légale et que nous pouvions régulariser cela sur notre prochain loyer.
Nous avons donc payé un loyer déduits des proratas trop versé et recalculé a partir de l'IRL de 2019 comme cela aurait du être le cas lors de la première augmentation de loyer. 

Voyant cela, le propriétaire nous a d'abord demandé de régler immédiatement la somme avant de nous proposer de régulariser le loyer en se basant sur l'IRL de 2020 (en précisant bien qu'il s'agissait d'un cadeau de sa part car nous avons signé un bail sur lequel l'IRL de 2017 apparait et qu'ils étaient donc dans leur droit d'augmenter le loyer de 2017 à 2020) mais en nous demandant malgré tout de tenir compte du prorata depuis janvier (alors que cela est illégal).
Nous avons tenté de lui expliquer qu'il n'est pas dans son droit mais il ne veut rien entendre, dit que nous avons été mal conseillé par l'ADIL et qu'il va en venir à la "solution ultime".

Que pouvons nous faire pour faire reconnaitre nos droits ? Peux t-il exiger le règlement des sommes auprès de nos parents qui sont cautions ?

gardel75019 · Answer

Bonjour ,
Dénoncer par lettre recommandée , la clause de. Revalorisation du loyer qui doit être l'irl de référence le 4 trimestre 2019 . Ensuite , récupérer les sommes trop versées et si relation difficile avec votre bailleur , prenez rendez vous avec le conciliateur de justice de votre département , il va se charger de remettre votre bailleur sur le chemin de l'honnêteté .
Bon courage .

djivi38 · Answer

bonjour, Que d'erreurs !! "Révision" annuelle du loyer : - peut être faite au 1°/01 puisque mentionnée au contrat, mais ANNUELLEMENT - et SANS rétroactivité - le trimestre à choisir au moment des signatures du contrat doit être le dernier connu à ce moment-là (pour un contrat signé en 09/2020, le dernier trimestre connu est le 2ème) https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/ - MAIS, même si le trimestre de référence est faux (ce qui est le cas, ça aurait dû être le 2ème trim.), la révision du loyer doit se faire sur ce "faux" trimestre, donc elle se fera sur le 4ème trim. ... qui n'est toujours connu que vers la mi-janvier.... - ET la formule de révision d'un loyer pour une location nue est : loyer actuel HC (Hors Charges) / indice du trim. année N-1 x indice du même trim. année N. De 09/2020 (disons le 1°/09/2020) au 31/08/2021 : votre loyer HC était de 489 € La 1ère révision de loyer aurait dû intervenir pour le 1°/09/2021 et le nouveau loyer (avec le bon trim., le 2ème) aurait été de : 491,06 € (489 / 130,57 x 131,12) Mais la révision devant se faire pour le 1°/01/2022 (et PAS au 1°/01/2021 puisque vous n'étiez dans le logement que depuis 4 MOIS et qu'une révision est "annuelle") et avec les indices du 4ème trim. : 489 € / indice trim 4 année 2020 x indice trim. 4 année 2021 489 € / 130,52 x 132,62= 491,059 € -> arrondi des €. = 496,87 € du 1°/01/2021 au 31/12/2021 La 2ème révision annuelle du 1°/01/2023 se fera ainsi : 496,87 € / indice du 4° trim année 2021 x indice du 4° trim. 2022 et sera valable du 1°/01/2023 au 31/12/2023. Et ainsi de suite.... "... et qu'il va en venir à la "solution ultime". " On ne sait pas ce qu'est pour votre bailleur "la solution ultime" (de toute façon, il n'a pas à vous menacer !!) : mais ça serait bien qu'il fasse appel à la Commission départementale de conciliation (voire si échec, contacter le conciliateur de justice avant de vous assigner au tribunal) : il en sortirait grand perdant ! (et vous pourriez en plus demander des dommages et intérêts au titre de l'art. 700 du Code civil). Toutefois, dites à vos parents ce qui se passe et que vos loyers sont entièrement payés et payés en respectant la loi, que le bailleur a fait n'importe quoi sur le contrat de location, que vous avez eu recours à l'ADIL qui vous a tout expliqué, qu'ils n'ont donc rien à payer même si votre bailleur leur envoie un courrier R+AR (qu'ils garderaient quand même bien précieusement), qu'ils ne doivent pas se laisser impressionner par un bailleur qui ne connait pas la loi du 6/7/1989 (sur les contrats de location ni celle des révisions de loyer), et qu'ils peuvent dormir tranquilles. cdt. PS : employez bien le terme de "révision" annuelle de loyer (qui entraîne généralement une "augmentation" de loyer), parce qu'une "ré-évaluation" de loyer se pratique 1 seule fois au cours d'une même location, à l'échéance du bail en cours ET seulement en cas de loyer "sous-évalué" par rapport à un logement identique dans le quartier, ET qu'elle peut être refusée par le locataire (le bailleur ne peut pas l'imposer), tandis qu'une "révision" annuelle de loyer - SI et seulement SI elle est mentionnée au contrat - ne peut pas être refusée par le locataire... qui est en droit toutefois de contester un calcul faux du bailleur. ___

Juju35 · Answer

Merci à vous pour vos réponses.

Je vais donc commencer par envoyer un recommandé au propriétaire puis contacter le conciliateur de justice.

Le propriétaire m'a entre temps envoyé un mail indiquant que son offre de revaloriser le loyer en se basant sur l'IRL 2020 au lieu de 2017 (alors que nous avons emménagé en septembre 2020) était devenue caduque car nous n'avions par répondu (au bout de seulement 5 jours).

Il demande le règlement sous huit jours de la somme manquante (126.64€ car nous avions réglé 372.72€ pour compenser le trop versé) pour ce mois-ci et maintient le loyer à 511.36€ + charges (en revanche il ne demande plus le règlement du prorata sauf pour le mois de juillet 2021 (alors que la demande a été faite le 27/07/2021) et le mois de février 2022 (demande faite le 21/02/22).

Que va t-il se passer si nous ne réglons pas cette somme ?

Revalorisation loyer IRL2017 sur un bail signé en 2020

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