Déficit foncier pendant 3 ans puis LMNP
19bis
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Bonjour,
Je souhaiterais comprendre le principe du déficit foncier. Je souhaite louer un appartement en location nue, dont je suis propriétaire en indivision avec mon frère.
J'ai établi des calculs, que je vous présente ici pour savoir si j'ai correctement appliqué le principe du déficit foncier pour ma part d'indivision
2022
Travaux : 25000 euros (travaux de rénovation et amélioration : changement des fenêtres, rafraichissement, électricité, plomberie, mode de chauffage, etc)
Charges déductibles (Taxe foncière, Assurance habitation bailleur, Forfait frais de gestion + Charges non récupérables auprès des locataires) : 427,03 euros
Recettes projetées : 2831,29 euros
Soit un résultat déficitaire de - 22 962 euros
A partir de ce déficit, j'impute 10700 euros sur mes revenus globaux (10700 *TMI à 11% : baisse d'impôts de 1177 euros)
J'obtiens un déficit reportable de -12 262 euros
2023
Charges déductibles 427,03 euros
Frais divers 500,00 euros
Recettes : 5 662,58 euros
Soit un résultat positif de 4 735,55 euros
Déficit imputable -10 700 euros
Pas d'imputation sur les revenus globaux
Pas d'imposition sur les revenus fonciers
Déficit reportable : -7 526,70
2024
Charges déductibles 427,03 euros
Frais divers 500,00 euros
Recettes : 5 662,58 euros
Déficit imputable -7 526,70
Pas d'imputation sur les revenus globaux
Pas d'imposition sur les revenus fonciers
Déficit reportable : -2 791,15
Suis-je engagée à la location nue jusqu'au 31 décembre de l'année 2024 ou de l'année 2025 ?
L'engagement des 3 ans est-il calculé à partir de l'imputation du déficit, ou à la fin de l'imputation des reports de déficit ?
2025
Charges déductibles 427,03 euros
Frais divers 500,00 euros
Recettes : 5 662,58 euros
Déficit imputable : -2 791,15 euros
Bénéfice imposable : 1944,40 euros
Imposition : TMI + Cotisation sociales en vigueur
Puis-je, suite à ces années de location nue, passer en LMNP ou revendre si tel était mon projet ?
Dans le cas d'une LMNP au régime réel, puis-je amortir le prix du bien selon les règles comptables en vigueur ?
L'administration fiscale considère-t-elle que les travaux ont déjà été imputés, donc non amortissables ?
Comment puis-je prouver la valeur de mon bien à date ?
Je vous remercie pour l'attention que vous voudrez bien porter à ma demande !
Je souhaiterais comprendre le principe du déficit foncier. Je souhaite louer un appartement en location nue, dont je suis propriétaire en indivision avec mon frère.
J'ai établi des calculs, que je vous présente ici pour savoir si j'ai correctement appliqué le principe du déficit foncier pour ma part d'indivision
2022
Travaux : 25000 euros (travaux de rénovation et amélioration : changement des fenêtres, rafraichissement, électricité, plomberie, mode de chauffage, etc)
Charges déductibles (Taxe foncière, Assurance habitation bailleur, Forfait frais de gestion + Charges non récupérables auprès des locataires) : 427,03 euros
Recettes projetées : 2831,29 euros
Soit un résultat déficitaire de - 22 962 euros
A partir de ce déficit, j'impute 10700 euros sur mes revenus globaux (10700 *TMI à 11% : baisse d'impôts de 1177 euros)
J'obtiens un déficit reportable de -12 262 euros
2023
Charges déductibles 427,03 euros
Frais divers 500,00 euros
Recettes : 5 662,58 euros
Soit un résultat positif de 4 735,55 euros
Déficit imputable -10 700 euros
Pas d'imputation sur les revenus globaux
Pas d'imposition sur les revenus fonciers
Déficit reportable : -7 526,70
2024
Charges déductibles 427,03 euros
Frais divers 500,00 euros
Recettes : 5 662,58 euros
Déficit imputable -7 526,70
Pas d'imputation sur les revenus globaux
Pas d'imposition sur les revenus fonciers
Déficit reportable : -2 791,15
Suis-je engagée à la location nue jusqu'au 31 décembre de l'année 2024 ou de l'année 2025 ?
L'engagement des 3 ans est-il calculé à partir de l'imputation du déficit, ou à la fin de l'imputation des reports de déficit ?
2025
Charges déductibles 427,03 euros
Frais divers 500,00 euros
Recettes : 5 662,58 euros
Déficit imputable : -2 791,15 euros
Bénéfice imposable : 1944,40 euros
Imposition : TMI + Cotisation sociales en vigueur
Puis-je, suite à ces années de location nue, passer en LMNP ou revendre si tel était mon projet ?
Dans le cas d'une LMNP au régime réel, puis-je amortir le prix du bien selon les règles comptables en vigueur ?
L'administration fiscale considère-t-elle que les travaux ont déjà été imputés, donc non amortissables ?
Comment puis-je prouver la valeur de mon bien à date ?
Je vous remercie pour l'attention que vous voudrez bien porter à ma demande !
A voir également:
- Deficit foncier lmnp
- Foncier - Guide
- Lmnp définition - Guide
- Bail lmnp pdf - Guide
- Logiciel comptabilité lmnp gratuit excel - Forum revenus fonciers
- Indivision lmnp - Forum Impôts
3 réponses
Je ne comprends pas trop vos calculs.
Si en 2022 vous avez un déficit reportable de 12262 alors en 2023 vous aurez 12262 - 4735.55 = 7526.45€ de déficit foncier
Et les années qui suivent vous n'avez plus rien.
Mais le déficit foncier c'est une énorme connerie et ça fait perdre de l’argent en vrai.
J'ai jamais compris pourquoi c'était mis en avant comme un moyen de "réduire ses impôts" alors qu'en vrai ça te fait au contraire payer plus d'impôts.
Le seul avantage c'est que tu peux réduire "un peu" tes impôts immédiatement plutôt que de réduire "beaucoup plus" mais plusieurs années après.
Car en imputant sur vos revenus globaux (déficit foncier) vous économisez votre taux d'IR :
10700 * 11% = 1177€
Alors qu'en les imputant sur vos revenus LMNP ou Foncier (déficit reportable standard) vous auriez économisé :
10700 * (11% IR + 17.2% CSG) = 3017.40€
Car les revenus salariés ne sont soumis qu'au taux d'IR alors que les revenus foncier / BIC (LMNP) sont soumise à la CSG (17.2%) en plus.
Vous avez donc perdu 1840.40€ d'économie d'impôts.
Vous auriez donc tout intérêt à passer directement en LMNP plutôt que de vouloir faire du déficit foncier qui vous fera perdre une économie d'impôt non négligeable.
Si en 2022 vous avez un déficit reportable de 12262 alors en 2023 vous aurez 12262 - 4735.55 = 7526.45€ de déficit foncier
Et les années qui suivent vous n'avez plus rien.
Mais le déficit foncier c'est une énorme connerie et ça fait perdre de l’argent en vrai.
J'ai jamais compris pourquoi c'était mis en avant comme un moyen de "réduire ses impôts" alors qu'en vrai ça te fait au contraire payer plus d'impôts.
Le seul avantage c'est que tu peux réduire "un peu" tes impôts immédiatement plutôt que de réduire "beaucoup plus" mais plusieurs années après.
Car en imputant sur vos revenus globaux (déficit foncier) vous économisez votre taux d'IR :
10700 * 11% = 1177€
Alors qu'en les imputant sur vos revenus LMNP ou Foncier (déficit reportable standard) vous auriez économisé :
10700 * (11% IR + 17.2% CSG) = 3017.40€
Car les revenus salariés ne sont soumis qu'au taux d'IR alors que les revenus foncier / BIC (LMNP) sont soumise à la CSG (17.2%) en plus.
Vous avez donc perdu 1840.40€ d'économie d'impôts.
Vous auriez donc tout intérêt à passer directement en LMNP plutôt que de vouloir faire du déficit foncier qui vous fera perdre une économie d'impôt non négligeable.
Bonsoir,
merci pour ces échanges.
Êtes-vous certain(e) qu'un déficit reporté de l'année N-1, s'il vient créer un déficit sur l'année N, est imputable sur les revenus globaux ? Il semble que tout déficit reporté (et donc déjà imputé l'année où il est constaté sur les revenus globaux) sera imputable uniquement sur les revenus fonciers et non globaux.
Quand un déficit foncier est constaté en année N, on doit imputer sur son revenu global à hauteur de 10700 € (vu qu'il n'y a pas de revenu foncier), et tout ce qui dépasse sera reportable, sur les revenus fonciers uniquement. Cf notice 2044 de la déclaration des revenus foncier
Dans cette mesure, et j'ai du mal m'exprimer en utilisant le terme "imputer" à tout va, il me semble que mes calculs sont justes, le déficit reportable venant juste annuler mes revenus fonciers jusqu'à 2024.
L'idée est dans un premier temps de défiscaliser via les travaux et d'abaisser mon revenu fiscal de référence. Je reste au foncier réel le temps d'engagement des 3 ans après la constatation du déficit, jusqu'à 2024. Le report de déficit ne vient pas prolonger cette période d'engagement.
Puis, lorsque les revenus fonciers sont positifs, de passer en LMNP au réel, en amortissant la valeur vénale de l'appartement. Aucun intérêt donc à passer au micro BIC, ni en nu ni en LMNP.
merci pour ces échanges.
Pour les revenus de l'année N vous prenez :
La somme des RECETTES (loyers) de l'année N
La somme des CHARGES de l'année N
Le DEFICIT reporté de l'année N-1
Vous calculer les revenus fonciers :
TOTAL = RECETTES - CHARGES - DEFICIT REPORTE
Si TOTAL compris entre -10700€ et 0 vous imputez ce TOTAL en déficit foncier (en déduction des revenus globaux) et il y a 0€ en déficit reportable.
Êtes-vous certain(e) qu'un déficit reporté de l'année N-1, s'il vient créer un déficit sur l'année N, est imputable sur les revenus globaux ? Il semble que tout déficit reporté (et donc déjà imputé l'année où il est constaté sur les revenus globaux) sera imputable uniquement sur les revenus fonciers et non globaux.
Quand un déficit foncier est constaté en année N, on doit imputer sur son revenu global à hauteur de 10700 € (vu qu'il n'y a pas de revenu foncier), et tout ce qui dépasse sera reportable, sur les revenus fonciers uniquement. Cf notice 2044 de la déclaration des revenus foncier
La fraction du déficit qui est supérieure à 10700 € ou à 15 300 €
ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputable
sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Dans cette mesure, et j'ai du mal m'exprimer en utilisant le terme "imputer" à tout va, il me semble que mes calculs sont justes, le déficit reportable venant juste annuler mes revenus fonciers jusqu'à 2024.
L'idée est dans un premier temps de défiscaliser via les travaux et d'abaisser mon revenu fiscal de référence. Je reste au foncier réel le temps d'engagement des 3 ans après la constatation du déficit, jusqu'à 2024. Le report de déficit ne vient pas prolonger cette période d'engagement.
Puis, lorsque les revenus fonciers sont positifs, de passer en LMNP au réel, en amortissant la valeur vénale de l'appartement. Aucun intérêt donc à passer au micro BIC, ni en nu ni en LMNP.
Je vous invite à lire le bofip : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-BASE-30-20-20170901
Sachant que vous êtes en train de vous créer vos propres règles sans en tenir compte.
Par exemple les 3 années de location après la dernière imputation est clairement expliquée sans ambiguïté possible au paragraphe 230.
Et pour les calculs il y a des exemples aux paragraphes 210 et suivants.
Sachant que vous êtes en train de vous créer vos propres règles sans en tenir compte.
Par exemple les 3 années de location après la dernière imputation est clairement expliquée sans ambiguïté possible au paragraphe 230.
Et pour les calculs il y a des exemples aux paragraphes 210 et suivants.
Bonjour,
je vous remercie pour la référence du BOFIP, très clair. J'ai donc bien compris la règle des 3 ans, ce qui porte jusqu'à décembre 2025. C'était d'ailleurs une de mes premières questions.
Par contre, si je reprends les calculs, je ne comprends pas comment en 2023 je me retrouve sans déficit reportable ?
--> Je n'impute pas sur mes revenus globaux en 2023, car je l'ai déjà fait en 2022 et ne peux le faire que la première année, dans la mesure où la part de 10700 euros de mon déficit foncier est inférieure à mes revenus globaux.
J'ai arrondi pour plus de simplicité, cela donne :
2022
Travaux : 25000 euros
Charges déductibles : 500 euros
Recettes projetées : 2800 euros
Soit un résultat déficitaire de - 23 200 euros
A partir de ce déficit, j'impute 10700 euros sur mes revenus globaux (car je n'ai pas de revenus fonciers sur lesquels imputer)
J'obtiens un déficit reportable de -12 500 euros
2023
Charges déductibles 500 euros
Frais divers 500,00 euros
Recettes : 5600 euros
Soit un résultat de 4 600 euros après déduction des charges
Déficit reporté de -12 500 euros
Pas d'imposition sur les revenus fonciers
Déficit reportable : - 12500 euros - 4600 euros = -7 900 euros
Dès lors que j'ai des revenus fonciers, j'impute sur ceux ci et non plus sur mes revenus globaux
2024
Charges déductibles 500 euros
Frais divers 500,00 euros
Recettes : 5600 euros
Soit un résultat de 4 600 euros après déduction des charges
Déficit imputable -7 900 euros
Pas d'imposition sur les revenus fonciers
Déficit reportable : -7900 euros - 4600 euros = -3 300 euros
2025
Charges déductibles 500 euros
Frais divers 500,00 euros
Recettes : 5600 euros
Soit un résultat de 4 600 euros après déduction des charges
Déficit imputable -3 300 euros
Résultat imposable : -3 300 euros - 4600 euros = 1300 euros
Impôts : 1300 euros * TMI + 1300 euros *CSG
Je commence donc à être imposée en 2025, qui est la dernière année où je suis engagée pour le déficit déclaré en 2022. Après, j'ai un souci de durée de bail, mais ceci est une autre affaire.
je vous remercie pour la référence du BOFIP, très clair. J'ai donc bien compris la règle des 3 ans, ce qui porte jusqu'à décembre 2025. C'était d'ailleurs une de mes premières questions.
Par contre, si je reprends les calculs, je ne comprends pas comment en 2023 je me retrouve sans déficit reportable ?
Non car en 2023, comme je vous l'ai déjà indiqué, vous finissez avec 0€ de déficit reportable.
Vous avez consommé les 7526€ dans votre "déficit foncier" de l'année 2023.
Vous ne pouvez pas à la fois l'imputer et le reporter.
--> Je n'impute pas sur mes revenus globaux en 2023, car je l'ai déjà fait en 2022 et ne peux le faire que la première année, dans la mesure où la part de 10700 euros de mon déficit foncier est inférieure à mes revenus globaux.
J'ai arrondi pour plus de simplicité, cela donne :
2022
Travaux : 25000 euros
Charges déductibles : 500 euros
Recettes projetées : 2800 euros
Soit un résultat déficitaire de - 23 200 euros
A partir de ce déficit, j'impute 10700 euros sur mes revenus globaux (car je n'ai pas de revenus fonciers sur lesquels imputer)
J'obtiens un déficit reportable de -12 500 euros
2023
Charges déductibles 500 euros
Frais divers 500,00 euros
Recettes : 5600 euros
Soit un résultat de 4 600 euros après déduction des charges
Déficit reporté de -12 500 euros
Pas d'imposition sur les revenus fonciers
Déficit reportable : - 12500 euros - 4600 euros = -7 900 euros
Dès lors que j'ai des revenus fonciers, j'impute sur ceux ci et non plus sur mes revenus globaux
La fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global ne peut excéder la limite de 10 700 € par an, fixée au 3° du I de l'article 156 du CGI. Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, dans la limite de 10 700 €, un déficit global est constitué et est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.
La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (cf. II § 340). Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global.
2024
Charges déductibles 500 euros
Frais divers 500,00 euros
Recettes : 5600 euros
Soit un résultat de 4 600 euros après déduction des charges
Déficit imputable -7 900 euros
Pas d'imposition sur les revenus fonciers
Déficit reportable : -7900 euros - 4600 euros = -3 300 euros
2025
Charges déductibles 500 euros
Frais divers 500,00 euros
Recettes : 5600 euros
Soit un résultat de 4 600 euros après déduction des charges
Déficit imputable -3 300 euros
Résultat imposable : -3 300 euros - 4600 euros = 1300 euros
Impôts : 1300 euros * TMI + 1300 euros *CSG
Je commence donc à être imposée en 2025, qui est la dernière année où je suis engagée pour le déficit déclaré en 2022. Après, j'ai un souci de durée de bail, mais ceci est une autre affaire.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
De même l'option "au réel" du régime foncier est pour 3 ans minimum, vous ne pourrez donc pas faire l'option du régime micro (abattement forfaitaire de 30%) avant plusieurs années.
Ce qui est un peu dommage car dans votre cas vous semblez avoir moins de 30% de charges donc l'abattement est plus intéressant que le réel.
Cet abattement est d'ailleurs de 50% en LMNP, ce qui est encore plus intéressant.
merci pour votre réponse rapide !
Si en 2022 vous avez un déficit reportable de 12262 alors en 2023 vous aurez 12262 - 4735.55 = 7526.45€ de déficit foncier
Et les années qui suivent vous n'avez plus rien.
Pour 2023, j'avais juste indiqué que je pouvais imputer 10,7K au maximum, comme prévu par la loi, mais dans mon cas, je n'imputerais que 7526 euros.
Par contre, pour 2024, j'ai encore une fois plus de déficit que de recettes, donc non imposée sur mes revenus fonciers.
Je ne le deviendrai qu'à partir de 2025, mais c'est justement là que je voudrais basculer en LMNP au réel, avec changement de bail, et amortir le bien rénové qui viendront gréver mes recettes. L'engagement est valable 3 ans à compter de l'année de constatation du déficit. Le report du déficit ne renouvelle pas l'engagement de 3 ans.
Suis-je dans les clous ?
Non car en 2023, comme je vous l'ai déjà indiqué, vous finissez avec 0€ de déficit reportable.
Vous avez consommé les 7526€ dans votre "déficit foncier" de l'année 2023.
Vous ne pouvez pas à la fois l'imputer et le reporter.
Si je reprend votre détail pour que ce soit plus clair, en vrai vous avez plutôt :
Vous n'avez pas non plus tenu compte de la remarque concernant le fait que vous devez rester au foncier au minimum 3ans APRES la dernière constatation d'un déficit foncier sinon la réduction d'impôt est reprise.
Il me semble que le déficit reporté d'un déficit imputé en année N sur les revenus globaux n'est par la suite imputable que sur les revenus fonciers pendant jusqu'à N+10. Dès lors, il n'y a pas de réengagement de rester au foncier pendant 3 ans. C'est ce qui m'a été dit aux impôts mais peut être le conseiller n'avait-il pas saisi ma demande ou que je m'étais mal exprimée.