Déficit foncier pendant 3 ans puis LMNP

Question

Bonjour, 

Je souhaiterais comprendre le principe du déficit foncier. Je souhaite louer un appartement en location nue, dont je suis propriétaire en indivision avec mon frère.

J'ai établi des calculs, que je vous présente ici pour savoir si j'ai correctement appliqué le principe du déficit foncier pour ma part d'indivision


2022

Travaux : 25000 euros (travaux de rénovation et amélioration : changement des fenêtres, rafraichissement, électricité, plomberie, mode de chauffage, etc)

Charges déductibles (Taxe foncière, Assurance habitation bailleur, Forfait frais de gestion + Charges non récupérables auprès des locataires) : 427,03 euros

Recettes projetées : 2831,29 euros

Soit un résultat déficitaire de - 22 962 euros

A partir de ce déficit, j'impute 10700 euros sur mes revenus globaux (10700 *TMI à 11% : baisse d'impôts de 1177 euros)

J'obtiens un déficit reportable de -12 262 euros



2023

Charges déductibles 427,03 euros

Frais divers 500,00 euros

Recettes : 5 662,58 euros

Soit un résultat positif de 4 735,55 euros

Déficit imputable -10 700 euros 

Pas d'imputation sur les revenus globaux

Pas d'imposition sur les revenus fonciers

Déficit reportable : -7 526,70



2024

Charges déductibles 427,03 euros

Frais divers 500,00 euros

Recettes : 5 662,58 euros

Déficit imputable -7 526,70

Pas d'imputation sur les revenus globaux

Pas d'imposition sur les revenus fonciers

Déficit reportable : -2 791,15



Suis-je engagée à la location nue jusqu'au 31 décembre de l'année 2024 ou de l'année 2025 ?

L'engagement des 3 ans est-il calculé à partir de l'imputation du déficit, ou à la fin de l'imputation des reports de déficit ?



2025

Charges déductibles 427,03 euros

Frais divers 500,00 euros

Recettes : 5 662,58 euros

Déficit imputable :  -2 791,15 euros

Bénéfice imposable : 1944,40 euros

Imposition : TMI + Cotisation sociales en vigueur



Puis-je, suite à ces années de location nue, passer en LMNP ou revendre si tel était mon projet ?

Dans le cas d'une LMNP au régime réel, puis-je amortir le prix du bien selon les règles comptables en vigueur ?

L'administration fiscale considère-t-elle que les travaux ont déjà été imputés, donc non amortissables ?

Comment puis-je prouver la valeur de mon bien à date ?



Je vous remercie pour l'attention que vous voudrez bien porter à ma demande !

_lael_ · Answer

Je ne comprends pas trop vos calculs.

Si en 2022 vous avez un déficit reportable de 12262 alors en 2023 vous aurez 12262 - 4735.55 = 7526.45€ de déficit foncier

Et les années qui suivent vous n'avez plus rien.


Mais le déficit foncier c'est une énorme connerie et ça fait perdre de l’argent en vrai.
J'ai jamais compris pourquoi c'était mis en avant comme un moyen de "réduire ses impôts" alors qu'en vrai ça te fait au contraire payer plus d'impôts.
Le seul avantage c'est que tu peux réduire "un peu" tes impôts immédiatement plutôt que de réduire "beaucoup plus" mais plusieurs années après.


Car en imputant sur vos revenus globaux (déficit foncier) vous économisez votre taux d'IR :
10700 * 11% = 1177€

Alors qu'en les imputant sur vos revenus LMNP ou Foncier (déficit reportable standard) vous auriez économisé :
10700 * (11% IR + 17.2% CSG) = 3017.40€

Car les revenus salariés ne sont soumis qu'au taux d'IR alors que les revenus foncier / BIC (LMNP) sont soumise à la CSG (17.2%) en plus.

Vous avez donc perdu 1840.40€ d'économie d'impôts.



Vous auriez donc tout intérêt à passer directement en LMNP plutôt que de vouloir faire du déficit foncier qui vous fera perdre une économie d'impôt non négligeable.

19bis · Answer

Bonsoir,

merci pour ces échanges.
Pour les revenus de l'année N vous prenez :La somme des RECETTES (loyers) de l'année NLa somme des CHARGES de l'année NLe DEFICIT reporté de l'année N-1Vous calculer les revenus fonciers :TOTAL = RECETTES - CHARGES - DEFICIT REPORTESi TOTAL compris entre -10700€ et 0 vous imputez ce TOTAL en déficit foncier (en déduction des revenus globaux) et il y a 0€ en déficit reportable.
Êtes-vous certain(e) qu'un déficit reporté de l'année N-1, s'il vient créer un déficit sur l'année N, est imputable sur les revenus globaux ? Il semble que tout déficit reporté  (et donc déjà imputé l'année où il est constaté sur les revenus globaux) sera imputable uniquement sur les revenus fonciers et non globaux.

Quand un déficit foncier est constaté en année N, on doit imputer sur son revenu global à hauteur de 10700 € (vu qu'il n'y a pas de revenu foncier), et tout ce qui dépasse sera reportable, sur les revenus fonciers uniquement. Cf notice 2044 de la déclaration des revenus foncier

La fraction du déficit qui est supérieure à 10700 € ou à 15 300 €ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputablesur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Dans cette mesure, et j'ai du mal m'exprimer en utilisant le terme "imputer" à tout va, il me semble que mes calculs sont justes, le déficit reportable venant juste annuler mes revenus fonciers jusqu'à 2024.

L'idée est dans un premier temps de défiscaliser via les travaux et d'abaisser mon revenu fiscal de référence. Je reste au foncier réel le temps d'engagement des 3 ans après la constatation du déficit, jusqu'à 2024. Le report de déficit ne vient pas prolonger cette période d'engagement.

Puis, lorsque les revenus fonciers sont positifs, de passer en LMNP au réel, en amortissant la valeur vénale de l'appartement. Aucun intérêt donc à passer au micro BIC, ni en nu ni en LMNP.

19bis · Answer

Bonjour,
je vous remercie pour la référence du BOFIP, très clair. J'ai donc bien compris la règle des 3 ans, ce qui porte jusqu'à décembre 2025. C'était d'ailleurs une de mes premières questions.


Par contre, si je reprends les calculs, je ne comprends pas comment en 2023 je me retrouve sans déficit reportable ?

Non car en 2023, comme je vous l'ai déjà indiqué, vous finissez avec 0€ de déficit reportable.Vous avez consommé les 7526€ dans votre "déficit foncier" de l'année 2023.Vous ne pouvez pas à la fois l'imputer et le reporter.

--> Je n'impute pas sur mes revenus globaux en 2023, car je l'ai déjà fait en 2022 et ne peux le faire que la première année, dans la mesure où la part de 10700 euros de mon déficit foncier est inférieure à mes revenus globaux.



J'ai arrondi pour plus de simplicité, cela donne :


2022

Travaux : 25000 euros

Charges déductibles : 500 euros

Recettes projetées : 2800 euros

Soit un résultat déficitaire de - 23 200 euros

A partir de ce déficit, j'impute 10700 euros sur mes revenus globaux (car je n'ai pas de revenus fonciers sur lesquels imputer)

J'obtiens un déficit reportable de -12 500 euros



2023

Charges déductibles 500 euros

Frais divers 500,00 euros

Recettes : 5600 euros

Soit un résultat de 4 600 euros après déduction des charges

Déficit reporté de -12 500 euros 

Pas d'imposition sur les revenus fonciers

Déficit reportable : - 12500 euros - 4600 euros =  -7 900 euros
Dès lors que j'ai des revenus fonciers, j'impute sur ceux ci et non plus sur mes revenus globaux

La fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global ne peut excéder la limite de 10 700 € par an, fixée au 3° du I de l'article 156 du CGI. Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, dans la limite de 10 700 €, un déficit global est constitué et est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (cf. II § 340). Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global.



2024

Charges déductibles 500 euros

Frais divers 500,00 euros

Recettes : 5600 euros

Soit un résultat de 4 600 euros après déduction des charges

Déficit imputable -7 900 euros

Pas d'imposition sur les revenus fonciers

Déficit reportable : -7900 euros - 4600 euros = -3 300 euros


2025

Charges déductibles 500 euros

Frais divers 500,00 euros

Recettes : 5600 euros

Soit un résultat de 4 600 euros après déduction des charges

Déficit imputable -3 300 euros

Résultat imposable : -3 300 euros - 4600 euros = 1300 euros

Impôts : 1300 euros * TMI + 1300 euros *CSG


Je commence donc à être imposée en 2025, qui est la dernière année où je suis engagée pour le déficit déclaré en 2022. Après, j'ai un souci de durée de bail, mais ceci est une autre affaire.

Déficit foncier pendant 3 ans puis LMNP

3 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters