Copropriété vote des comptes

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20 janvier 2022
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Bonjour, bonne année,

Je suis syndic bénévole d'une copropriété de 3 lots . L'un des copropriétaires ne paye pas les charges depuis 2008, il vient de perdre son 7 ième jugement .
J'ai convoqué une AG pour les comptes , je viens de recevoir les procurations des deux copropriétaires où ils me font savoir que le vote du compte 2021, le quitus, le compte prévisionnel et la provision Loi Alur seront rejetés.
Je pense que le copropriétaire condamné 7 fois a réussit à convaincre l'autre copropriétaire pour avoir la majorité et bloquer les poursuites qui devaient être engagées contre lui début 2022 pour ses impayés de 2021 .
Comment faire pour les comptes et comment faire pour la procédure .

Cordialement

4 réponses

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20 janvier 2022
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A votre place, je démissionne...
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20 janvier 2022
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Ce que je trouve très étonnant c'est qu'il y ait eu 7 jugements et donc 7 procès.

Il est condamné à quoi exactement ? Et est-ce qu'il paie ?
Vous n'avez pas lancé de procédure de saisie ?
De l'argent a été récupéré ?

Car forcément s'il faut payer à chaque fois des frais d'avocats et que jamais rien n'est récupéré, je comprends que les copropriétaires en aient marre.
Mais ça veut peut-être aussi dire que la copropriété ne s'y prend pas correctement pour procéder au recouvrement.

Si les dettes dépassent un certain pourcentage des comptes vous devez également le notifier au tribunal qui désignera un mandataire judiciaire.
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20 janvier 2022
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je suis comme andré : démission

et comme _lael_ : peut-être que la procédure de récupération de l'argent n'est pas la bonne : si le copro ne paie pas, à un moment l'AG doit décider de lancer une procédure de saisie ....
Bonjour @rambouillet41,
Je crois me rappeler que le syndic n'a pas besoin de saisir l'AG pour recouvrir des charges impayées. Il peut et même il doit le faire directement sans une quelconque autorisation. Ca permet d'éviter un blocage de l'AG.
Malheureusement je n'ai pas mon ordi sous la main pour vérifier.
Seule une procédure de saisie doit avoir l'aval de l'AG.
Pourriez-vous vérifier ce point dans la loi de 65 ou le décret de 1967. @CLAUDE gagnera du temps avec une procédure évitée.
Je suis désolé de vous mettre à contribution et je vous en remercie par avance.
Bien à vous.
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20 janvier 2022
190 > coproleclos
Article 55 du décret de 1967 sûrement ? (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039345613)
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. [...]

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.



Ça inclut également la prise d'une hypothèque sur le lot du copropriétaire défaillant (voir article 19 loi 1965 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039313565) :
Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.

Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d'extinction de la dette, en requérir la radiation.
[...]
Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.</gras>



Edit: Tant que j'y suis, je vous rappelle la possibilité que vous avez en tant que syndic de saisir le juge pour la désignation d'un mandataire judiciaire du fait des importants impayés de charges si vous êtes vraiment dans une impasse :
Article 29-1 A loi 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039313618)
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
> coproleclos
Bonjour,

Tous les jugements ont été signifiés, il n'y a pas eu appel , une hypothèque est en place ainsi qu'une saisie rémunération .
Mon problème est de savoir : si les comptes 2021 sont rejetés, puis-je quand même entamer une procédure d'impayés de charges contre ce copropriétaires .
Cordialement
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20 janvier 2022
2 739 > CLAUDE
OUI, mais seulement les appels de provisions qui eux son exigibles, ce que vous avez déjà du faire .
Le solde de l'exercice 2021, s'il est négatif ne peut être exigé, comme s'il est positif ne peut être rendu aux copros.

Tous les jugements ont été signifiés, il n'y a pas eu appel , une hypothèque est en place ainsi qu'une saisie rémunération .

Donc les procédures suivent leur cours, sauf que cela peut-être long, fonction du % saisissable sur salaires .... ce qui signifie qu'une saisie immobilière ne sera pas accordée, sauf si votre avocat met en évidence que la durée de remboursement est bien supérieure à l'espérance de vie (et encore, pas sur car la dette retomberait sur les héritiers)

Je pense que le copropriétaire condamné 7 fois a réussit à convaincre l'autre copropriétaire pour avoir la majorité et bloquer les poursuites qui devaient être engagées contre lui début 2022 pour ses impayés de 2021 .

Ceci n'a pas à passer par l'AG .... comment cela sa fait-il qu'il ait pu bloquer ? a-t-il notifié une question à l'OdJ de l'AG ?
Il est de la responsabilité du syndic d'engager les poursuites....

Quant au quitus, s'il ne vous est pas donné, il vaudrait mieux démissionner et proposer le contrat d'un syndic pro, si vous en trouvez un .....
>
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20 janvier 2022

Merci de votre réponse, pour le moment je lui ai fait notifier par huissier le commandement à payer les charges 2021 . L' AG doit se réunir le 29 janvier 2022 , les 2 copropriétaires ne se déplaceront pas , ils ont donné procuration .
Actuellement la saisie et la vente du lot ne peut pas se faire, la commune placé une partie du quartier en zone réservée, pour des aménagements verts et matériels divers donc elle est prioritaire . Mais pour le moment elle traîne les pieds . Voila pour la situation .

En résumé après le commandement à payer les charges 2021 qui a été notifié, je peux engager les poursuites même si il y a un refus d'approbation des comptes 2021.

Concernant le judiciaire je rédige moi-même l'assignation et les conclusions, je me rends au Tribunal pour représenter le syndic . Les seuls dépenses sont celles de l'huissier .

Cordialement
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20 janvier 2022
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coproleclos, c'est ce que j'ai écrit : "à un moment l'AG doit décider de lancer une procédure de saisie ...."

le juge est saisi par le syndic pour dire au débiteur de payer, et si le débiteur malgré les actions de l'huissier ne paie pas ou l'huissier ne peut faire des saisies sur salaire, etc... alors l'AG doit décider d'une saisie immobilière. Et repassage par un juge via le syndic suite à décision d'AG...