Prescription acquisitive trentenaire : cas atypique
Arcadius
-
Gayomi Messages postés 21935 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Gayomi Messages postés 21935 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour et bonne année à toutes/tous,
Je me permets de vous présenter ce énième cas de prescription acquisitive trentenaire, que je trouve assez intéressant.
On se retrouve ici face à une personne s'étant fait passer pour le propriétaire d'une vieille maison ET l'ayant "loué" (sans bail, sans quittance... que du verbal à l'époque malheureusement ça se faisait beaucoup) à des tiers pendant près d'une quarantaine d'années.
Ce faux proprietaire se permet de lancer une demande de prescription acquisitive sur le bien alors qu'il n'y a jamais résidé.
Cette personne a laissé aux véritables occupants des lieux (depuis ~40ans) le soin de faire toutes démarches, réparations, améliorations à leur frais.
Exigeant cependant qu'on lui demande la permission par courrier écrit surtout en cas de demande de permis (rénovation...) à la mairie.
Seul la taxe foncière était régularisée par lui.
Les occupants actuels ont réalisé qu'ils avaient été victime d'abus de confiance quand ils ont vue l'avis de prescription acquisitive placardée sur leur mur (ils ont tjrs cru avoir à faire au véritable propriétaire, du moins qui se prétendait en tant que tel).
Ils se retrouvent désemparés par les 3 mois de délai de contestation.
La famille du faux-propriétaire est venu faire une proposition de vente (la encore uniquement verbale) à une somme qui conviendrait aux occupants, s'ils leur laissaient acquérir le bien sans contestation.
Elle a également diligenté un huissier pour faire une constatation des lieux.
Les interrogations sont donc les suivantes :
1) Cette demande de prescription acquisitive trentenaire est elle valable au vue des faits énoncés?
2) Peut-elle être contestée? Si oui sous quelle forme et motifs.
3) Les occupants actuels peuvent-ils demander la prescription acquisitive trentenaire également ?
4) Les occupants souhaitent régler le problème à l'amiable, quelle serait la solution qui leur permettrait de transiger en toute sécurité pour eux?
Je vous remercie de vous pencher sur ce sujet et de faire part de vos avis.
Bien à vous.
Je me permets de vous présenter ce énième cas de prescription acquisitive trentenaire, que je trouve assez intéressant.
On se retrouve ici face à une personne s'étant fait passer pour le propriétaire d'une vieille maison ET l'ayant "loué" (sans bail, sans quittance... que du verbal à l'époque malheureusement ça se faisait beaucoup) à des tiers pendant près d'une quarantaine d'années.
Ce faux proprietaire se permet de lancer une demande de prescription acquisitive sur le bien alors qu'il n'y a jamais résidé.
Cette personne a laissé aux véritables occupants des lieux (depuis ~40ans) le soin de faire toutes démarches, réparations, améliorations à leur frais.
Exigeant cependant qu'on lui demande la permission par courrier écrit surtout en cas de demande de permis (rénovation...) à la mairie.
Seul la taxe foncière était régularisée par lui.
Les occupants actuels ont réalisé qu'ils avaient été victime d'abus de confiance quand ils ont vue l'avis de prescription acquisitive placardée sur leur mur (ils ont tjrs cru avoir à faire au véritable propriétaire, du moins qui se prétendait en tant que tel).
Ils se retrouvent désemparés par les 3 mois de délai de contestation.
La famille du faux-propriétaire est venu faire une proposition de vente (la encore uniquement verbale) à une somme qui conviendrait aux occupants, s'ils leur laissaient acquérir le bien sans contestation.
Elle a également diligenté un huissier pour faire une constatation des lieux.
Les interrogations sont donc les suivantes :
1) Cette demande de prescription acquisitive trentenaire est elle valable au vue des faits énoncés?
2) Peut-elle être contestée? Si oui sous quelle forme et motifs.
3) Les occupants actuels peuvent-ils demander la prescription acquisitive trentenaire également ?
4) Les occupants souhaitent régler le problème à l'amiable, quelle serait la solution qui leur permettrait de transiger en toute sécurité pour eux?
Je vous remercie de vous pencher sur ce sujet et de faire part de vos avis.
Bien à vous.
A voir également:
- Modèle de lettre pour prescription acquisitive
- Modèle lettre de procuration - Accueil - Modèles de lettres vie pratique
- Modèle de lettre pour relater des faits - Guide
- Modele lettre d'avertissement pour négligence professionnelle - Guide
- Modèle de décharge - Accueil - Modèles de lettres Patrimoine
- Modele lettre de candidature - Guide
4 réponses
Bonjour
Pas sûr que tout ceci ait été fait dans les règles et sans équivoque
https://www.seban-associes.avocat.fr/wp-content/uploads/2015/08/pub_prescription.pdf
L'avis d'un avocat spécialiste paraît tout indiqué
Pas sûr que tout ceci ait été fait dans les règles et sans équivoque
https://www.seban-associes.avocat.fr/wp-content/uploads/2015/08/pub_prescription.pdf
L'avis d'un avocat spécialiste paraît tout indiqué
bonsoir
la question est tellement bien tournée qu'à priori je penchais pour un "devoir "
le cas me semble jouable pour celui qui revendique la possession paisible, continue du bien , ce qu'il semble avoir parfaitement réalisé
ensuite je ne vois pas en quoi les occupants ont été lésés, trompés oui mais avec quel préjudice ?
la question est tellement bien tournée qu'à priori je penchais pour un "devoir "
le cas me semble jouable pour celui qui revendique la possession paisible, continue du bien , ce qu'il semble avoir parfaitement réalisé
ensuite je ne vois pas en quoi les occupants ont été lésés, trompés oui mais avec quel préjudice ?
Bonsoir,
Pour ma part, les conditions d'application de l'usucapion ne sont pas tous respectées surtout sur les points du non équivoque, du publique et de la bonne foi.
Tout dépend de l'interprétation du terme "possession". Inclus telle l'obligation occupation du lieu.
Le flou est sur ce point.
Peut-on prétendre à l'usucapion d'un bien quand on n'y a pas résidé?
Si ce point n'est pas valide tout le reste s'écroule et la demande avec.
Autre point litigieux, peut-on instaurer un "locataire" sur un bien ne nous appartenant pas?
Pour répondre à votre question, les occupants ont été trompé du fait qu'ils n'ont jamais su que le prétendu propriétaire n'en était pas un (d'où l'abus de confiance et faux/usage de faux).
Et surtout lésés dès lors qu'il leur a été demandé une forme de loyer pdt 40ans sans recevoir de quittance en retour...
Trompés oui c'est évident et lésés également malheureusement.
Pour ma part, les conditions d'application de l'usucapion ne sont pas tous respectées surtout sur les points du non équivoque, du publique et de la bonne foi.
Tout dépend de l'interprétation du terme "possession". Inclus telle l'obligation occupation du lieu.
Le flou est sur ce point.
Peut-on prétendre à l'usucapion d'un bien quand on n'y a pas résidé?
Si ce point n'est pas valide tout le reste s'écroule et la demande avec.
Autre point litigieux, peut-on instaurer un "locataire" sur un bien ne nous appartenant pas?
Pour répondre à votre question, les occupants ont été trompé du fait qu'ils n'ont jamais su que le prétendu propriétaire n'en était pas un (d'où l'abus de confiance et faux/usage de faux).
Et surtout lésés dès lors qu'il leur a été demandé une forme de loyer pdt 40ans sans recevoir de quittance en retour...
Trompés oui c'est évident et lésés également malheureusement.
On peut le tourner de la façon que l'on veut ça reste une forme de squatte et d'appropriation d'un bien appartenant à autrui ce qui est clairement malhonnête et de mauvaise foi, n'en déplaisent à ceux qui vous ont sanctionné de pouce vers le bas pour chacune de vos remarques et interrogations depuis votre premier message.
De mon point de vue les locataires peuvent clairement se retourner en justice contre leur faux bailleur pour tromperie, abus de confiance, faux et usage de faux pour avoir prétendu être le propriétaire.
Et demander le remboursement des loyers.
Car même s'il arrive à faire passer sa demande de prescription acquisitive je doute très fortement que ce soit rétroactif et que ça annule son action frauduleuse des 40 dernières années.
Pour les dommages et intérêts ça parait compliqué de faire valoir un préjudice ou peut-être quelque chose de forfaitaire à la discrétion du juge pour tromperie et abus de confiance pour tenir compte, mais sans le dire ouvertement, de la période couverte par la prescription.
Pas besoin de bail papier, il suffit de prouver l'existence d'un bail oral par le versement régulier d'un "loyer" et d'une relation bailleur-locataire (courriers, etc...).
A voir également pour déposer plainte, si ça peut se retourner au pénal contre ce faux bailleur et le sanctionner d'une amende voire de prison (cf peines de prison et amendes pour organisation de squatte entre autres qui ont été fortement augmentées).
Sans compter les loyers qu'il n'a probablement jamais déclaré (bim redressement fiscal en prime)
Et j'irais même jusqu'à conseiller les locataires de se maintenir dans les lieux, puisque c'est chez eux.
Seul le vrai propriétaire peut demander leur expulsion donc ils ne risquent pas grand chose.
Et ça sera bien fait pour cet escroc de faux-propriétaire qui veut le beurre et l'argent du beurre.
Edit: Et accessoirement demandez l'identité du vrai propriétaire aux registres du cadastre, ça peut être fait gratuitement en ligne (sur le site officiel) ou en mairie.
C'est toujours bon à savoir.
Ou auprès d'un notaire si par hasard il décide de retrouver les héritiers pour les encourager à ouvrir la succession (si le propriétaire est décédé).
Par défaut ça pourrait même revenir à l’État qui pourrait décider de revendre le bien pour une bouchée de pain aux actuels occupants.
De mon point de vue les locataires peuvent clairement se retourner en justice contre leur faux bailleur pour tromperie, abus de confiance, faux et usage de faux pour avoir prétendu être le propriétaire.
Et demander le remboursement des loyers.
Car même s'il arrive à faire passer sa demande de prescription acquisitive je doute très fortement que ce soit rétroactif et que ça annule son action frauduleuse des 40 dernières années.
Pour les dommages et intérêts ça parait compliqué de faire valoir un préjudice ou peut-être quelque chose de forfaitaire à la discrétion du juge pour tromperie et abus de confiance pour tenir compte, mais sans le dire ouvertement, de la période couverte par la prescription.
Pas besoin de bail papier, il suffit de prouver l'existence d'un bail oral par le versement régulier d'un "loyer" et d'une relation bailleur-locataire (courriers, etc...).
A voir également pour déposer plainte, si ça peut se retourner au pénal contre ce faux bailleur et le sanctionner d'une amende voire de prison (cf peines de prison et amendes pour organisation de squatte entre autres qui ont été fortement augmentées).
Sans compter les loyers qu'il n'a probablement jamais déclaré (bim redressement fiscal en prime)
Et j'irais même jusqu'à conseiller les locataires de se maintenir dans les lieux, puisque c'est chez eux.
Seul le vrai propriétaire peut demander leur expulsion donc ils ne risquent pas grand chose.
Et ça sera bien fait pour cet escroc de faux-propriétaire qui veut le beurre et l'argent du beurre.
Edit: Et accessoirement demandez l'identité du vrai propriétaire aux registres du cadastre, ça peut être fait gratuitement en ligne (sur le site officiel) ou en mairie.
C'est toujours bon à savoir.
Ou auprès d'un notaire si par hasard il décide de retrouver les héritiers pour les encourager à ouvrir la succession (si le propriétaire est décédé).
Par défaut ça pourrait même revenir à l’État qui pourrait décider de revendre le bien pour une bouchée de pain aux actuels occupants.
n'en déplaisent à ceux qui vous ont sanctionné de pouce vers le bas pour chacune de vos remarques et interrogations depuis votre premier message.
je n'en vois absolument aucun ..??
De mon point de vue les locataires peuvent clairement se retourner en justice contre leur faux bailleur pour tromperie, abus de confiance, faux et usage de faux pour avoir prétendu être le propriétaire.
Et demander le remboursement des loyers.
je vous rejoins sur ce point, avec un bon avocat
mais je ne pense pas que cela enlève la possibilité de faire valoir l'usucapion par ce prétendu propriétaire
je n'en vois absolument aucun ..??
De mon point de vue les locataires peuvent clairement se retourner en justice contre leur faux bailleur pour tromperie, abus de confiance, faux et usage de faux pour avoir prétendu être le propriétaire.
Et demander le remboursement des loyers.
je vous rejoins sur ce point, avec un bon avocat
mais je ne pense pas que cela enlève la possibilité de faire valoir l'usucapion par ce prétendu propriétaire
Ce faux proprietaire se permet de lancer une demande de prescription acquisitive sur le bien alors qu'il n'y a jamais résidé
Laissez faire la justice. Tout le reste n'est qu'hypothèse.
Ceux qui revendiquent également le titre de propriété sont libres de le faire.
Et un avocat est toujours utile.
Laissez faire la justice. Tout le reste n'est qu'hypothèse.
Ceux qui revendiquent également le titre de propriété sont libres de le faire.
Et un avocat est toujours utile.
1) Cette demande de prescription acquisitive trentenaire est elle valable au vue des faits énoncés?
C'est le tribunal qui apprécie les conditions de recevabilité de la demande. Il n'y a pas de raison de douter que la demande est régulière.
2) Peut-elle être contestée? Si oui sous quelle forme et motifs.
Oui. C'est le but de la publicité de la démarche qui permet à ceux qui ont un motif de contestation ou un élément à apporter de le faire. De préférence avec un avocat, à moins d'être rompu aux démarches judiciaires.
3) Les occupants actuels peuvent-ils demander la prescription acquisitive trentenaire également ?
Non, puisque eux ont toujours occupé les lieux en tant que locataires. Ils n'ont, par exemple, jamais payé la TF. Le fait que le propriétaire présumé puisse s'avérer ne pas l'être n'enlève rien à leur qualité de locataire (ou squatteur mais en tout cas pas propriétaire présomptif).
4) Les occupants souhaitent régler le problème à l'amiable, quelle serait la solution qui leur permettrait de transiger en toute sécurité pour eux?
Les occupants ne sont pas, a priori, pas concernés par la procédure de prescription acquisitive. Ils sont concernés par une éventuelle escroquerie mais il s'agit d'une procédure différente, même si elle est reliée à la précédente.
L'attache d'un avocat n'est pas obligatoire mais il sera difficile de faire sans.
C'est le tribunal qui apprécie les conditions de recevabilité de la demande. Il n'y a pas de raison de douter que la demande est régulière.
2) Peut-elle être contestée? Si oui sous quelle forme et motifs.
Oui. C'est le but de la publicité de la démarche qui permet à ceux qui ont un motif de contestation ou un élément à apporter de le faire. De préférence avec un avocat, à moins d'être rompu aux démarches judiciaires.
3) Les occupants actuels peuvent-ils demander la prescription acquisitive trentenaire également ?
Non, puisque eux ont toujours occupé les lieux en tant que locataires. Ils n'ont, par exemple, jamais payé la TF. Le fait que le propriétaire présumé puisse s'avérer ne pas l'être n'enlève rien à leur qualité de locataire (ou squatteur mais en tout cas pas propriétaire présomptif).
4) Les occupants souhaitent régler le problème à l'amiable, quelle serait la solution qui leur permettrait de transiger en toute sécurité pour eux?
Les occupants ne sont pas, a priori, pas concernés par la procédure de prescription acquisitive. Ils sont concernés par une éventuelle escroquerie mais il s'agit d'une procédure différente, même si elle est reliée à la précédente.
L'attache d'un avocat n'est pas obligatoire mais il sera difficile de faire sans.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Nous sommes du même avis sur ce point.
En effet, ce cas pose plusieurs questions et réflexions qui demandent une recherche plus approfondie d'un spécialiste en droit.