Révision du loyer 3 ans après le bail

Question

Bonjour

Cas : un bailleur veut réviser le loyer pour la première fois au bout de plusieurs années.
Exemple :
- Bail 2019
- Révision prévue au 15 janvier de chaque année
- Indice mentionné dans le bail : IRL 3ème trimestre 2018
- Pas de révision pour 2020 ni pour 2021
- Souhait de réviser pour 2022

On sait qu'il ne peut pas réclamer le paiement de la révision non perçue des années 2020 et 2021 puisqu'il n'avait pas annoncé et calculé la révision à temps à l'époque (loi ALUR, pas de rétroactivité).

En revanche, pour le calcul stricto sensu du futur loyer révisé (pour la première fois), doit-il prendre pour indice de référence celui de l'année du bail (T3 2018) ou celui de l'année précédente (T3 2020 ici), outre bien sûr les deux autres paramètres classiques (loyer actuel et indice T3 actuellement connu donc T3 2021)  ?

Autrement dit : (L X T3 2021) / T3 2020 ou (L X T3 2021) / T3 2018 ? Évidemment, l'augmentation n'est pas tout à la fait la même !

Plusieurs réponses contradictoires trouvées ici (et ailleurs !)...

Sur tous les sites, il est indiqué de prendre l'indice de "l'année précédente", certes, mais cela vaut probablement pour ceux dont le loyer a été effectivement révisé correctement chaque année, à la bonne date, par le propriétaire. Ce conseil ne vise pas spécifiquement le cas d'une révision qui intervient subitement plusieurs années après le début du bail. Dès lors le bailleur peut-il se "rattraper" (pour le futur à défaut du passé) en reconstituant toutes les révisions (uniquement pour le calcul du futur loyer) ou ces moadalités de révisions sont-elles de toutes façon perdues (pour le calcul toujours) et il ne peut appliquer la formule que par comparaison entre indice de cette année et indice de l'année précédente ?

Qu'en pensez vous ? Quel texte peut fonder l'une ou l'autre des démarches ?

Merci
Cordialement

Valenchantée · Answer

Bonjour, 

Que de questions pour une seule !

"Ce conseil ne vise pas spécifiquement le cas d'une révision qui intervient subitement plusieurs années après le début du bail" : ben si, il faut prendre l'indice de l'année précédente.

Cordialement,

djivi38 · Answer

bonjour,

comme vous le dites, il n'y a pas de rétroactivité possible pour une "révision" annuelle de loyer : 
https://www.pap.fr/actualites/indexation-du-loyer-attention-aux-nouveaux-delais-pour-la-revision-a16639
la loi ALUR du 24 mars 2014 est venue modifier l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989, précisant que l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties pour effectuer l'opération dans le contrat de bail.


La formule à employer est :
=> si location nue (ou si location meublée avec des charges "au réel"):
loyer actuel hors charges / indice du trim. année N-1 x indice même trim. année N 

Pour une révision au 15/01/2022, par exemple si loyer actuel HC = 600 € 
--> 600 € / indice 3° trim 2021 x Indice 3° trim. 2022
--> 600 € / 131,67 x indice du 3° trim. 2022 qui ne sera connu qu'à la mi-janvier 2022. 

=> si location meublée avec forfait de charges :
(loyer actuel + montant forfait de charges) / indice du trim. année N-1 x indice même trim. année N 

Mais votre bailleur pourrait encore faire la révision annuelle de votre loyer qu'il n'a pas pratiquée au 15/01/2021 et vous la demander à partir de la date d'envoi de sa notification du calcul de la révision, valable jusqu'au 14/01/2022, puis repartir de ce nouveau loyer obtenu pour calculer la révision annuelle pour le 15/01/2022.
Dans  mon exemple ça donnerait :
600 € / 130,59 x 131,67 = 604,96 € : jusqu'au 14/01/2022
et pour la révision au 15/01/2022, le calcul serait le suivant :
604,96 € / 131,67 x indice du 3° trim. 2022 qui ne sera connu qu'à la mi-janvier 2022. 

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

cdt.

Alcyonien50 · Answer

Bonjour
Merci beaucoup
C'est au sujet justement de votre réponse faite il y a longtemps dans un autre post que je voulais réagir !
Plusieurs personnes dans mon entourage indiquent (à tort donc apparemment) qu'il ne faut pas confondre la non rétroactivité de la révision (= le bailleur ne peut pas demander les montants de révision non perçus jusque là pour les années précédentes, il ne peut réviser que pour le futur) avec la méthode de calcul d'un nouveau loyer qui, elle, devrait forcément se baser sur l'indice visé pour le montant du loyer actuel (qui n'a pas été modifié depuis lors) à savoir donc l'indice précisé dans le bail pour pouvoir comparer : le montant actuel du loyer correspondant à un indice de 2018 (le T3 en l'occurrence) donc c'est par rapport à cet indice là qu'on doit calculer pour le réviser en 2022.

Alcyonien50 · Answer

Merci encore
Je mesure la difficulté de m'exprimer et de me faire comprendre sur un tel sujet !
Je comprend parfaitement vos précisions de même que le principe de la révision "perdue" ou encore l'application uniquement à partir de la notification de révision.
Mais le problème est que ce n'est pas tout à fait la question d'origine qui porte, elle, simplement sur la méthode de calcul du nouveau loyer 2022.

Je vais reprendre l'exemple de base (bail janvier 2019, indice T3 2018, révision fixée précisément dans le bail au 15/01 de chaque année et disons pour faire simple un loyer de 500 €) avec les IRL publiés. 

Si le bailleur avait fait les choses correctement, il aurait notifié en temps utiles et appliqué les révisions suivantes (aucune problème de principe ou calcul là !)
- au 15/01/2020 : (500 x 129,99) / 128,45 = 505,99 €/mois pendant l'année 2020 (+ 5,99)
- au 15/01/2021 : (505,99 X 130,59) / 129,99 = 508,33 €/mois pendant l'année 2021 (+ 2,34)
- au 15/01/2022 : (508,33 X 131,67) / 130,59 = 512, 53 €/mois pendant l'année à venir 2022 (+ 4,20)

Ici, il n'a pas pratiqué les révisions de 2020 et 2021 (par oubli ou par choix, peu importe) donc tout le monde est d'accord pour dire qu'elles sont perdues et qu'ils ne peut pas réclamer les suppléments mensuels qu'il aurait normalement obtenus donc il ne peut évidemment pas demander aujourd'hui la somme de 71,88 € (5,99 x12) pour 2020 ni la somme de 28,08 € (2,34 x12) pour 2021. Pas de discussion à ce sujet, c'est bien cela l'effet de la non rétroactivité de la loi Alur alors qu’auparavant le bailleur aurait pu tout à fait venir réclamer le paiement de ces sommes oubliées.

Mais la question porte sur la fixation du loyer 2022.
Il veut appliquer la révision par référence à l'indice de base en vigueur au moment du loyer fixé (et qui est toujours le même par nature puisque non révisé jusque là) soit : (500 x 131,67) / 128,45 = 512,53 € / mois pour l'année à venir 2022 (c'est logique que ce soit le même montant que s'il avait appliqué les révisions passées)
Lorsque vous et d'autres indiquent que de toute façon c'est l"année précédente qui doit être pris en compte, ce qui donne un résultat bien inférieur évidemment, soit : (500 x 131,67) / 130,59 = 504,13 € /mois pour l'année à venir 2022
Vous comprenez bien là l'enjeu.

C'est pas si simple de trancher je trouve !
Tout le monde se réfère à la loi ALUR et au nouvel article 17-1 Loi 06/07/1989 mais cet article indique simplement que "le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée", ce qui confirme sans aucun problème la non rétroactivité des révisions (mes 72,88 € et 28,08 € dans mon exemple ci-dessous) mais cela ne donne pas du tout d'indication pour la méthode de calcul du futur loyer.

En bref, on peut résumer ainsi : vous considérerez, vous, que la non rétroactivité ALUR s'applique aussi bien aux calculs passés qu'à l'indice à prendre en compte alors que d'autres personnes estiment qu'elle ne s'applique qu'aux calculs passés mais non pas du tout à l'indice de référence à prendre en compte.

Je comprends très bien les deux raisonnements mais j'ai beaucoup de mal à les justifier concrètement par une source fiable et claire.

Révision du loyer 3 ans après le bail

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