Syndic: procès verbal incomplet/erroné (calcul tantième)
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u005
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rambouillet41
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14 déc. 2021 à 07:06
14 déc. 2021 à 07:06
Bonjour,
Vos "réclamations" sont à faire en LRAR au président de séance, car c'est lui le responsable du PV ; le syndic n'est en l'espèce qu'une petite main....
Le syndic n'a aucune obligation à vous fournir la liste des "abstentionnistes" de chaque résolution.
Pour la question 1, le tribunal peut annuler toutes les résolutions pour lesquelles les noms des abstentionnistes ont été oubliées, mais encore faut-il que, vous, vous prouviez au juge qu'il y a eu des "abstentionnistes" .....
Pour la question 2, le tribunal n'imposera pas le remboursement de vos frais, mais tout au plus pourra-t-il vous accorder une somme au titre de l'article 700, alors à vous de bien les justifier....
Pour la question 3, le président de séance n'a aucun délai pour vous répondre, c'est à vous de saisir le juge dans les délais et on revient à la question 1.....
PS : la prochaine fois, portez vous volontaire pour être président ou scrutateur....
Vos "réclamations" sont à faire en LRAR au président de séance, car c'est lui le responsable du PV ; le syndic n'est en l'espèce qu'une petite main....
Le syndic n'a aucune obligation à vous fournir la liste des "abstentionnistes" de chaque résolution.
Pour la question 1, le tribunal peut annuler toutes les résolutions pour lesquelles les noms des abstentionnistes ont été oubliées, mais encore faut-il que, vous, vous prouviez au juge qu'il y a eu des "abstentionnistes" .....
Pour la question 2, le tribunal n'imposera pas le remboursement de vos frais, mais tout au plus pourra-t-il vous accorder une somme au titre de l'article 700, alors à vous de bien les justifier....
Pour la question 3, le président de séance n'a aucun délai pour vous répondre, c'est à vous de saisir le juge dans les délais et on revient à la question 1.....
PS : la prochaine fois, portez vous volontaire pour être président ou scrutateur....
_lael_
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Modifié le 14 déc. 2021 à 13:04
Modifié le 14 déc. 2021 à 13:04
Il faut effectivement faire très attention car les LRAR ne prolongent pas le délai de 2mois, ce dont vous semblez bien avoir conscience.
Ce délai ne s'interrompt qu'à la saisie du tribunal.
A priori si vous envoyez très rapidement une mise en demeure par LRAR au syndic pour lui demander des précisions sur les décomptes litigieux et qu'il ne vous répond pas sous un délai indiqué dans la lettre (8jours mini à réception), vous aurez légitimité pour saisir le tribunal.
Par contre ça ne veut pas pour autant dire qu'on vous donnera raison sur les autres points litigieux, mais à minima on devrait vous rembourser vos frais de justice au titre de l'article 700 si vous invoquez les articles de loi cncernant le formalisme à respecter pour la rédaction du PV AG et les informations obligatoires.
nb: les frais sont malheureusement remboursés sur la base d'un forfait demandé par votre avocat et le juge est libre d'accorder un montant inférieur qui pourra être inférieur à vos frais réels car les honoraires d'avocat sont considérés comme relevant du secret professionnel donc vous ne pouvez pas communiquer de justificatifs. Ça devrait enfin changer avec le projet de réforme de la justice pour éviter que ces frais article 700 soient une loterie basée le bon vouloir du juge.
Il faut impérativement assigner le Syndicat des Copropriétaires (et non pas le syndic).
A voir avec votre avocat mais vous pouvez peut-être en plus rajouter le syndic en co-défendeur pour engager sa responsabilité dans la mauvaise rédaction du PV d'AG.
Mais j'ai un gros doute concernant cette dernière remarque, je crois que malheureusement seul le syndicat des copropriétaires peut engager la responsabilité du syndic en cas de faute commise dans la limite de son mandat.
Par conséquent il ne pourra pas être condamné à vous verser des dommages et intérêts, ou vous rembourser les frais de justice (article 700), et ce sera le "syndicat des copropriétaires" qui supportera probablement seul le coût de la procédure judiciaire et non pas le syndic.
Et pour que le syndicat des copropriétaires puisse être dédommagé par le syndic et se faire rembourser les frais de justice il faudra faire voter une résolution à une prochaine AG pour que le syndicat des copropriétaires puisse attaquer le syndic pour faute professionnelle.
C'est pour ça que les syndic sont malheureusement rarement inquiétés et que c'est principalement les autres copropriétaires qui subissent littéralement le "coût juridique" de l'incompétence de leur syndic.
nb: Il me semble bien que vous pouvez assigner sans faire appel à un avocat et que ce dernier n'est obligatoire que lors de l'audience devant le tribunal de grande instance.
u005
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15 déc. 2021 à 00:49
15 déc. 2021 à 00:49
Merci d'avoir répondu rapidement.
> A priori si vous envoyez très rapidement une mise en demeure par LRAR au syndic pour lui demander des précisions sur les décomptes litigieux et qu'il ne vous répond pas sous un délai indiqué dans la lettre (8jours mini à réception), vous aurez légitimité pour saisir le tribunal.
> vous invoquez les articles de loi concernant le formalisme à respecter pour la rédaction du PV AG et les informations obligatoires.
Pour être clair, si le syndic ne me répond pas à temps à la mise en demeure:
Par contre, je ne sais pas si c'est contradictoire avec la réponse de rambouillet41 qui prétend que le syndic n'a pas l'obligation de me fournir les informations sur les décomptes litigieux (donc le mettre en demeure n'aurait pas trop de sens, si ?). Et que je devrais plutôt m'adresser au président de séance. Ceci dit, c'est le syndic qui n'a pas respecté le "formalisme de rédaction".
Ok pour le remboursement.
> Il faut impérativement assigner le Syndicat des Copropriétaires (et non pas le syndic).
Bon à savoir. Merci pour les autres informations.
> C'est pour ça que les syndic sont malheureusement rarement inquiétés et que c'est principalement les autres copropriétaires qui subissent littéralement le "coût juridique" de l'incompétence de leur syndic.
C'est bien dommage...
Pour la petite histoire, nous avions un syndic excellent, très professionnel. Il a été remplacé en février de cette année à la demande de la personne qui a mis à l'ordre du jour la question problématique. Cette question avait déjà été votée en février et rejetée (6 pour, 17 contre).
J'ai été surpris d'avoir une seconde assemblée générale dans une même année, en novembre cette fois-ci. La même question est posée mais différemment (coût individuel présenté sans le coût total, pas de mention de la personne qui a mis la question à l'ordre du jour) pour favoriser son adoption. Donc dans mon cas précis, ce n'est pas forcément de l'incompétence...
>nb: Il me semble bien que vous pouvez assigner sans faire appel à un avocat et que ce dernier n'est obligatoire que lors de l'audience devant le tribunal de grande instance.
Tout à fait, mais je préfère assurer le coup avant de faire la moindre démarche juridique.
> A priori si vous envoyez très rapidement une mise en demeure par LRAR au syndic pour lui demander des précisions sur les décomptes litigieux et qu'il ne vous répond pas sous un délai indiqué dans la lettre (8jours mini à réception), vous aurez légitimité pour saisir le tribunal.
> vous invoquez les articles de loi concernant le formalisme à respecter pour la rédaction du PV AG et les informations obligatoires.
Pour être clair, si le syndic ne me répond pas à temps à la mise en demeure:
- donc je ne peux pas savoir si ces abstentionnistes changent le résultat du vote ou non
- donc je saisis le tribunal pour contester la question à l'ordre du jour (en assignant le Syndicat des Copropriétaires)
- le juge juge la situation (peut-être que la vérité sur les votes sera faite?)
- peu importe l'issue du jugement, j'invoque "le formalisme à respecter pour la rédaction du PV AG et les informations obligatoires" pour avoir une compensation financière
Par contre, je ne sais pas si c'est contradictoire avec la réponse de rambouillet41 qui prétend que le syndic n'a pas l'obligation de me fournir les informations sur les décomptes litigieux (donc le mettre en demeure n'aurait pas trop de sens, si ?). Et que je devrais plutôt m'adresser au président de séance. Ceci dit, c'est le syndic qui n'a pas respecté le "formalisme de rédaction".
Ok pour le remboursement.
> Il faut impérativement assigner le Syndicat des Copropriétaires (et non pas le syndic).
Bon à savoir. Merci pour les autres informations.
> C'est pour ça que les syndic sont malheureusement rarement inquiétés et que c'est principalement les autres copropriétaires qui subissent littéralement le "coût juridique" de l'incompétence de leur syndic.
C'est bien dommage...
Pour la petite histoire, nous avions un syndic excellent, très professionnel. Il a été remplacé en février de cette année à la demande de la personne qui a mis à l'ordre du jour la question problématique. Cette question avait déjà été votée en février et rejetée (6 pour, 17 contre).
J'ai été surpris d'avoir une seconde assemblée générale dans une même année, en novembre cette fois-ci. La même question est posée mais différemment (coût individuel présenté sans le coût total, pas de mention de la personne qui a mis la question à l'ordre du jour) pour favoriser son adoption. Donc dans mon cas précis, ce n'est pas forcément de l'incompétence...
>nb: Il me semble bien que vous pouvez assigner sans faire appel à un avocat et que ce dernier n'est obligatoire que lors de l'audience devant le tribunal de grande instance.
Tout à fait, mais je préfère assurer le coup avant de faire la moindre démarche juridique.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
15 déc. 2021 à 00:21
> mais encore faut-il que, vous, vous prouviez au juge qu'il y a eu des "abstentionnistes" .....
Si je dois simplement prouver qu'il y a eu des "abstentionnistes", alors cela change pas mal de chose. En effet, d'après ce que j'ai trouvé sur le web, j'ai écrit dans mon premier message que pour qu'un changement conduise à une annulation ou rectification, il faudrait prouver que sans les erreurs, le résultat change.
Mais d'après ce que vous me dites, je dois simplement prouver qu'il existe au moins un abstentionniste, et qu'un seul est suffisant pour annuler la résolution votée, est-ce bien exact ? Sans nécessairement que cet abstentionniste change le résultat du vote. Le simple oubli des abstentionnistes serait motif d'annulation ?
Il faut donc que j'aille trouver moi-même au moins un abstentionniste, mais ça, c'est faisable. Moi-même car visiblement le syndic n'a pas l'obligation de m'aider, et le président n'a aucun délai imposé pour me répondre.
D'accord pour l'article 700, c'est bon à savoir.
> PS : la prochaine fois, portez vous volontaire pour être président ou scrutateur....
C'est noté. D'ailleurs, il se trouve que la question où le décompte est faux est une question proposée à l'ordre du jour par le président. Ce n'est certainement pas un hasard.
Modifié le 15 déc. 2021 à 07:24
OUI, car le formalisme prévu par les textes n'est pas respecté : mais ne vous aventurez pas à dire que vous vous étiez abstentionniste, ce ne serait pas crédible ....... il vous faut trouver les abstentionnistes et leur faire faire une attestation (pour modèle voir un avocat)
Suivant les juges (de première instance), certains appliquent le texte à la lettre, donc annulation, d'autres vont recalculer les voix, mais en ces temps de disette judiciaire si personne ne lui fait le travail de décompte, on revient au premier cas..... Et si vous prouvez au moins une abstention, votre avocat aura beau jeu de dire (j'espère) : on vous a cité un cas, mais il peut y en avoir d'autres, donc dans le doute "annulation" .....
15 déc. 2021 à 23:45
Par contre, trouver un seul abstentionniste sera simple puisque deux personnes se sont abstenues de répondre à la majorité des questions. Il ne me reste plus qu'à contacter ces personnes en espérant qu'au moins une accepte de faire une attestation.
Une dernière question, nous sommes une dizaine à avoir voté "contre" la proposition, est-il possible de se regrouper pour assigner ensemble (dans une même requête) le Syndicat des Copropriétaires ?
Je sais que cela ne changera pas l'avis du juge, mais comme ce jugement sera connu de tous les copropriétaires, c'est mieux (du moins pour moi) qu'ils voient que c'est une action collective, plutot qu'une action individuelle (et donc être catalogué comme emmerdeur).
16 déc. 2021 à 07:42
17 déc. 2021 à 00:26