Etat des lieux sans propriétaire après 16 ans de location

Question

Bonjour,
J’ai résilié le bail de l’appartement vide que je louais depuis 16 ans avec mon conjoint par lettre recommandée avec accusé de réception envoyé à ma propriétaire de 101 ans et sa fille retraitée (par précaution) le 26 septembre 2021 et qui prend effet le 29 décembre 2021). 
Seule la fille de la propriétaire a donné signe de vie après plusieurs semaines mais les relations sont très difficiles. Elle nous a demandé qu’on lui envoie l’état des lieux d’entrée qui date de 2005, ce qu’on a fait, car elle ne trouvait pas ce document chez sa mère.
Une agence immobilière est venue prendre des photos de l’appartement pour le remettre en location. Aucune visite n’a eu lieu depuis car l’agence n’a pas obtenu de cette dame les documents prouvant qu’elle en est propriétaire ou qu’elle en a la charge…
Cette dame nous a dit oralement qu’elle ne pouvait faire d’état des lieux de sortie en décembre, que ce sera le 4 janvier, mais ne nous a donné aucun écrit. De plus, elle insinue que ce n’est pas sa mère qui a signé l’état des lieux d’entrée et semble vouloir le contester. 
Nous suspectons cette dame de ne délibérément pas venir faire d’états des lieux pour nous obliger à continuer de payer un loyer et de garder le dépôt de garantie (2 mois de loyer).

La question est comment pourrions-nous faire pour qu’un état des lieux en bonne  et due forme puisse se faire avec remise des clefs à la fin du bail, soit ce 29 décembre. Et à qui remettre les clefs si personne ne vient ?

Merci d’avance pour vos réponses

_lael_ · Answer

De mon point de vue il faudrait faire 2 choses :
1) Envoyer une mise en demeure au bailleur de proposer une date pour l'état des lieux sur une période de 7 jours autour de la date de fin de préavis que vous lui avez communiqué.
En demandant au bailleur de vous confirmer par une lettre écrite et signée.
Bien entendu ce n'est pas à sa fille de répondre sauf si elle joint une procuration à la réponse lui donnant pouvoir d'effectuer les démarches pour le compte du propriétaire.

Indiquez également qu'à défaut de réponse l’État des Lieux sera effectué par un huissier dont 50% sera à la charge du propriétaire tel que le permet la loi.
Et que vous laissez les clés à sa disposition chez l'huissier, que cela vaut fin de bail et qu'aucun loyer ne pourra être réclamé après cette date.

Et que sans contestation de l'état des lieux de la part du propriétaire sous 15 jours vous considérerez qu'il accepte le logement en l’état et sera tenu de vous restituer l'intégralité du dépôt de garantie sous 15 jours supplémentaires.


2) A défaut de réponse, vous faites l’État des Lieux de sortie avec l'huissier comme indiqué au-dessus et lui remettez les clés.

djivi38 · Answer

bonjour, "... l’État des Lieux sera effectué par un huissier .... Et que sans contestation de l'état des lieux de la part du propriétaire sous 15 jours vous considérerez qu'il accepte le logement en l’état " Un EDL fait par huissier n'est PAS contestable. Sur demande d'une des parties, il aura convoqué les 2 parties prenantes (ou leurs représentants dûment mandatés) au moins 7 jours avant la date qu'il aura fixée, et enverra son constat à la partie qui l'aura mandaté. L'autre partie, si elle veut son exemplaire, devra la demander à la partie mandante (qui, elle, a un contrat avec l'huissier) et celle-ci (la partie mandante) aura l'obligation de lui en envoyer une copie. La présence des parties lors de l'EDLS fait par huissier n'est pas obligatoire (leurs signatures ne seront pas demandées, vu qu'un huissier est un officier ministériel et que ses écrits suffisent...), mais il faudra bien qu'il y ait au moins une des parties présente pour qu'il ait accès au logement ! Le locataire remettra ses clés à l'huissier (qui le notera sur son constat d'EDLS). Au bout de 16 ans d'occupation, tout est en "état d'usure" (sauf s'il y a, par exemple, des trous dans les murs ou s'il manque des éléments mentionnés sur l'EDLE), et les réparations de tout ce qui est dégradations par "usure" ou par "état normal" ou par "cas de force majeure" sont à la seule charge du bailleur : --> Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4° : « Les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire. » --> Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées QUE par vétusté ou force majeure » --> Voir également : art 7 loi 6/7/1989. Votre préavis démarre à la réception par votre bailleur de la notification de votre congé et se termine - de date à date - 1 ou 3 mois plus tard selon le cas (OU plus tard si vous avez mentionné une date postérieure à la date présumée de réception de votre notification de congé) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168 Loyer et charges sont dus jusqu'à la fin du préavis, sauf si - pour un départ anticipé - un nouveau locataire, en accord avec le bailleur (ou son représentant dûment mandaté), entrait dans les lieux "pendant" ledit préavis : dans ce dernier cas, loyer et charges ne seraient dus que jusqu'à la veille de l'entrée dans les lieux de ce nouveau locataire (= jusqu'à la veille de la remise de ses clés en début de location, quelle que soit la date de signature de son contrat de location), parce qu'il serait illégal qu'un bailleur encaisse simultanément 2 loyers pour le même logement. DG (Dépôt de Garantie) : - restitution de l'intégralité du DG (sauf éventuellement une retenue PROVISOIRE de 20% de son montant : voir mon topo au § II-G) dans "LE" mois qui suit le rendu des clés si tout est en état d'usure" - restitution du solde du DG sous 2 mois à partir du rendu des clés si retenues faites pour des dégradations faites par vous-mêmes (par exemple, les fameux trous dans le mur déjà cités), accompagné des justificatifs des retenues faites. Quant à la TEOM (si c'est ce système de collecte des ordures qui est organisé dans la commune), elle est due : - sur justificatif = copie de l'avis de TF du bailleur - sans les frais de gestion (toujours et dans tous les cas à la charge des bailleurs) - et pour le temps RÉEL d'occupation des lieux = jusqu'au rendu des clés en fin de location (même pour un départ anticipé) : je vous invite à lire un de mes topos : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7 En complément et à toutes fins utiles, je vous propose aussi de lire un autre de mes topos, ainsi que les liens donnés : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2 ATTENTION : Correction du § II-G Le texte juste est << En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>, et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges". Et enfin, un petit topo sur le rendu légal des clés : RENDU des CLÉS : c’est la date du rendu des clés qui marque la fin de la location => si EDLS : à la fin de son établissement. Veillez à ce que le nombre de clés rendues soit bien écrit dessus (et bien sûr que l'EDLS soit daté ET signé des parties prenantes, sauf si vous n'êtes pas d'accord avec les mentions écrites par le bailleur)... ou entre les mains de l'huissier quand un huissier a été mandaté. => si pas d'EDLS (ou si EDLS non signé, ce qui revient à "pas d'EDLS") : - soit sur RV pris avec le bailleur pour lui remettre les clés en main propre contre reçu daté et signé : c'est cette date qui marquera la fin de la location, - soit par R+AR : c'est la date d'envoi de ce RAR qui marquera la fin de la location. cdt.

Ghislaine003 · Answer

Je vous remercie énormément pour ces réponses détaillées.
Nous avons ré envoyé une lettre recommandée pour demander un EDL à la propriétaire comme mentionné par -lael-. Nous avons bien reçu l'accusé de réception mais sommes toujours sans réponse de sa part.
Nous avons donc contacté un huissier avec qui nous avons pris RDV le 29 décembre. Il nous a demandé d'envoyer un nouveau courrier RAR à la propriétaire en précisant la date et l'heure de l'EDL fait en présence de l'huissier. 
Si ni la propriétaire ni sa représente légale ne se déplacent, l'huissier viendra avec nous ensuite à la poste ou on fera un 4ème recommandé avec les clefs dedans, ce qui ne pourra pas être contesté.

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