Révision loyer zone tendue

Bonjour,

Je loue une maison située en zone tendue et je n’ai pas révisé le loyer depuis 20 ans. J’ai effectué des travaux lors du bail de mon avant dernier locataire (changement des fenêtres et volets pour améliorer la performance énergétique, prix : environ 1 an de loyer), je n’ai pas augmenté le loyer par choix personnel. Mon locataire actuel s’en va > je signe prochainement un nouveau bail > d’après ce que j’ai compris je n’ai pas le droit d’augmenter le loyer sauf en me basant sur l’indice de référence des 12 derniers mois c’est bien ça ? Merci pour votre confirmation