Date compromis dépassée et clause pénale

CaptainPicard - Modifié le 19 nov. 2021 à 17:15
 Ulpien1 - 21 nov. 2021 à 12:23
Bonjour à tous,

Je suis actuellement dans le processus de vente de mon premier bien immobilier, et n'ayant pas de grandes connaissances dans ce domaine, je viens demander votre conseil.

Voilà la situation :
J'ai mis en vente mon appartement par le biais d'une agence immobilière. Un premier compromis de vente à été signé le 13 juillet 2021, mais l'acheteur n'ayant pas obtenu de réponse favorable à son premier prêt, les agents immobilier m'ont fait signer un avenant pour proroger le délai de 15 jours (En me mettant la pression que si je ne n'acceptais pas, je repartais pour 3 mois, que c'était dans mon intérêt, etc.).
Au final, je pense que ce délai a été demandé pour permettre à l'acquéreur d'obtenir un deuxième refus de prêt et ainsi pouvoir se retirer la vente sans problème... (Si j'ai bien compris les agents immobilier, l'acquéreur ainsi que le notaires sont amis.....).
Pour autant je n'ai jamais vu l'existence de ces deux lettres de refus...

Face à cet imprévu, les agents immobilier m'assurent avoir trouvé une solution : Ils ont un autre acheteur sous la main qui est prêt à acheter en cash, ce qui selon leur dire devrait prendre moins d'un mois.

Je signe donc en octobre dernier une substitution du compromis de vente, en fixant une date limite pour la signature de l'acte authentique au 19 novembre 2021 (aujourd'hui donc).

Depuis cette signature, aucune nouvelle des agents immobilier, j'ai dû les relancer plusieurs fois pour finalement apprendre le 17 novembre, deux jours avant la date butoir, que les nouveaux acquéreurs souhaitent rajouter leurs enfants sur l'acquisition, et que par conséquent il va falloir faire un nouvel avenant, qu'ils disposeront de nouveaux de 10 jours de rétractation, et que la date butoir passera donc au 31 décembre 2021.

Bref, cela fait maintenant plusieurs mois que je dois donc payer deux loyers, ce qui m'a mis dans de grandes difficultés financières, et je vois bien que les agents immobilier profitent de mon jeune âge et de mon inexpérience pour s'arranger entre eux et avec leurs potes.

J'ai vérifié mon contrat il est inclus une clause pénale de 10%.
J'aimerai donc refuser leur demande de proroger (encore) le délai, et aimerai savoir quels sont donc les étapes pour faire valoir cette clause pénale.
J'ai cru comprendre qu'il fallait que j'envoie une lettre de mise en demeure ?
Devrais-je engager un avocat pour récupérer les 10% prévu par la clause pénale ? Si oui, avez-vous une idée de combien de temps cette procédure peut prendre et combien cela peut-il coûter ?

Voilà, j'espère avoir été assez clair, et j'espère que vous pourrez m'aider car je ne vois plus la fin de cette histoire et que j'ai l'impression que tout le monde me prend pour un idiot...

Merci d'avance pour votre aide !

3 réponses

kasom
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20 nov. 2021 à 11:00
bonjour

Un conseil : prenez vite ( très vite ) un avocat pour bien comprendre les étapes pour vous sortir de là , et pour les 10 % , peu de chances de les obtenir sauf si le compromis était bien rédigé et que vous avez bien respecté toutes les étapes après le dépassement de la date butoir

et ça passe souvent par la case Tribunal

en revanche vous pourrez attaquer l'agence immobilière, avec beaucoup plus de chances de succès , pour défaut de conseil notamment
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Merci,

Depuis qu'on à commencé à parler de mise en demeure et de procédure judiciaire au moins les agents immobiliers, notaires, etc. nous contactent plusieurs fois par jour et son désormais entièrement disponibles pour répondre à nos questions... C'est déjà ça, mais c'est triste de devoir en arriver là pour obtenir des réponses...

Ils ont fait un effort et nous ont proposé un avenant avec une date limite au 10 décembre, je pense accepter à condition de fixer dès à présent une date de rdv chez le notaire pour la signature, avant le 10 décembre.

Ca me désole que tout le monde finissent par trouver son compte dans cette histoire et que je serai le seul perdant à la fin (Alors que c'est quand même moi qui ai fait appel aux services des agents immobilier et qui vais les payer...), mais je me sens complètement démuni et je ne peux malheureusement financièrement plus faire durer encore davantage cette situation...

Merci pour votre réponse quoi qu'il en soit, bonne journée à vous !
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Bonjour
Première règle: il ne faut jamais signer un compromis établi par un AI; seulement un compromis notarial
deuxième règle: lorsque l'on prévoit une date butoir, il faut préciser qu'il s'agit d'une date extinctive à laquelle le compromis sera caduc de plein droit s'il n'a pas été réitéré par acte authentique.
Mensonges de votre avis:
-Vous n'étiez pas tenu de signer un avenant, dès lors que compromis ne prévoyez pas plusieurs refus de prêts -mais un seul_ pour que le compromis soit annulé
-un acquéreur cash, affaire conclue en moins d'un mois: mensonge car il est probable que la commune a instauré un droit de préemption et qu'elle dispose donc d'un délai de deux mois pour se prononcer.
-substitution: était-elle prévue dans le compromis? Dans la négative, elle est illégale.
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kasom
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21 nov. 2021 à 10:40
bonjour Ulpien1

le fait que le compromis soit rédigé par un AI ou un notaire ne change rien

pour ce qui est de 1 mois pour paiement en cash : inutile de refaire la DIA si le bien est au m^me prix puisqu'il y a substitution
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Ulpien1 > kasom
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21 nov. 2021 à 12:23
bONJOUR kasom
1/puisqu'il y a substitution; oui, mais sous réserve qu'elle soit légale. or cela ne semble pas être le cas d'après les éléments fournis;.
2/ Compromis fait par notaire ou AI , égale même chose: vous plaisantez ou quoi? vu les âneries que sortent certains AI et leurs connaissances plus que médiocres en droit immobilier, je ne conseillerais jamais à un client de signer le compromis chez un AI, sauf si je connais bien ce dernier.Dans l'ignorance de qui on a à faire, l'abstention s'impose.
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