Caution non rendue déduction de frais sans justificatif

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 portefeuil -
Bonjour,
Nous avons trouver une habitation par agence immobilière,
la fosse septique n'apparaît pas dans le bail, c'est avec surprise que nous l'avons sut après y avoir loger.
nous sommes restés 10 mois, avons dût partir pour cause de mauvaise odeur, la fosse septique n'avait pas d'aération, n' était pas installé dans les normes, notre caution ne nous à pas été rendue, la propriétaire nous à déduit des frais sans justificatifs.

quel sont les démarches à effectués.
merci
cordialement

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bonjour,

si cette fosse ne figure ni sur votre contrat de location ni sur l'EDLE (État Des Lieux Entrant) ni sur un avenant au bail, aucune retenue à ce sujet ne peut être faite sur votre DG = DÉPÔT de GARANTIE (et PAS "caution").

Si vous avez signé l'EDLS (État Des Lieux Sortant) il est valable, mais des retenues sur DG ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS, signé des parties prenantes, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, sans avoir été rajoutées après signatures, et elles doivent être justifiées par devis ou factures.

En l'absence de justificatifs des retenues faites, commencez par les réclamer (courrier R+AR non obligatoire, mais recommandé. Gardez-en une copie, ainsi que les récépissés).
Une fois que vous les aurez, vous vérifierez quelles sont les retenues légales en comparant vos exemplaires d'EDLS et d'EDLE, en sachant que la réparation de toute dégradation due seulement à de l'usure de l'élément en question ou à son usage normal reste à la charge du bailleur.


En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire attentivement un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction du § II-G
Le texte juste est
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".

A votre disposition si questions.
cdt.
Bonjour

L'état des lieux entrant ne signale aucune trace de la fosse septique d'après le bail signé, je pense qu'il faut voir cela après.

Pour le moment auriez-vous un modèle de lettre avec l'article de loi
comportant qu'il est interdit de toucher au dépôt de garantie.

l'état des lieux entrant et sortant ne comporte aucun litiges.
Nous sommes restés que 10 mois, avons dût partir pour cause de mauvaise odeur de fosse septique qui n'est pas aux normes.
cela aussi il faut traiter cette affaire après le plus important est de réclamer notre dût qu'elle c'est empresser de faire sans ce soucier de ce qu'elle faisait.
merci de votre attention
à bientôt de vous lire
cordialement
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OK, puisque vos 2 EDL sont conformes, l'intégralité (*) de votre DG doit vous être restituée dans LE mois (de date à date) qui suit le rendu des clés : art 22 § 4 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806696/

(*) éventuellement moins une retenue PROVISOIRE de 20% du DG... etc. : relire le § II-G de mon topo (et sa correction donnée post 1)

"fosse septique qui n'est pas aux normes.
cela aussi il faut traiter cette affaire"

Ce n'est PAS votre problème, c'est celui du bailleur, ne vous occupez pas de ça. Contentez-vous de réclamer la restitution de votre DG.
Et si LE mois (de date à date) après le rendu des clés est dépassé, réclamez par la même occasion les pénalités de retard par mois de retard entamé sur le restant dû du DG : § II-H de mon topo
par exemple, supposons :
Rendu des clés : le 20/07
Loyer HC (hors charges) = 650 €
DG = 650 €
EDLS conforme à EDLE
Restitution du DG : au plus tard le 20/08
Pénalités de retard : du 21/08 au 20/09 = 1 mois de retard et du 21/09 au 20/10 = 2 mois
Calcul des pénalités : (Loyer x 10%) x 2 => (650 € x 10%) x 2 = 70 €
Calcul du montant à réclamer = DG + pénalité = 650 € + 70 € = 720 €
Faites votre calcul avec vos montants, sans vous occuper des 20% maxi du DG de retenue provisoire : je vous les ai mentionnés juste pour que vous ne soyez pas surpris si le bailleur l'appliquait.


"le plus important est de réclamer notre dût  qu'elle c'est empresser de faire sans ce soucier de ce qu'elle faisait. "

Oui, le plus important est de réclamer votre ... la fin de votre phrase ne veut rien dire !!!
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  "Calcul des pénalités : (Loyer x 10%) x 2 => (650 € x 10%) x 2 = 70 €
Calcul du montant à réclamer = DG + pénalité = 650 € + 70 € = 720 € "

Je sais pas où j'avais la tête !!!! Toutes mes excuses.
Bien entendu les calculs sont (dans cet exemple) :
Calcul des pénalités : (Loyer x 10%) x 2 => (650 € x 10%) x 2 = 130 €
Calcul du montant à réclamer = DG + pénalité = 650 € + 130 € = 780 €

Et du coup, puisque les 2 EDL sont conformes, vous n'avez bien évidemment pas à demander des justificatifs, mais juste à réclamer la restitution de l'intégralité de votre DG (et à réclamer des pénalités de retard par mois de retard entamé... si vous y avez droit : lire les conditions d'obtention au § II-H de mon topo).

cdt.
merci de votre réponse je vais faire le courrier recommandé,
voici les déductions que notre ancienne propriétaire à écrit sur son courrier avec le chèque.
Suite à votre départ quelques réfections ont été nécessaires, nous ne sommes donc plus en mesure de vous restituer la totalité votre dépôt de garantie auquel nous avons soustrait.
nettoyage du jardin : 20 euros
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 59,58 euros
Remplacement de la plaque de cuisson : 178,00 euros
Vidange de la fosse septique : 70,00 euros
soit un solde en votre faveur de : 286,42 euros
tout ceci sans justificatif les (factures)ne sont pas présente la taxe d'ordure ménagère fait parti des impôts.
merci
cordialement
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Nettoyage du jardin : pas dû si non mentionné sur l'EDLS => réclamez le remboursement de cette retenue indue.

Remplacement de la plaque de cuisson : pas dû si non mentionné sur l'EDLS => réclamez le remboursement de cette retenue indue.

Vidange de la fosse septique : pas due puisque la fosse ne figure ni sur le contrat ni sur l'EDLE ni sur un avenant ni sur l'EDLS => réclamez le remboursement de cette retenue indue.


La TEOM est due même si non mentionnée dans le contrat de location ni sur l'EDLS :
- sur justificatif (= copie de l'avis de TF du bailleur)
- sans les frais de gestion/rôle (en bas de l'avis)
- et pour le temps RÉEL d'occupation des lieux : au total, depuis la remise des clés quelle que soit la date de signature du contrat de location jusqu'au rendu des clés quelle que soit la date de fin du préavis.
Réclamez le justificatif de cette TEOM.

Et si vous l'estimez nécessaire, vous mentionnez un délai pour ces remboursements et pour recevoir le justificatif de la TEOM, de façon à pouvoir conclure par quelque chose du genre :
<< En cas de non respect du délai imparti, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. >>


Pour votre info :

Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1216

Saisine du tribunal d'instance :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14232
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783
Bonjour,
voici le courrier que j'ai reçu de mon bailleur après avoir réclamer mon dépôt de garantie.
(Dans votre courrier du 30 septembre vous contestez la retenue que j'ai effectué sur votre dépôt de garantie. En revanche conformément aux conditions de votre bail, vous devez me rembourser la côte part de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Soit 59,58 E du 1er janvier au 15 juillet 2021.
De même, vous n'avez pas été à même de justifier de la vidange de la fosse d'aisance, également prévue dans de votre bail.
Les 70 E retenues sont très loin d'un tarif plein qui dépasse les 200 Euros chez Jonoray ou Astradec. Peut-être souhaitez vous que j'applique ce tarif. ? Vous souhaitez également voir retenue le montant d'un détartrage de chauffe-eau également prévu dans votre bail ?
La plaque de cuisson présente à votre arrivée est disparue à votre départ, il m'a fallu la remplacer. Quand au parterre il a fallu les désherber de mauvaises herbes de 60cm de haut ?)
formule de politesse signature
les EDLE sont identiques à l'EDLS rien ne figure par apport au courrier que j'ai reçu que pensez-vous du courrier

merci
cordialement
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J'en pense exactement ce que je vous ai dit post 7.
Et je rajoute encore que toute somme demandée en sus du loyer DOIT être justifiée = ce qui veut dire que le bailleur n'est pas en droit de demander un forfait (comme il le fait pour le jardin et la vidange, alors qu'en plus ces 2 éléments ne figurent sur votre contrat de location ni sur l'EDLE ni sur un quelconque avenant ni sur l'EDLS).

TEOM : est-ce que vous avez rendu les clés le 15/07 ?
Si oui : vous devez la TEOM effectivement du 1°/01 au 15/07, SANS les frais de gestion et AVEC la copie de la TF du bailleur, soit TEOM / 365 jours x 196 jours.
Réclamez la copie de la TF du bailleur : art 23 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806687/2014-03-27
<< Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
(...)
3°) Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. >>



Détartrage du chauffe eau : https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/location-qui-incombe-l-entretien-du-ballon-d-eau-chaude-article-15817.html

<< La jurisprudence apporte certaines précisions selon l’opération de l’entretien lui-même. La Cour de cassation s’est notamment prononcée sur la question du ballon d’eau chaude. Il a été décidé dans un arrêt du 29 octobre 2008 que le détartrage du ballon d’eau chaude nécessitant une dépose du bloc résistance se distingue d’un simple nettoyage qui serait à la charge du locataire. Une telle opération incombe donc au propriétaire. >>


"La plaque de cuisson présente à votre arrivée est disparue à votre départ, il m'a fallu la remplacer."

Qu'est-ce que c'est que cette histoire ?? Vous avez vraiment embarqué "sa" plaque de cuisson ?
La plaque de cuisson figure-t-elle sur l'EDLE(ou sur un éventuel avenant) ?
Son absence figure-t-elle sur l'EDLS ?
Apparemment, d'après vos dires, la réponse est non à ces 2 questions => pas de retenue possible.


Puisque votre bailleur reste dans le faux pour la majorité des retenues, contactez immédiatement la Commission départementale de conciliation (sans rien dire à votre bailleur) :
Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1216

Et, si vous y avez droit (relire le § II-H de mon topo, lien donné post 1), faites calculer à la Commission les pénalités de retard.

cdt.
Bonjour

veuillez m'excusez pour le rappel des textes que j'ai demandé,
je fais le nécessaire auprès de la commission départementale de conciliation, sans prévenir le bailleur car je pense que c'est une perte de temps et d'argent.
Nous sommes retraités et avons eu beaucoup de soucis pour trouver
une location dans les Hauts de France, cette dernière nous à valu des
frais de déménagements qui se montait à 2700 Euros.

Je vous remercie de votre attention et vous tiens au courant de l'affaire.

Cordialement