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djivi38
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dimanche 12 avril 2015
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6 novembre 2024
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Modifié le 1 juil. 2021 à 01:39
Modifié le 1 juil. 2021 à 01:39
bonjour,
Pas du fait d'un retard de restitution.
L'EDLS étant conforme à l'EDLE, le bailleur (qui est le détenteur légal du DG) aurait dû, dans le délai de 1 mois à partir du rendu des clés, vous restituer intégralité de votre DG, MOINS éventuellement 20% maxi du DG, en vue de la régularisation définitive des "provisions" de charges, et aurait dû (ou devrait) vous restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 alinéa 6).
Oui, des pénalités de retard PAR MOIS DE RETARD ENTAMÉ et sous conditions : voir le § II-H de mon topo ci-dessous.
Rendu des clés : le 16/02
Délai restitution du DG quand les EDL sont conformes = 1 mois, soit au + tard le 16/03, donc :
1er mois de retard : du 17/03 au 16/04
2ème mois de retard : du 17/04 au 16/05
3ème mois de retard : du 17/05 au 16/06
4ème mois de retard : du 17/06 au 16/07
à ce jour, si vous aviez satisfait - au jour du rendu des clés - aux conditions de leur obtention (= pas de dettes de loyer, pas de dettes de provisions mensuelles de charges et nouvelle adresse donnée - vous êtes en droit de réclamer des pénalités de retard pour ces 4 mois de retard :
(dernier loyer hors charges x 10%) x 4 = PR (Pénalités de Retard)
et en tout :
(Montant total DG - montant DG restitué) + les PR
[.... ce n'est pas à vous à rappeler, voire à informer votre bailleur de la possibilité de retenue provisoire de 20% MAXI du DG pour la régularisation des charges... donc, vous ne l'incluez pas dans vos calculs... mais ne soyez pas surpris s'il la fait].
Tout dépend à quoi correspond ce "petit tiers" du DG retenu :
--> si c'est pour des dégradations : contestation (puisque les 2 EDL sont conformes);
--> si c'est en vue de la régularisation des "provisions" de charges (si vos charges étaient bien des "provisions" mensuelles, et qu'elles n'étaient pas "au forfait") : calculez si la retenue faite sur votre DG correspond à 20% maxi de son montant => selon la réponse, ça sera légal... ou pas, et si ça ne l'est pas, vous rajouterez le ''trop retenu provisoirement" au calcul ci-dessus.
--> si c'est pour la TEOM (si charges non forfaitaires OU si charges forfaitaires sans clause particulière au contrat pour un paiement à part de la TEOM) : réclamez le justificatif (copie de la TF du bailleur) et vérifiez que le montant demandé :
- correspond à votre seul logement,
- que le prorata du 1°/01 au 16/02 (soit 47 jours) a été respecté (TEOM/365x 47),
- et que les frais de gestion/rôle n'ont pas été mis sur votre dos (ils sont toujours à la charge du bailleur).
Topo TEOM : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7
Quoi faire ?
=> Mentionnez dans ce courrier un délai pour le remboursement des sommes que votre bailleur vous doit (à vous de choisir... 8 ou 10 jours "à réception de la présente" c'est raisonnable)
=> Courrier du(des) titulaire(s) du contrat à envoyer en R + AR, dont vous gardez précieusement copie et les 2 récépissés.
--> Précisez aussi bien sûr l'adresse complète de ce logement que vous aviez en location du... (date signature du contrat) au 16/02/2021, ainsi que tous vos calculs...
--> Si le courrier vous revient, NE L'OUVREZ PAS et assignez immédiatement votre bailleur au tribunal (tous les renseignements nécessaires sont dans mon topo sur la restitution du DG... long à lire, mais plein de détails indispensables !!)... le juge se fera un plaisir de l'ouvrir.
=> Ne répondez pas aux éventuels coups de fil/sms/mails de votre bailleur : perte de temps et ça n'apporterait pas de preuves des échanges.
Et au vu de la nonchalance de votre bailleur, si vous voulez, vous pourriez conclure votre courrier par quelque chose du genre :
<< En cas de non respect du délai imparti, je confierai (ou "nous confierons"... si le courrier est signé des 2 titulaires du contrat) le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je(nous) vous assignerai(ons) devant le tribunal d'instance où, en plus, je(nous) demanderai(ons) des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. >> + formule de politesse et signature(s).
En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction du § II-G
Le texte juste est
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".
Enfin, à savoir : toute somme demandée à un locataire en sus du loyer doit être justifiée et, tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).
ET : «Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.» (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
ET, au sujet d'une régularisation tardive des provisions de charges : « Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. » (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9)
Seul le justificatif de la TEOM et ceux des retenues pour dégradations doivent être fournis au locataire, les autres justificatifs (ceux des charges de copro), s'ils ne sont pas fournis, doivent être laissés à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande de paiement.
A votre disposition si questions :-)
cdt.
"du fait du retard de remboursement, le propriétaire ne doit-il pas nous rembourser le dépôt complet"
Pas du fait d'un retard de restitution.
L'EDLS étant conforme à l'EDLE, le bailleur (qui est le détenteur légal du DG) aurait dû, dans le délai de 1 mois à partir du rendu des clés, vous restituer intégralité de votre DG, MOINS éventuellement 20% maxi du DG, en vue de la régularisation définitive des "provisions" de charges, et aurait dû (ou devrait) vous restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 alinéa 6).
"plus éventuellement des intérêts de retard ? "
Oui, des pénalités de retard PAR MOIS DE RETARD ENTAMÉ et sous conditions : voir le § II-H de mon topo ci-dessous.
Rendu des clés : le 16/02
Délai restitution du DG quand les EDL sont conformes = 1 mois, soit au + tard le 16/03, donc :
1er mois de retard : du 17/03 au 16/04
2ème mois de retard : du 17/04 au 16/05
3ème mois de retard : du 17/05 au 16/06
4ème mois de retard : du 17/06 au 16/07
à ce jour, si vous aviez satisfait - au jour du rendu des clés - aux conditions de leur obtention (= pas de dettes de loyer, pas de dettes de provisions mensuelles de charges et nouvelle adresse donnée - vous êtes en droit de réclamer des pénalités de retard pour ces 4 mois de retard :
(dernier loyer hors charges x 10%) x 4 = PR (Pénalités de Retard)
et en tout :
(Montant total DG - montant DG restitué) + les PR
[.... ce n'est pas à vous à rappeler, voire à informer votre bailleur de la possibilité de retenue provisoire de 20% MAXI du DG pour la régularisation des charges... donc, vous ne l'incluez pas dans vos calculs... mais ne soyez pas surpris s'il la fait].
"que doit-on faire de notre côté pour faire en sorte qu'il complète son remboursement ? "
Tout dépend à quoi correspond ce "petit tiers" du DG retenu :
--> si c'est pour des dégradations : contestation (puisque les 2 EDL sont conformes);
--> si c'est en vue de la régularisation des "provisions" de charges (si vos charges étaient bien des "provisions" mensuelles, et qu'elles n'étaient pas "au forfait") : calculez si la retenue faite sur votre DG correspond à 20% maxi de son montant => selon la réponse, ça sera légal... ou pas, et si ça ne l'est pas, vous rajouterez le ''trop retenu provisoirement" au calcul ci-dessus.
--> si c'est pour la TEOM (si charges non forfaitaires OU si charges forfaitaires sans clause particulière au contrat pour un paiement à part de la TEOM) : réclamez le justificatif (copie de la TF du bailleur) et vérifiez que le montant demandé :
- correspond à votre seul logement,
- que le prorata du 1°/01 au 16/02 (soit 47 jours) a été respecté (TEOM/365x 47),
- et que les frais de gestion/rôle n'ont pas été mis sur votre dos (ils sont toujours à la charge du bailleur).
Topo TEOM : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7
Quoi faire ?
=> Mentionnez dans ce courrier un délai pour le remboursement des sommes que votre bailleur vous doit (à vous de choisir... 8 ou 10 jours "à réception de la présente" c'est raisonnable)
=> Courrier du(des) titulaire(s) du contrat à envoyer en R + AR, dont vous gardez précieusement copie et les 2 récépissés.
--> Précisez aussi bien sûr l'adresse complète de ce logement que vous aviez en location du... (date signature du contrat) au 16/02/2021, ainsi que tous vos calculs...
--> Si le courrier vous revient, NE L'OUVREZ PAS et assignez immédiatement votre bailleur au tribunal (tous les renseignements nécessaires sont dans mon topo sur la restitution du DG... long à lire, mais plein de détails indispensables !!)... le juge se fera un plaisir de l'ouvrir.
=> Ne répondez pas aux éventuels coups de fil/sms/mails de votre bailleur : perte de temps et ça n'apporterait pas de preuves des échanges.
Et au vu de la nonchalance de votre bailleur, si vous voulez, vous pourriez conclure votre courrier par quelque chose du genre :
<< En cas de non respect du délai imparti, je confierai (ou "nous confierons"... si le courrier est signé des 2 titulaires du contrat) le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je(nous) vous assignerai(ons) devant le tribunal d'instance où, en plus, je(nous) demanderai(ons) des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. >> + formule de politesse et signature(s).
En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction du § II-G
Le texte juste est
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".
Enfin, à savoir : toute somme demandée à un locataire en sus du loyer doit être justifiée et, tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).
ET : «Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.» (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
ET, au sujet d'une régularisation tardive des provisions de charges : « Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. » (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9)
Seul le justificatif de la TEOM et ceux des retenues pour dégradations doivent être fournis au locataire, les autres justificatifs (ceux des charges de copro), s'ils ne sont pas fournis, doivent être laissés à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande de paiement.
A votre disposition si questions :-)
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
2 juil. 2021 à 19:02