Arriéré charges copro - changement de propriétaire

Question

Bonjour, 

j'ai acheté un appartement le 24 Juin 2019 (date signature acte authentique)
A cette date, l'ancien propriétaire avait clôturé son compte auprès du syndic de la copro.
Aujourd'hui, en mars 2021, le syndic me demande de payer un reliquat de charges datant de 2018. Or, je n'étais pas propriétaire du bien à cette époque-là.
Le syndic me réclame cette somme, argumentant que le solde charges est imputé au propriétaire du bien au moment de l’assemblée générale. Or la 1ère AG a laquelle j'ai assisté s'est tenue en Déc. 2019. 
Donc un an après la clôture de l'exercice 2018.

Pouvez-vous svp me dire qui a raison? le syndic ou moi?
Dans le cas, où j'aurais raison, sur quel texte de loi puis-je m'appuyer?

Merci d'vanace pour votre aide et vos conseils.

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Si les comptes de 2018 ont été approuvés APRES l'acte de mutation (cela arrive), alors c'est le copro au moment de l'approbation des comptes qui "solde".

Donc vérifiez ci depuis juin 2019, il n'y aurait pas eu une AG qui a approuvé les comptes 2018.

Quelles sont els dates de vos exercices ? du 01/01/.... au 31/12/.... ou autres ?

cgambas · Answer

Bonjour,

Il n'y a eu qu'une AG en 2018.
La suivante n'a eu lieu qu'en décembre 2019, date à laquelle j'étais propriétaire. En effet, sur une annexe de la convocation d'AG, cet arriéré n'est pas imputé à l'ancien propriétaire, mais "en attente d'imputation".
Or lors de cette AG, le syndic n'a pas clairement exprimé le fait que je devais régler la dette de l'ancien propriétaire.

rambouillet41 · Answer

si vous voulez des réponses répondez aux questions, merci.... 

qu'est ce que cette "annexe" ?   quand ont été approuvés les comptes de l'exercice 2018 ?

Dates des exercices ?

cgambas · Answer

Bonjour
excusez-moi, j'ai en effet oublié de préciser certaines choses.
Date d'exercice sur l'année calendaire, du 01.01 au 31.12
Cette annexe correspond à l'état des soldes des copropriétaires sur l'exercice 2018
Les comptes de 2018 ont été approuvés lors de l'AG du 02.02.2019 où j'étais présente. 
Je commence à comprendre que je n'ai pas été assez vigilante et que je vais devoir payer la dette de l'ancien propriétaire.

Samsgamegie · Answer

Bonjour, 

Votre vendeur avait probablement payé tous les appels de charges pour 2018. L'exercice 2018 ayant été validé après la vente, vous êtes redevable de la régularisation de charges pour 2018 si le montant de la régulation dépasse les appels de fonds de l'exercice 2018. 
Vous auriez aussi pu recevoir de l'argent si les appels de charges avaient été supérieurs à la régularisation de l'exercice 2018. 
Regardez si les sommes demandées correspondent bien à un dépassement du budget prévisionnel de 2018.

rambouillet41 · Answer

De ce que vous dites, c'est lors d'une AG en date du 02/02/2019 (j'en doute) qu'auraient été approuvés les comptes de l'exercice 2018 (terminé 33 jours avant ????? et la convoc 15 jours après la fin de l'exercice ?????).

Si c'est réellement le cas, et que la mutation a été signée le 24/06/2019, alors vous n'avez rien à payer. Doit payer celui qui est propriétaire (et non pas présent) lors de l'AG qui a approuvé les comptes, donc le 02/02/2019 vous n'étiez pas copropriétaire.

Article 6-2A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

PS : etes vous sur de votre date du 02/02/2019, qui était un samedi !!!

cgambas · Answer

Pardon j'ai fait une faute de frappe.
La 1ère AG à laquelle j'ai assisté en tant que propriétaire s'est tenu le 2 Décembre 2019.
La précédente ayant eu lieu en Mai 2018.

rambouillet41 · Answer

grrrrrr..............

Vous étiez donc copro à la date de l'AG qui a approuvé les comptes : VOUS DEVEZ PAYER !!!!! 

PS : en copro, comme ailleurs, il faut être précis dans les montants et les dates, la preuve.... mais l'erreur est humaine.....

rambouillet41 · Answer

parce qu'en juin 2019, les comptes n'étant pas approuvés, il ne pouvait lui imputer quelque chose puisque justement non approuvés... voir l'article 6-2 qui a mis de l'ordre en son temps sur ce problème général.... 

donc c'est la loi, vous devez payer.... à signaler que si ce solde avait été positif, nous n'aurions pas échangé sur le sujet .... ;o)....

Samsgamegie · Answer

En fait tant que l'exercice n'est pas validé pas une AG, les dépassements de charges ne peuvent pas être réclamés au copropriétaire, c'est la loi. Il arrive que les syndic se trompent ou que les comptes ne soient pas approuvés et que de ce fait, les comptes soient rectifiés après l'AG.

31 décembre 2018 le bilan montre que le budget prévisionnel est dépassé de 300 euros parce que y'a eu une réparation non prévue par exemple. 
Votre vendeur vend. Il est à jour de ses appels de fonds, donc il ne doit rien au syndicat au moment de la vente, parce que le bilan comptable n'a pas été validé par une AG. 
Juin 2019, l'AG valide les comptes. La sommes de 300euros devient de ce fait exigible : c'est un rappel de charge qui devient seulement maintenant exigible. 

A l'inverse, si le budget n'avait été entièrement dépensé, le vendeur n'aurait pas non plus pu récupérer de l'argent, et c'est vous, après validation des comptes par l'AG de 2019 qui auriez récupéré les sommes appelées en trop.

Samsgamegie · Answer

Votre question est légitime je trouve et avant une vente, il n'est pas possible d'avoir accès au bilan comptable de la copro pour l'année N-1. Donc en fait c'est la loterie. Parfois on gagne, parfois on perd, mais impossible de le savoir sauf à demander le bilan comptable au moment de la vente (qui n'est pas obligatoire de fournir) et de se mettre d'accord avec le vendeur pour récupérer les sommes, ce qui n'est pas acquis non plus.

Arriéré charges copro - changement de propriétaire

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