Biens immo : choisir estimations basse ou haute /frais et taxes plus-values ?

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vendredi 22 janvier 2021
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 Mike76000 -
bonjour,

suite au décès récent de notre maman, la succession des biens de nos parents est en cours (nous sommes 2 frères).

une donation des biens immobiliers (1 maison et 1 appartement) avait été réalisée lors du décès de notre papa il y a 10 ans.

mon frère souhaite récupérer la maison et moi l'appartement, pour une utilisation pour le moment en résidences secondaires (ou de les mettre en location) et aussi une possibilité de revente dans le futur.

pour cela une estimation (payante) vient d'être réalisée par le service immobilier de l'office notariale (nous pensions que le fait de faire cette estimation via le notaire plutôt que via une agence serait plus"officielle" mais c'est peut-être une fausse impression ?).

Ces estimations donnent une fourchette hausse et basse pour ces 2 biens :
maison : entre 310 000 € et 320 000 €
appartement : entre 120 000 € et 130 000 €

la maison a une valeur bien supérieure selon nous (autour de 350 000 € min), devons-nous faire une autre estimation "contradictoire" via une agence immobilière par exemple ?

ensuite, pour le rachat des biens qu'elle valeur devons nous choisir, car nous sommes partagés entre prendre les estimations basses afin de diminuer la somme a racheter entre frère (50 % de la valeur du bien comme nous sommes 2) ansi que les frais de notaire/frais de succession ou prendre les valeurs hautes afin de ne pas être confrontée aux taxes sur les plus-values si revente dans le futur ?


pour nous aider à décider comment faire pour calculer, par rapport au prix du bien estimé, les frais de succession, frais de notaires (il me semble que c'est 4% dans le cas d'un rachat de parts entre frère lors d'une succession ?) et les taxes sur les plus-values si revente future du bien ?


pour les taxes sur les plus-values :
comment sont-elles calculées : il y a des seuils/un tolérance par rapport au prix de départ et du nombre d'années pour la revente ?

par exemple, pour un bien estimé à 110 000 € si celui-ci est revendu dans 3 ans :

- 100 000 € --> moins value ?
- 120 000 € --> plus value ?
- 150 000 € --> plus value ?
- 180 000 € --> plus value ?

pour ce calcul de plus-values : est-ce le prix de l'estimation ou est-ce le prix total payé par l'acquéreur(avec taxes de succession, frais de notaire, ...) que l'administration fiscale prendra en compte ?

Merci pour vos conseils et désolé si ma demande est brouillon mais c'est très compliqué d'y voir clair pour des personnes comme nous qui avons peu de connaissance sur ce sujet.

5 réponses

Bonjour
une remarque qu'acun AI ne contredira:les propriétaires estiment toujours leurs biens au-dessus de leur valeur vénale réelle.

Ma réponse sans aucune langue de bois :

Forcément si vous voulez récupérer l'appartement et votre frère la maison vous avez tout intérêt à surévaluer la maison et à sous-estimer l'appartement...mais votre frère à l'intérêt inverse.

Globalement pour payer le moins de frais possible vous avez intérêt à tout sous-estimer.

Mon conseil : prenez la fourchette basse pour les 2 biens et avancez !
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22 janvier 2021

merci pour ces retours. étant donné que mon frère et moi sommes en très bon termes il est évident que le choix de la fourchette basse ou haute se fera de façon identique sur les 2 biens afin que cela soit juste et équitable.

j'ai bien pris note de votre conseil de plutôt opter pour la valeur la plus basse des estimations qui permettra de payer moins de frais.

par contre en cas de revente futur ce gain ne sera t-il pas largement annulé par les taxes de plus-values si la vente se fait à un prix supérieur ?
> Ulpien1
Plusieurs paramètres rentrent en compte mais globalement Non ! ...mais comme vous êtes notaire vous allez nous faire la démonstration mathématique et fiscale de votre affirmation !
> patapepatape
valeur réelle du bien reçu 190000 euros
valeur déclarée 150000
Bien revendu 190000
DROITS à payer
Succession: sur 150000 moins abattement de 100000; soit sur 50000
droit=7890
Revente du bien :
PVI 40000
Taxation 40000 X 37,2% = 14880 total des droits 22770
f valeur déclarée dans la succession 190000
Succession sur 190000 - Abattement= 90000
droit succession pour 90000 = 14813
PVi = 0
Total des droits 1481+ 0 = 14813
Niveau des calculs : CM2
> Ulpien1
Vous oubliez de prendre en compte les abattements probables en fonction de la situation, les abattements pour durée de détention, abattements exceptionnels, abattement pour travaux...etc
De plus dans le cas de Mike76000 la fourchette est de 10000€...donc aucune chance de faire une mauvaise opération !
Globalement un tiens vaut mieux que 2 tu l'auras ! De plus rien ne dis qu'il y aura une plus value même avec l'estimation basse...(les héritiers se leurrent souvent sur la valeur réelle du bien !)
S'ils doivent vendre les bien immédiatement et puisque l'entente est bonne, autant vendre d'un commun accord en indivision sans faire un partage couteux !
> patapepatape
Vous oubliez un peu vite que vous avez écrit " 'cest que c'est toujours"
Alors je vous renvoie à vos élucubrations
Discussion close.
> Ulpien1
bien lire
40000 X 46,2% =14480
soit au total 22370
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vendredi 22 janvier 2021
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22 janvier 2021

désolé d'avoir créé un débat avec ma demande mais vu que même pour des initiés cela semble complexe de choisir existe-t-il un site/utilitaire qui permet de comparer les différents scénarios et les gains et coûts qui vont avec ?
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12 février 2021
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L'avenir n'est jamais certain, ni en matière d'évaluation ni en fiscalité. De plus une réévaluation de la valeur, à tous les stades (succession, donation, partage, vente...), qui déboucherait sur une demande de complément de droits de la part du fisc n'est jamais à exclure.

Alors, quelle évaluation retenir ? Votre notaire vous a donné une fourchette de 10 000 € pour chaque bien, ce qui n'est pas très significatif en terme de répercutions sur les droits à verser à l'administration. Vous, vous estimez "à vue de nez" la maison à plus.

Le notaire, qui voit passer les actes de vente dans son étude, a probablement une vision plus juste du marché que vous "simple quidam".

A noter que, malgré une évaluation (payante) d'une étude notariale, la responsabilité de l'évaluation appartient à votre frère et vous.
Bonsoir,

ok, bien pris en compte tous vos avis et conseils qui m'aident vraiment à y voir plus clair.

Encore un grand MERCI à vous ;-)