Achat avec loyer en cours

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 ADU74 -
Bonjour,
je souhaiterais savoir s'il est possible de demander l'achat d'un bien actuellement en location auprès du locataire avec l'accord de ce dernier, ou rien ne peut il se faire avant la fin du bail ?
merci et cordialement

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bonjour,

si un propriétaire veut vendre un logement occupé par son locataire, il peut le vendre quand il veut en cours de bail et n'a absolument pas besoin de l'accord de son locataire pour cette vente dite "occupée".
Par contre, il devra s'entendre avec lui pour les visites des candidats-acquéreurs.

Si un propriétaire veut vendre libre de toute occupation, il devra donner à son locataire un "congé pour vente" pour la FIN du bail en cours et en respectant le préavis adéquat :
- 3 mois si location meublée
- 6 mois si location nue.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

Cas particulier :
Si le nouveau propriétaire du bien acquis à titre onéreux OU par héritage, mais pas dans les cas de donation ou de legs, veut donner congé au locataire de son bien (uniquement pour une location NUE), il aura à respecter non seulement le délai de réception de son congé avant les 6 derniers mois du bail, mais aussi des délais spécifiques énoncés dans l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989.
Article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 au § « En cas d'acquisition d'un bien occupé en location nue » :
« -> lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
-> lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
-> lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »

cdt.

« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
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22 février 2021

Bonjour
je viens d'étudier le terme acquisition mais rien n'y fait
meme si le législateur avait en tete la protection du locataire contre les investisseurs pour vente à tout va et systématique, il n'a pas prévu les conséquences pour les héritiers qui ont besoin de vendre si c'est leur seul moyen. On ne peut donc pas plaider que l'acquisition n'est pas à titre onéreux mais par succession
le bail s'étant pas poursuivi de fait, des suite du décès du propriétaire :
ce que l'on entend pas date d'acquisition pour calculer le préavis si vente en libre, est -il celui de la date du décès (régime indivision) ? puisqu'il s'est renouvelé à cette date ?

Si vente en occupé de combien se traitent les décotes en général (ce n'et pas un loyer de 48)

est-il judicieux de faire un courrier mentionnant la vente en occupé (le locataire peut éventuellement racheté le lot plutot que de payer un loyer) tout en attirant l'attention sur le fait que la présence d'un indivisaire de plus de 65 ans permettra la mise en congé à l'issue du renouvellement.
merci et cdt
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22 février 2021

"le bail s'étant pas poursuivi de fait, des suite du décès du propriétaire "
Mais si ! le bail du locataire s'est poursuivi au décès du propriétaire-bailleur avec ses héritiers !
https://www.legalplace.fr/guides/resiliation-bail-deces-proprietaire/

Vous avez "acquis" ce bien par "héritage".
>
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oui excusez moi, il y a eu une coquille je voulais bien dire "le bail s'étant poursuivi de fait, des suites du décès du propriétaire" au profit du locataire :

ce que l'on entend par date d'acquisition (pour le préavis spécifique si vente en libre), :
est -il bien celui de la date du décès (régime indivision/ transfert du contrat) ?

ca fait donc toujours 1 ou 2 + 3 ans ..!!
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22 février 2021

OUI ! et merci pour votre réponse
mais ma question portait sur la vente du lot EN COURS DE BAIL auprès du locataire occupant
dans l'attente,
cdt
Voir réponse de djivi38
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Vous voulez dire que le locataire en place désirerait acheter le logement qu'il occupe et que vous, propriétaire, vous accepteriez de le lui vendre ?
Si oui, même réponse qu'au 1er § de mon post 1 (sauf qu'il n'y aura pas besoin d'organiser des visites).
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22 février 2021

merci pour cette réponse rapide
toutefois, le loyer actuel étant un peu en dessous du marché, ne pénalise-t-il pas le montant de l vente ?
cdt
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Le montant du loyer n'a RIEN à voir avec le prix de vente : faites faire 2 ou 3 évaluations par des agences ou par votre notaire.
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22 février 2021

OK donc pas de perte financière si vente d'un appartement occupé avec loyer sous estimé,
auprès de cet occupant, à n'importe quelle date

celà fonctionne alors uniquement que SI cet appartement est acheté par l'occupant

car si vous recherchez un acheteur externe : qui voudra d'un lot avec un loyer sous évalué avant d'arriver à la fin du bail .. en général on a une décote entre 10 et 40 % selon la date du bail par rapport à la date de vente
non ?
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Oui, une vente à un tiers d'un logement occupé occasionne une décote : le % varie en fonction de la durée restante du bail.
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merci encore, mais quelle est la base du calcul ?
cdt
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22 février 2021

merci beaucoup
cdt
Paragraphe 2 des exceptions biens acquis par héritage.. on parle des obligations du nouveau propriétaire du bien..cela concerne t il ce que peut faire une indivision ??
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oui.