Construction d'un toit terrasse avec création de vue

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 Lily33 -
Bonjour,

j'ai constaté qu'un voisin avait construit un toit terrasse juste devant une fenêtre de ma maison, ce qui crée une vue directe dans mon habitation. J'ai été mis devant le fait accompli car il s'agit d'une maison de famille, qui me sert en quelque sorte de résidence secondaire : le toit terrasse était terminé quand je suis arrivé pour les vacances de Noël...

J'ai été voir le voisin en lui indiquant qu'on ne pouvait pas créer une vue directe de cette manière, mais le problème est qu'il a déposé un permis de construire en mairie, avec une photo de l'existant et une simulation de la construction, sur laquelle on voyait clairement ma fenêtre ! Le voisin est de bonne foi car il m'a envoyé tous ces documents : demande de permis, photo de l'existant et simulation, réponse positive de la mairie.

Le voisin m'a assuré qu'il n'abuserait pas, que le toit terrasse ne serait pas utilisé pour des soirées, repas, qu'il mettrait juste une chaise longue avec sa femme... Le souci est qu'il peut vendre et que je peux tomber sur des voisins beaucoup plus nuisibles.

Je me pose dès lors plusieurs questions :

- La faute revient-elle à la Mairie ou au voisin ? Sachant qu'il n'avait pas moyen de me joindre avant de commencer les travaux (on ne se connaissait pas) et que la Mairie aurait dû nous mettre en relation ?
- Est-il possible de créer un document devant notaire, lié au titre de propriété de mon voisin, qui indique que la terrasse n'est pas accessible ? (en gros je fais confiance au voisin pour son utilisation perso, mais j'ai un garde-fou s'il finit par vendre sa maison)
- Et plus globalement quelles sont mes possibilités par rapport à cette situation à l'heure actuelle ?

5 réponses

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¿

Ça ne nous éclaire guère ....
On va tâcher de faire au mieux, cependant.

Si donc votre fenêtre est bien celle au fond, au niveau de la pointe de la flèche rouge, dans le pignon, et quelles que soient les dispositions d'urbanisme incluses dans le PLU de votre commune, votre voisin n'a le droit de créer une telle vue en construisant la terrasse qu'à au moins 1,90 m de ladite fenêtre (article 678 du Code civil).

Voir ► https://www.caue57.com/upload/particulier/5385Lesvuesetlesjou.pdf
et ► https://perie-archi.fr/servitude-de-vue/

La mairie a fait a priori son travail correctement en délivrant l'autorisation uniquement au regard des règles du PLU, sans tenir compte des obligations civiles dudit voisin car elle n'a pas à en tenir compte en application de l'article A424-8 du code de l'urbanisme (dernier §) ► https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000035089087/2018-10-22/

C'est à vous de mettre ledit voisin en demeure de respecter cette distance entre le bord de sa terrasse et la fenêtre et uniquement la distance.

Si ladite distance est respectée, la situation sera (devenue) conforme aux textes et ni l'un ni l'autre ne pourra rien exiger de plus de la part de l'autre.
Sauf à enclencher une procédure formelle.

La seule question à considérer : cette distance de 1,90 m est-elle bien là ?



           
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Désolé que ce soit peu clair.

Voici une vue de chez moi, après travaux, pour se rendre compte :



Concrètement, je vois leur terrasse de cette fenêtre et donc ils peuvent voir l'intérieur de mon habitation s'ils se tiennent debout sur leur terrasse.

Vous confirmez ce que je pensais, à savoir que je suis en droit de demander à mon voisin de remettre une toiture traditionnelle comme il avait auparavant.
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" je suis en droit de demander à mon voisin de remettre une toiture traditionnelle comme il avait auparavant. " : non, je n'ai spa dit ça.

Vous devez demander à votre voisin de créer sa terrasse à au moins 1,90 m de distance de votre mur.
Sous réserve en effet que votre fenêtre est bien légale au départ....
Bonjour

À quelle distance de la limite de propriété se situe cette terrasse?
La terrasse est construite contre un mur mitoyen, elle a remplacé une toiture traditionnelle.
> Pierre34
 La terrasse est construite contre un mur mitoyen, elle a remplacé une toiture traditionnelle.

?
Si elle est construite "contre un mur mitoyen", comment peut-elle constituer une vue?
une description un peu plus détaillée apparaît nécessaire...

NB; ceci pour déterminer le cadre juridique exact... Parce que si pas de vue, l'ensemble de vos questions ne se pose pas.
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> Diverker
Je me suis enregistré afin de pouvoir poster une photo, qui sera claire qu'une description :



A gauche la toiture avant travaux, ma fenêtre est derrière la bâche orange. A droite la simulation de la terrasse : des gens qui s'y tiennent debout ont une vue directe sur l'intérieur de ma maison.
J'ai un tout petit peu l'impression que vous inversez la situation...
si votre fenêtre est bien le rectangle orange et que le toit en contrebas est celui de votre voisin, alors c'est vous qui disposez d'une servitude de vue sur son fonds et non lui sur le vôtre.
Si tel est bien le cas, votre réclamation est aussi infondée que déplacée.
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Ma fenêtre existait avant la construction de la maison voisine...
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La fenêtre existe depuis 1969 et la propriété voisine depuis 1983.
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> Diverker
Donc si je comprends bien, l'ancien propriétaire qui a construit sa maison aurait pu me demander de supprimer ma fenêtre ? Mais comme il ne l'a pas fait n'y a-t-il pas la prescription trentenaire (il a construit en 1983) ? On s'éloigne du sujet mais c'est pour bien comprendre tout ça...

Je ne comprends pas en quoi ma réclamation est "déplacée", entre moi qui avait auparavant une vue (certes directe) sur le toit de mes voisins et eux qui peuvent à présent voir l'intérieur de ma maison. Au mieux peut-elle être infondée du point de vue du droit, là ok. Mais l'idée qu'une réclamation est déplacée a plus à voir avec la morale, à mon sens.
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Donc si je comprends bien, l'ancien propriétaire qui a construit sa maison aurait pu me demander de supprimer ma fenêtre ?

Oui, sauf contexte juridique particulier.

Mais comme il ne l'a pas fait n'y a-t-il pas la prescription trentenaire (il a construit en 1983) ? On s'éloigne du sujet mais c'est pour bien comprendre tout ça...

il y a effectivement prescription.
encore que... Ça demanderait une petite recherche.
une vue sur un toit à été considérée comme n'en n'étant pas par la cour de cassation, de mémoire.
Le fait de modifier ce point peut faire reposer le problème sur une base différente, notamment sur le délai de prescription puisqu'alors votre baie n'est pas (encore) considérée comme vue...


Je ne comprends pas en quoi ma réclamation est "déplacée", entre moi qui avait auparavant une vue (certes directe) sur le toit de mes voisins et eux qui peuvent à présent voir l'intérieur de ma maison. 

elle est déplacée parce que vous entendez priver votre voisin de la jouissance de son bien en lui imposant déjà votre servitude...
nb: ou en d'autres termes, vous voulez vous prévaloir de vos propres turpitudes.
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> Diverker
Merci pour ces éclaircissements. Non idéalement je n'entends pas l'en priver, après tout c'est une résidence secondaire pour lui comme pour moi donc dans le cadre d'une relation de bon voisinage, je ne suis pas contre le fait qu'il utilise sa terrasse.

Je suis simplement inquiet de l'idée qu'il puisse un jour vendre à des gens moins scrupuleux, je suis plus préoccupé par des nuisances potentielles que par la création de vue, surtout que la terrasse est devant une chambre... Raison pour laquelle je cherche plutôt une solution à l'amiable qui me sécuriserait.
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6 janvier 2021

Raison pour laquelle je cherche plutôt une solution à l'amiable qui me sécuriserait. 

C'est raisonnable mais réfléchissez-y à 2 fois sur cette solution; les questions que vous avez posées ici peuvent tout autant l'être par votre voisin.
vous "sécuriser" ne peut se faire qu'aux dépends de son droit de propriété, lequel ne pourrait qu'être rappelé par un notaire si cette option est retenue; et un simple écrit ne serait pas opposable aux tiers (tel un futur potentiel acquéreur).
Faites opposition à la mairie de leur permis de construire et envoyez une LRAR à vos voisins en indiquant les articles 675 à 680 du code civil qui interdit la création d'une vue chez le voisin.

Le permis de construire ne peut déroger aux droits des tiers.

Attendez la réponse aussi de "Diverker", en attendant je vous invite à prendre connaissance des articles cités. Bon courage à vous.
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!!!

" Faites opposition à la mairie de leur permis de construire " : inopérant si le PC respecte les règles du pLU.

" Le permis de construire ne peut déroger aux droits des tiers. " : oh que si !

Une fois encore, un permis de construire est délivré au vu des règles d'urbanisme, sans tenir compte du contexte légal civil qui l'entoure (quid par exemple des servitudes non apparentes ?).

Merci de (re)lire l'article A424-8 du code de l'urbanisme mentionné ici ► https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8729090-construction-d-un-toit-terrasse-avec-creation-de-vue#5



           
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Merci pour votre correction, je savais que la mairie n'était pas responsable au vu des règles d'urbanisme mais il me semblait qu'elle pouvait constater les non conformités aux droits des tiers. Bonne journée
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