Vente Nue propriété + rente

Presque rien, mais le fait de vouloir proposer une rémunération bien plus élevé que le marché est un acte anormal de gestion. Surtout que vous vous flouez vous même.
210 000€ de vente auquel il faut déduire les 150 000€ de remboursement anticipé sur votre prêt, et votre dette de 8000€ faite en 4 mois, il ne vous resterait plus que 52.000€. Proposer 6000€/an jusqu'à la fin de vos jours pour avoir 52 000€ et conserver la jouissance d'un bien que vous perdriez au moindre impayé, c'est totalement anormal.

Votre affaire relevé du privé mais si vous étiez chef d'entreprise et que cela concernait les actifs de votre entreprise vous pourriez passer devant un tribunal pour de tel agissement. Et malheureusement, je pense que vous êtes entrepreneur (car vous n'indiquez ne pas avoir de revenu salarié et vous souhaitez créer une affaire). Faites vous absolument accompagné par une chambre de commerce afin d'acquérir des bases de gestion car là cela parait désastreux.

Par ailleurs dans votre descriptifs, vous indiquez :

Gros potentiel de modification avec possibilité d’agrandissement. 

êtes-vous réellement certain que le nu-propriétaire ait le droit de modifier le bien ?

Points à étudier si vous ne l'avez pas déjà fait :

• viager comme déjà évoqué, mais je n'y crois pas à votre âge car vous êtes trop jeune ;
• reprendre une activité salarié temporairement, si cela vous faites gagnez plus d'argent. Pas facile d'avoir un chef, mais au moins il y a la garantie d'avoir un salaire ;
• changer de logement temporairement, prendre une location plus petite (Ex. 600€), vous louez votre bien qui est plus grand (ex 1000€) et ainsi dégager 400€ de trésorerie qui pourront servir à épancher vos dettes ;
• analyser l'origine de la dette de 2020 qui a fait 8000€ en 4 mois et mettre fin à l’hémorragie. Si c'est du privé : réduire le train de vie (facile à écrire, très dur à appliquer) ; si c'est du professionnel, stopper liquider l'activité.
• regarder vos contrats d'assurance pour voir si votre situation financière n'est pas couverte par une garantie ;
• si personne ne croit en votre projet, il faut savoir se remettre en question. Retravailler le projet avec une nouvelle approche. Si le projet est bon, cohérent même si vous avez un prêt perso à côté, cela ne pose pas de problème. S'il n'y a que le problème du financement bancaire, passer par du financement non bancaire (entourage, plateforme participative,...).

J'essaye de trouver une solution qui permette de rebondir (court terme) en permettant de conserver votre bien familial (long terme).

CB

Merci beaucoup pour vos lumières ! en effet le niveau de rémunération(rente) peut paraitre élevé mais même si je n'ai pas la notion des coutumes de gestion de biens , mes calculs (partants sur la base de 1+1=2) sont bons car je connais le potentiel de ce bien et je connais mon potentiel personnel. Je conçois que mon idée est atypique au point d'être illégale donc j'abandonne l'idée . en effet je sais que je suis trop jeune pour un viager , trop faible pour un crédit, "trop" ou "pas assez" vis a vis des institutions bancaires ou des investisseurs frileux j'essayais d'exploiter au max le capital et mon potentiel. Je vous remercie beaucoup de m'avoir donner votre avis sans railleries . Je continu de chercher une solution . j'ai plein de capacités mais pas celle en matière de la législation. Never die ;-) je vous souhaite de bonnes fêtes ! :-)

Ce que je ne comprends pas c'est que l'on trouve des promoteurs qui vendent des complexe immobiliers divisés en appartement .. ils ne vendent que la nue propriété ! ... suis je stupide ou ce qui est possible pour un promoteur ne l'est pas pour un particulier ?? (merci d'avance aux réponses , meme de la part des commentaires qui raillent mon idée) ;-) bonne fêtes à tous ! :-)

Si c'est possible, dans mon premier message, j'indiquais que

Vous avez 44 ans, donc la nue-propriété vaut 120.000€ (40% quand on a la quarantaine de 300 000€).

. Il est possible de vendre pour 120 000€ la nue-propriété.
D'ailleurs personnellement cela fait deux semaines que je creuse la question pour réaliser pour un ami d'un montage avec un rachat à lui-même avec démembrement. Mais pour lui c'est destiné à du locatif, donc mon montage fonctionne.
Malheureusement pour vous en plus, s'il vous reste 150 000 € à payer sur l'emprunt, la banque va s'y opposer.
J'ai aussi indiqué que

vous avez eu une fausse bonne idée. 

Cela aurait pu être une bonne idée effectivement, mais dans votre situation ce n'est pas le cas.

Je reviens avec mes propositions, mais il faudra faire valider le projet par la banque ou un gestionnaire de patrimoine, et cette fois j'inclus votre idée de SCI, car même si dans les faits cela ne change rien (PS : quoi que, pas certain, car en réalité vous débloqué le capital de votre bien), cela peut donner l'impression au banquier que vous gérez bien votre affaire (et c'est peut être là un de vos problèmes).
1/ Déménager dans un logement en locatif moins onéreux que ce que vous pouvez obtenir en mettant votre bien à la location.
2/ Vendre votre bien à votre SCI que vous aurez créé. Vous récupérez à titre personnel le montant de la vente diminué du remboursement anticipé de la banque 150.000€ (correspond à 300.000€ bien - 150.000€ restant à payer). Vous vous acquittez de votre dette de 8000€, il vous reste 142.000€.
3/ Mais la SCI se trouve alors endettée de prêt de 300.000€, qu'elle doit rembourser grâce au loyers que vous verseront les locataires en place. La banque ne financera pas 100% de projet, il faudra que vous fassiez un apport disons de 50% des sommes récupérés (142.000 / 2 = environ ) 70 000€.
Un prêt de 230.000€ sur 30 ans équivaut à des mensualités de 985€ sur un comparateur internet (donc montant avant d'avoir fait jouer la concurrence), qui devront être pris en charge par les loyers des locataires. Il ne faut pas oublier les autres charges impôt, assurance, entretien,... et l'absence de revenu : vacance de locataire, impayés,...

Vous en pensez quoi ? Sur le papier, cela fait faire travailler le capital actuellement bloqué dans la maison.

Pour améliorer vos chances, envisager un retour au salariat quelques années pour faire bonne impression auprès de la banque. Cela vous permettra sans doute d'épargne pour vous constituer un apport pour votre projet.
Parfois, il ne faut pas aller trop vite et prendre son temps.
De nombreux projets se retrouvent en faillite non pas parce que le concept n'a pas fonctionné, mais parce que l'activité a grandi trop rapidement. Cela peut paraitre paradoxale, mais c'est un risque avéré que craignent les banquiers.

Et éventuellement, vous complétez l'apport (et donc réduire le montant de l'emprunt), vous pouvez vendre la nue propriété des parts de la SCI. Mais, il faut trouver la personne qui acceptera le montage car à 44 ans, il vous reste de longues années.
--> 300 000 du bien - 70 000 d’apport perso - 120 000 de vente de la nue propriété = 110.000€, soit des mensualités de 682€ sur 15 ans.

Quelque soit votre décision et le projet, faite valider par le banquier (s'il n'est pas d'accord, il refusera le prêt et le projet ne pourra pas avoir lieu), voir un gestionnaire de patrimoine si le banquier n'est pas en mesure de vous proposer une solution.

CB

Le démembrement de propriété est soumis a des règles légales, et l'âge de l'usufruitier en fait partie.
La SCI ne sert à rien, cela sera le même principe de valorisation.
Il existe bien un principe de la vente à soi-même, mais il ne faudra plus jamais être résident du bien en question pour que cela fonctionne. C'est un principe valable pour les investissements locatifs mais pas pour la gestion de patrimoine.

Si vous souhaitez obtenir du capital, faites un emprunt c'est beaucoup moins couteux.
Là si vous vivez jusqu'à 84 ans, vous allez payer 240.000€ de "frais" pour disposer d'un capital de 120.000€

Je ne connais par votre capacité d'emprunt, mais pour emprunter 210.000€ (montant évoqué dans votre premier message) sur 30 ans selon un simulateur internet vous remboursez mensuellement 900€ pour 110.000€ de frais. A voir avec la banque car votre bien peut être hypothéquer pour garantir le prêt. Vous économisez ainsi plus de 100.000€ de votre vivant.
Et à votre décès, votre fils récupère les 300.000€ de la maison lors de la succession, alors qu'avec votre projet il ne récupère pas un rond car tout revient à l'investisseur.

Malheureusement, vous avez eu une fausse bonne idée.

PS : @gitane2229, il s'agit d'un "placement" pour la personne qui achète. Elle place une somme de 210k€ et récupère 500€/mois ad vitae æternam, soit une rentabilité de 2.85% avant impôt (sans compter qu'elle récupère un bien de 300.000€ d'aujourd'hui au décès de cédant).
Mais ce ne l'est pas du tout pour le vendeur.

CB

Merci beaucoup pour cette réponse , malheureusement ma capacité d'emprunt est de 0€ , car pas de revenu via contrat de travail. mon seul capital est dans la maison ! les banques m'ont refuser un emprunt de 10.000€ il y a un an pour cette raison ! il me reste 150000 a payer sur le crédit , et personne qui croit en moi pour un emprunt qui me ferait rebondir par une création d'activité ! donc je vais vendre cette maison ou nous nous sentons si bien depuis 15 ans contre une botte de foin. Juste pour payer 8000€ de dettes (je m'endette depuis octobre seulement) et j'aurais de quoi démarrer une entreprise. Merci pour ces conseils et pour votre avis . merci beaucoup.