Vente Nue propriété + rente

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 gitane2229 -
Bonjour, J'ai 44ans , je souhaite vendre la nue propriété de ma résidence principale et garder l'usufruit ce qui est clairement une proposition de placement qui me parait correcte, mais est-ce legal et qu'en pensez vous ?

Voici comment je souhaite rédiger ma proposition d'investissement.
Merci d'avance de vos conseils et avis.
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A Vendre - Nue Propriété + rente 6000€/an

Prix de la maison en pleine propriété 300.000 €

Prix de la nue propriété 210.000€ + rente versée par l’usufruitier de 6000€ par an (ou 500€/mois) au nu-propriétaire.
Usufruitier prioritaire (si il en a les capacités) à toute proposition de revente de la nue propriété.
Nu propriétaire prioritaire (si il en a les capacités) à toute proposition de revente de l’usufruit.

En cas de non versement de la rente pendant une année (12mois) Perte de l’usufruit au profit du nu-propriétaire
Le nu propriétaire deviendra plein propriétaire.



DESCRIPTION DU BIEN:

Maison mitoyenne d’un coté
75m2 habitable
Sous sol total comprenant garage et buanderie.
Posée sur terrain 350m2

A l’étage
3 chambres
1 salle de bain avec WC

Au RDC
1 entrée
1 séjour lumineux
1 cuisine
1 WC

Jardin arboré avec terrasse en bois 12m2


Points forts:

Maison lumineuse.
Quartier très calme.
Très peu de vis à vis.
Gros potentiel de modification avec possibilité d’agrandissement.
Secteur très recherché même en temps de crise  - secteur fiable pour les investissements immobiliers.
Côte immobilière du secteur en hausse

Accès à pied en 4min
aux commerces,
aux écoles maternelles, primaires et le collège.
Au parc,
Au Stade
Au gymnase
Aux salles polyvalentes

Accès A6 en 5min.
Accès en 15 min au RER
Arrêt de bus dans la rue
2 arrêts RER à 15min à pied (Epinay sur Orge + Petit Vaux)
Arrivée du TRAM à Epinay dans 1an et demi.
BUS 107,108,DM15,DM17 à 4min.




Points faibles:

Chauffage au fioul
Escalier et couloir brut.
1 chambre et le salon à rafraîchir (léger)
Installation électrique récente mais à pofiner.

4 réponses

Bonjour
Ce projet est financièrement, une opération à "dormir debout"!
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Ce que je ne comprends pas c'est que l'on trouve des promoteurs qui vendent des complexe immobiliers divisés en appartement .. ils ne vendent que la nue propriété ! ... suis je stupide ou ce qui est possible pour un promoteur ne l'est pas pour un particulier ?? (merci d'avance aux réponses , meme de la part des commentaires qui raillent mon idée) ;-) bonne fêtes à tous ! :-)
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Si c'est possible, dans mon premier message, j'indiquais que
Vous avez 44 ans, donc la nue-propriété vaut 120.000€ (40% quand on a la quarantaine de 300 000€).
. Il est possible de vendre pour 120 000€ la nue-propriété.
D'ailleurs personnellement cela fait deux semaines que je creuse la question pour réaliser pour un ami d'un montage avec un rachat à lui-même avec démembrement. Mais pour lui c'est destiné à du locatif, donc mon montage fonctionne.
Malheureusement pour vous en plus, s'il vous reste 150 000 € à payer sur l'emprunt, la banque va s'y opposer.
J'ai aussi indiqué que
vous avez eu une fausse bonne idée. 
Cela aurait pu être une bonne idée effectivement, mais dans votre situation ce n'est pas le cas.

Je reviens avec mes propositions, mais il faudra faire valider le projet par la banque ou un gestionnaire de patrimoine, et cette fois j'inclus votre idée de SCI, car même si dans les faits cela ne change rien (PS : quoi que, pas certain, car en réalité vous débloqué le capital de votre bien), cela peut donner l'impression au banquier que vous gérez bien votre affaire (et c'est peut être là un de vos problèmes).
1/ Déménager dans un logement en locatif moins onéreux que ce que vous pouvez obtenir en mettant votre bien à la location.
2/ Vendre votre bien à votre SCI que vous aurez créé. Vous récupérez à titre personnel le montant de la vente diminué du remboursement anticipé de la banque 150.000€ (correspond à 300.000€ bien - 150.000€ restant à payer). Vous vous acquittez de votre dette de 8000€, il vous reste 142.000€.
3/ Mais la SCI se trouve alors endettée de prêt de 300.000€, qu'elle doit rembourser grâce au loyers que vous verseront les locataires en place. La banque ne financera pas 100% de projet, il faudra que vous fassiez un apport disons de 50% des sommes récupérés (142.000 / 2 = environ ) 70 000€.
Un prêt de 230.000€ sur 30 ans équivaut à des mensualités de 985€ sur un comparateur internet (donc montant avant d'avoir fait jouer la concurrence), qui devront être pris en charge par les loyers des locataires. Il ne faut pas oublier les autres charges impôt, assurance, entretien,... et l'absence de revenu : vacance de locataire, impayés,...

Vous en pensez quoi ? Sur le papier, cela fait faire travailler le capital actuellement bloqué dans la maison.

Pour améliorer vos chances, envisager un retour au salariat quelques années pour faire bonne impression auprès de la banque. Cela vous permettra sans doute d'épargne pour vous constituer un apport pour votre projet.
Parfois, il ne faut pas aller trop vite et prendre son temps.
De nombreux projets se retrouvent en faillite non pas parce que le concept n'a pas fonctionné, mais parce que l'activité a grandi trop rapidement. Cela peut paraitre paradoxale, mais c'est un risque avéré que craignent les banquiers.

Et éventuellement, vous complétez l'apport (et donc réduire le montant de l'emprunt), vous pouvez vendre la nue propriété des parts de la SCI. Mais, il faut trouver la personne qui acceptera le montage car à 44 ans, il vous reste de longues années.
--> 300 000 du bien - 70 000 d’apport perso - 120 000 de vente de la nue propriété = 110.000€, soit des mensualités de 682€ sur 15 ans.

Quelque soit votre décision et le projet, faite valider par le banquier (s'il n'est pas d'accord, il refusera le prêt et le projet ne pourra pas avoir lieu), voir un gestionnaire de patrimoine si le banquier n'est pas en mesure de vous proposer une solution.

CB
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Bonjour hoquei

Dans le projet de Nikosaurus, là où le bât blesse, c'est au niveau du tarissement de la source.
Sans revenu, aucun projet ne sera possible. C'est le nerf de la guerre...
Pas d'artifice juridique pour remédier à cet état de fait.
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> gitane2229
Bonjour Gitane ,
Oui C'est exactement ça ! et j'en paie le prix lourd , sans revenus pas de credit, sans credit pas de création de revenus malgré les capacités du logement a creer du revenu , expérience à l'appui sur 17mois de colocation court terme et autres services d'hôte, mais aussi sur la valeur locative simple , mais aussi sur mes possibilités à creer d'autres activités rentables depuis ce point géographique...etc ..comme dirait l'autre , "y'a du potentiel!" .;mais ça ne rentre pas dans les cases , :-) en tous cas je ne trouve pas les cases où faire valoir juridiquement/fiscalement ce potentiel pour un financement. Merci Beaucoup à @hoquei pour ses réponses et son orientation , je réfléchis encore à votre dernier message... je reviens très vite avec des réponses et surement quelques questions ;-) .. mon soucis additionnel étant le temps qui passe :-) et l'urgence car je ne veux absolument pas m'endetter à plus de 10000€ ni passer le temp imparti au contrat d'hypotheque (que la banque m'a imposé empruntant seul)..
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Bonjour.

1/ Quelques notions succinctes sur le démembrement en droit immobilier.
Pleine propriété = nue propriété + usufruit [usus + fructus]
Le nu propriétaire est le "vrai" propriétaire
L'usufruitier a le droit d'habitation (usus) et de location (fructus)

La valorisation se fait habituellement en fonction de l'âge de l'usufruitier. Dégressivité de la valeur de l'usufruit au fil du temps ;
de 41 ans à 50 ans ===) 60% de la valeur globale du bien [votre cas 300000€x60%=180000]
de 51 ans à 60 ans ===) 50% de la valeur globale du bien
de 61 ans à 70 ans ===) 40% etc...
Valeur actuelle de la nue propriété de votre maison : 300000€x40%= 120000

Au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint automatiquement la nue propriété

2/ Remède pour stopper d'urgence la dégradation financière, puis progressivement se remettre à flot : trouver d'urgence un, voire deux contrats de travail (intérim..).
Compter 2-4 ans dans votre cas ; pas plus vite que la musique comme vous l'a dit hoquei44.

3/ Création d'entreprise
Cette étape passe très souvent par la case demande d'emprunt chez le banquier.
Naturellement le banquier analyse le projet, etc...., mais savoir aussi que le "poids" du client, centre du projet, pèse pour au moins 50% dans la décision finale du banquier.

Par ailleurs, tout créateur d'entreprise doit absolument et impérativement maîtriser 4 ou 5 fondamentaux de gestion que l'on trouve dans toutes les activités. Fondamentaux relativement simples et à la portée de tous.

4/ Lorsque vous en serez au projet d'installation, ce que je vous souhaite, vous pourrez revenir sur ce forum recueillir des conseils.

Cordialement
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Bonjour,

Sans m’intéresser à la bonne valorisation du bien selon votre description, je pars du principe que c'est 300.000€.

Vous avez 44 ans, donc la nue-propriété vaut 120.000€ (40% quand on a la quarantaine de 300 000€). Ce n'est pas du tout cohérent avec votre valeur de 210.000€.

Et la rente de 6.000€, c'est bien dans le sens usufruitier (vous) à destination du nue-propriétaire (acheteur) que vous l'envisagez ? Donc pour résumer, vous remboursez à l'acheteur son investissement tout en gardant à votre charge tous les frais courant (taxe foncière, réparation, assurance).

Cela pourrait être considéré par l'administration fiscal comme une donation déguisée. Et à terme vous seriez extrêmement perdant. Dans 20 ans, quand vous serez à la retraite, des 120.000€ de capital reçu, il faudra déduire 6000€*20, également 120.000€. Donc opération à l'équilibre, par contre vous devrez payer durant le restant de votre vie 500€/mois.

Pour conclure, je pense que je n'ai pas compris votre projet car tel qu'il est expliqué il parait désastreux. Merci de me corriger.

Quand vous aurez une ébauche assez précise, faites vous conseiller et valider votre idée par un notaire ou un gestionnaire de patrimoine.

CB

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Merci pour cet Avis éclairé.
Mon but est de vendre une partie de mon bien pour rebondir car mon seul capital est bloqué dans la maison à laquelle mon fils16ans et moi meme sommes très attachés. Cela en permettant à une tiers personne de faire un placement rentable. Donc oui la rente est bien de l'usufruitier vers le nu propriétaire. et que ce soit A vie ne me dérange pas. Il est vrai que j'ai un peu de mal à comprendre pourquoi dans la loi mon âge a une importance dans le deal. Peut-être devrais-je passer par une solution de création d'une SCI, et y proposer des parts à un investisseur ? retirer mon nom propre faciliterait il la proposition d'investissement ?
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Le démembrement de propriété est soumis a des règles légales, et l'âge de l'usufruitier en fait partie.
La SCI ne sert à rien, cela sera le même principe de valorisation.
Il existe bien un principe de la vente à soi-même, mais il ne faudra plus jamais être résident du bien en question pour que cela fonctionne. C'est un principe valable pour les investissements locatifs mais pas pour la gestion de patrimoine.

Si vous souhaitez obtenir du capital, faites un emprunt c'est beaucoup moins couteux.
Là si vous vivez jusqu'à 84 ans, vous allez payer 240.000€ de "frais" pour disposer d'un capital de 120.000€

Je ne connais par votre capacité d'emprunt, mais pour emprunter 210.000€ (montant évoqué dans votre premier message) sur 30 ans selon un simulateur internet vous remboursez mensuellement 900€ pour 110.000€ de frais. A voir avec la banque car votre bien peut être hypothéquer pour garantir le prêt. Vous économisez ainsi plus de 100.000€ de votre vivant.
Et à votre décès, votre fils récupère les 300.000€ de la maison lors de la succession, alors qu'avec votre projet il ne récupère pas un rond car tout revient à l'investisseur.

Malheureusement, vous avez eu une fausse bonne idée.

PS : @gitane2229, il s'agit d'un "placement" pour la personne qui achète. Elle place une somme de 210k€ et récupère 500€/mois ad vitae æternam, soit une rentabilité de 2.85% avant impôt (sans compter qu'elle récupère un bien de 300.000€ d'aujourd'hui au décès de cédant).
Mais ce ne l'est pas du tout pour le vendeur.

CB
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Merci beaucoup pour cette réponse , malheureusement ma capacité d'emprunt est de 0€ , car pas de revenu via contrat de travail. mon seul capital est dans la maison ! les banques m'ont refuser un emprunt de 10.000€ il y a un an pour cette raison ! il me reste 150000 a payer sur le crédit , et personne qui croit en moi pour un emprunt qui me ferait rebondir par une création d'activité ! donc je vais vendre cette maison ou nous nous sentons si bien depuis 15 ans contre une botte de foin. Juste pour payer 8000€ de dettes (je m'endette depuis octobre seulement) et j'aurais de quoi démarrer une entreprise. Merci pour ces conseils et pour votre avis . merci beaucoup.
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Sinon, tournez vous vers une vente viagère.
Vous récupérer un bouquet à la vente.
Vous percevez (et non versez) des rentes jusqu'à la fin de votre vie.
Et au final comme dans votre projet votre fils n'hérite pas du bien.

Ce n'est pas une bonne solution (avis strictement personnel), mais cela est moins pire que votre projet.

CB
Bonjour.

Où voyez-vous un placement dans votre projet ? ? . . .
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Si vous avez 200.000 à placer et faire fructifier aujourd'hui, où les placez vous et combien cela rapporte t-il ? ..de cette question j'ai pensé que placer 200000€ et en récupérer 6000* par an avec la qasi certitude de récupérer la mise de départ à la revente voir plus+ ..était un bon placement à proposer .. quoiqu'in-habituel j'avoue. :-)
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