Bail « Kit saisonnier » et problème remise caution

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Bonjour,

Nous venons de rendre un appartement que nous avons loué de mi-mai jusqu’à hier, fin novembre. La propriétaire, lors de l’état des lieux de sortie, a cherché tous les prétextes pour ne pas rendre la caution (qu’il fallait refaire la peinture, que le ménage n’était pas fait alors que l’appartement a été bien tenu etc.) et a même carrément nié certains défauts que nous avions trouvé à notre entrée (non constatés car mineurs pour notre utilisation, prises électriques tenant mal, usure des plaques de cuisson etc..). Elle nous dit que nous n’avions qu’à le constater au début. Enfin, nous nous retrouvons face à quelqu’un de mauvaise foi et avons refusé de signer l’état des lieux de sortie, et cela s’est très mal passé. Mais quel recours avons-nous désormais pour récupérer notre caution (de 2000€ quand même) car elle ne veut pas entendre raison ?

En regardant le bail de plus près, j’ai constaté qu’il s’agit d’une location saisonnière dont la durée est normalement de 90 jours maximum. Ma question est :
Si jamais nous devions l’attaquer en justice, pourrions nous essayer de jouer sur le fait que son contrat est illégal ? Où nous aurions nous-mêmes des problèmes pour cela ?

En remerciant grandement par avance qui pourra me répondre.

4 réponses

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15 janvier 2021
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bonjour,

effectivement un contrat de location saisonnière ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs (sauf pour des régions très touristiques où la durée peut aller jusqu'à 120 jours), mais surtout il n'est pas adapté pour une résidence principale (ce qui je suppose était votre cas), pour laquelle le contrat de location est obligatoirement avec un bail de 1 an si location meublée et de 3 ans si location nue.

Donc, ce bail « Kit saisonnier » est requalifié en contrat de location meublée, pour lequel le DG (= DÉPÔT de GARANTIE, et PAS "caution") est de 2 mois maxi de loyer hors charges : votre loyer hors charges était de 1000 € ?

Vous avez refusé de signer l'EDLS "contradictoire" (= en présence du bailleur et du/des locataires), c'était votre droit le plus absolu : dans un tel cas, la partie la + diligente a la possibilité de faire appel à un huissier pour qu'il établisse un EDLS (qui sera non contestable) -> il convoquera les 2 parties pour la date qu'il aura choisie et enverra son constat à la partie qui l'aura mandaté, qui à son tour, et sur demande de l'autre partie, devra lui en fournir une copie. Ensuite, le bailleur fera la comparaison entre l'EDLE et l'EDLS de l'huissier pour faire d'éventuelles retenues sur le DG de son locataire.

Sinon : PAS D'EDLS signé des parties prenantes = PAS DE RETENUE POSSIBLE SUR DG => restitution de l'INTÉGRALITÉ DU DG dans LE mois qui suit le rendu des clés...mais...avez-vous rendu les clés contre reçu daté et signé du bailleur ?
C'est le rendu des clés qui marque la fin de la location => sans rendu des clés, loyers et charges continuent de courir.
Si vous n'avez pas rendu les clés, voici ce qu'il vous reste à faire :
- soit prendre sur RV avec le bailleur pour lui remettre les clés en main propre contre reçu daté et signé : c'est cette date qui marquera la fin de la location,
- soit envoyer les clés par R+AR : c'est la date d'envoi de ce RAR qui marquera la fin de la location.


===> Quoi faire pour votre DG ?
1/ Attendre 1 mois après le rendu des clés : vous ne pouvez rien réclamer avant.
2/ Si DG non restitué, faire un courrier R+AR de MISE EN DEMEURE de restitution de l'intégralité de votre DG, soit la somme de 2000 €, versée le... (date), par... (N° du chèque), pour la location du ... au... (dates), située à ... (adresse complète), sous 8 jours à réception (joindre un RIB). Et vous concluez par quelque chose du genre :
<< En cas de non respect du délai imparti, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. >> + formule de politesse.
3/ Vous lui "rappelez", dans ce courrier de mise en demeure, que son bail « Kit saisonnier » est illégal et de par sa durée et parce que c'était votre résidence principale, et que, par conséquent, ce contrat est un contrat de location meublée, régi par la loi du 6/7/1989.

ET si votre loyer était inférieur à 1000 €... disons pour le pratique de l'exemple, qu'il était de de 750 € : le DG ne pouvait donc pas dépasser 1500 € --> vous réclamez de suite (sans attendre le courrier de mise en demeure ci-dessus) et par courrier R+AR, le remboursement immédiat (par retour de courrier) du trop perçu, soit des 500 € (joindre votre RIB).

ET vous gardez précieusement copie des courriers et les récépissés.


En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire attentivement mon topo sur la restitution du DG, ainsi que les liens donnés (vous y trouverez aussi des liens sur la commission départementale de conciliation et sur le tribunal) :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
Attention : Correction du § II-G
Le texte juste est :
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".


À votre disposition si questions.
Cdt.

« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Bonsoir,

Un grand merci pour votre réponse. Je vais essayer de répondre à toutes vos questions.

Oui notre loyer mensuel était bien de 1000€, pas de surprise de ce côté là.

Oui nous avons rendu les clés mais pas contre reçu signé et daté. Nous les avions réunies et posées (les clés) sur un meuble et elle les a prises, puis l’échange s’est arrêté dans la foulée quand nous avons refusé de signer l’EDLS, nous sommes partis chacun de notre côté et nous lui avons dit que nous ferions intervenir la justice car elle ne voulait pas entendre raison.

Cependant il nous reste une télécommande du portail de la résidence, peut-être pouvons-nous lui envoyer cela en R+AR, ce qui fera date du rendu des clés ?

Je pense qu’elle n’acceptera pas de nous voir de nouveau pour discuter calmement et faire un reçu signé, et quand bien même son but est de garder ce DG, donc elle ne lâchera pas l’affaire comme cela.

Mais si nous faisons intervenir un huissier, étant donné que l’EDLE est faussé au départ, (car elle l’avait déjà rempli et nous pensions qu’elle était de bonne foi, et nous n’avons pas été aussi scrupuleux que nous aurions dû) ça sera sa parole contre la notre, et j’ai peur que cela tourne en notre défaveur. Sans compter qu’elle pourrait commettre des dégâts dans l’appartement entre temps et comment prouver que nous n’y sommes pour rien ?

Sinon nous devons donc attendre un mois avant de lui envoyer une lettre de mise en demeure, c’est bien cela ?

Merci d’avoir pris le temps de me répondre,

Bien à vous
Bonne soirée
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"il nous reste une télécommande du portail de la résidence, peut-être pouvons-nous lui envoyer cela en R+AR, ce qui fera date du rendu des clés ? "
C'est effectivement ce qu'il vous reste à faire : mentionnez bien dans un petit accompagnateur que toutes les autres clés ont été rendues tel jour et que vous venez juste de vous apercevoir qu'il manquait cette télécommande que vous lui restituez aujourd'hui le... (date de votre envoi).
Sans rien de plus pour le moment.


EDLE signé : seules les mentions écrites feront foi... si elle fait intervenir un huissier... parce que, du moment que vous n'avez plus les clés du logement, comment feriez-vous pour ouvrir la porte de votre ancien logement à un huissier ?? Je vous rappelle que la présence des parties n'est pas obligatoire lors d'un EDLS par huissier... mais il faut bien que la partie mandante puisse lui ouvrir la porte ! Donc, vous n'avez plus la possibilité de mandater un huissier : il aurait fallu que vous gardiez les clés. Et comme vous le dites, qui sait ce que votre bailleur peut faire dans ce logement ....


"Sinon nous devons donc attendre un mois avant de lui envoyer une lettre de mise en demeure, c’est bien cela ? "
Oui, vous devez attendre la fin du délai légal de restitution du DG, en l'occurrence 1 mois après le rendu des clés (= dans votre situation, 1 mois après l'envoi de cette télécommande) pour faire - si pas de restitution de votre DG dans ce délai légal - une mise en demeure de restitution de l'intégralité de votre DG, soit la somme de 2000 €, sous xy jours à réception, puisque pas d'EDLS signé = pas de retenue possible sur DG.
Merci de votre réponse très rapide.

Je me pose une question :
Dans le cas où la propriétaire aurait déjà reloué son appartement, et donc fait signer un nouveau bail à un nouveau locataire, cela annule-t’il obligatoirement son droit à faire intervenir un huissier pour notre EDLS ? (Ce qui paraîtrait logique car ainsi, comment prouver qui a fait quoi dans l’appartement)

Au cas où elle n’aurait pas encore reloué l’appartement et que elle irait jusqu’à faire intervenir un huissier, que risquerait-elle a lui montrer cet EDLE qui fait partie d’un contrat “saisonnier” illégal ? L’huissier peut-il le lui faire remarquer ou refuser d’effectuer un EDLS pour cause de contrat invalide ?

En tout cas un grand merci de votre aide et de vos réponses éclairées.
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1/ Si le logement était reloué pendant votre préavis (= depuis la date de réception de la notification de votre congé jusqu'à 1 mois après puisque location meublée), vous ne devriez loyers et charges que jusqu'à la veille de l'entrée dans les lieux de ce nouveau locataire = jusqu'à la veille de date de la remise des clés (qui peut être différente de la date de signature), parce qu'il est illégal d'encaisser 2 loyers simultanément pour le même logement.
Bien sûr, le bailleur ne va pas vous informer (d'ailleurs connait-il la loi ??), ce serait donc à vous de vous renseigner... et d'agir en conséquence.

2/ L'huissier n'a pas besoin de voir l'EDLE et il s'en fout complètement : il ne serait là que pour faire un EDLS, quelque soit le contrat de location préalablement établi.
Rebonsoir,

Malheureusement, nous nous trouvons dans un cas très particulier, et, je m’en rends compte petit à petit, totalement hors la loi. Nous avons signé un bail qui allait du 15/05 jusqu’à fin novembre. Nous n’avons donc reçu aucune notification de congé, car pas considéré comme une location meublée classique mais saisonnière, qui prend fin à telle date. Et qui ne devrait normalement pas excéder 90 jours (ce que nous ne savions pas au moment de signer ce bail bien sûr)

Je me demande donc à quelles lois me référer dans ce cas là ?

En revanche, je ne comprends pas comment un huissier peut établir un EDLS sans avoir une référence pour comparer l’état de l’appartement au moment de l’entrée (soit l’ELDE).
Je suis désolée, je suis vraiment novice en terme de droit et de lois.

Merci pour votre aide,

Bien cordialement
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1/ "Nous n’avons donc reçu aucune notification de congé"
De toute façon, un bailleur ne peut donner congé, dans une location pour résidence principale, que pour 3 motifs légaux (vente, reprise ou motif légitime et sérieux https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
Et bien sûr, vous n'avez pas donné votre propre congé, vous contentant de quitter le logement le dernier jour de novembre prévu au contrat ?
Désolée, je ne sais quoi vous dire : contactez l'Adil.

2/ Un huissier est mandaté pour faire un constat de ce qu'il voit dans un logement à un moment M bien précis = l'EDLS : ce n'est pas lui qui fait la comparaison avec l'EDLE, lui il "constate", c'est tout.
C'est le rôle du bailleur pour voir ce qu'il est en droit de retenir (et le locataire a pour rôle de vérifier que le bailleur reste dans la légalité lors des retenues faites).
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