Problème avec le syndic

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Bonjour,
J'ai un syndic qui ne fait pas son travail, les autres propriétaires ne s'occupent pas de l'état de notre petit immeuble il y a 6 propriétaires en nous comptant, il n'y a pas de conseil syndical ni de président .J'ai remarqué que notre immeuble présente de nombreuses fissures dont certaines , à vue d'œil semblent inquiétantes, d'autres plus fines peuvent néanmoins être inquiétantes d'après ce que j'ai lu, personne à part nous ne s'en préoccupe. Si quelqu'un avait une idée, je lui en serait reconnaissant. Si je révoquais le syndic ,ce qu'une partie des copropriétaires risqueraient de faire, la situation serait catastrophique, aucun des copropriétaires ne voulant agir à part moi et cela dure depuis un bon moment.
D'avance merci pour toute aide

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Evidemment il faut une AG en cas d'urgence . Et rien ne prouve que vous avez une urgence.
Voici le texte de loi :

Article 37
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 20
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.


un peu plus d'humilité vous aidera à résoudre vos problèmes.
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Il n'y a pas besoin d'une convocation en AG en cas d'urgence...le syndic agit puis en parle à la prochaine AG...Par contre un copropriétaire peut convoquer une AG en urgence à ses frais...Je me suis bien renseignée sur cette question...
Donc quelles sont mes recours si l'expert et le syndic ne viennent jamais constater la fissure ? Mise en demeure ? Carence de syndic ?

Vous dites que rien ne prouve une urgence mais comment pouvez-vous l'affirmer alors que vous n'êtes pas sur place ? Et c'est bien pour ça que j'ai demandé à la syndic de venir...pour prouver qu'il y a urgence...

D'avance merci pour votre réponse.
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Il n'y a pas besoin d'une convocation en AG en cas d'urgence...le syndic agit puis en parle à la prochaine AG...Par contre un copropriétaire peut convoquer une AG en urgence à ses frais...Je me suis bien renseignée sur cette question...


etes vous sure de ce que vous avancez ?.... voilà le texte où c'est écrit noir sur blanc... et ne confondez pas "mesures de sauvgarde" et "réparation/remise en état"....

Article 37
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.


vous demandez :
Donc quelles sont mes recours si l'expert et le syndic ne viennent jamais constater la fissure ? Mise en demeure ? Carence de syndic ?

Pour moi, la meilleure des solutions c'est une notification de mise à l'OdJ comme déjà dit...

Vous dites que rien ne prouve une urgence mais comment pouvez-vous l'affirmer alors que vous n'êtes pas sur place ? Et c'est bien pour ça que j'ai demandé à la syndic de venir...pour prouver qu'il y a urgence...

C'est certain qu'avec ce que vous dites, on ne peut pas vérifier l'urgence..... mais apparemment, le syndic ne sent pas non plus cette urgence.... Pour qu'il y ait urgence, il faudrait (par exemple), soit que vous ayez un sinistre intérieur, soit que des morceaux risquent de tomber sur un copro ou un tiers, etc... ce que vous ne dites pas... Vous dites :
J'ai remarqué que notre immeuble présente de nombreuses fissures dont certaines , à vue d'œil semblent inquiétantes, d'autres plus fines peuvent néanmoins être inquiétantes
sans que ce soit des lézardes qui seraient en passe de fragiliser et que cela nécessite un étayage (mesure de sauvegarde), etc....

Soit vous expliquez mal la dangerosité éventuelle, soit vous confondez "urgence" et "réparation".... Faites vous aider par exemple, par la Mairie qui est habituée à ce genre de choses, et s'il y a urgences réelles, mettra un arreté de péril sur le batiment....
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Bonjour
etes vous sure de ce que vous avancez ?.... voilà le texte où c'est écrit noir sur blanc... et ne confondez pas "mesures de sauvegarde" et "réparation/remise en état"....


Oui j'en suis sûr ...voici ce qu'est une mesure de sauvegarde :" Plan de sauvegarde d’une copropriété
Quand une copropriété rencontre de telles difficultés qu’elle ne peut plus à elle seule trouver de solution, il existe un outil d’aide : le plan de sauvegarde. Ce dispositif mis en place par les pouvoirs publics en 1996 permet d'octroyer des aides d’urgence adaptées aux copropriétés, de trouver des solutions et de redresser la situation."

Or nous avons les moyens financiers dans cette copropriété de régler le problème..

En ce qui concerne le problème abordé, donc des fissures qui s'agrandissent et s'élargissent, il est nécessaire de faire appelle en urgence à un expert et non d'attendre que les choses empirent au risque un mur qui s'écroule ou autre...
Et si l'expert considère qu'il n'y a pas d'urgence, on peut se permettre d'attendre la prochaine AG..

Si par contre il faut agir de suite, le syndic n'a pas à passer par une AG urgente ou non et peut faire les réparation.

Pour moi, la meilleure des solutions c'est une notification de mise à l'OdJ comme déjà dit...


J'ai l'impression, avec tout mon respect, que vous refusez le considérer l'idée d'une urgence et que vous parler du cas où cela ne serait pas urgent...Donc je vous le redemande, avec tout le respect qu'il soit doit, que faire si le syndic ne fait rien ?? D'avance merci pour la réponse.

que ce soit des lézardes qui seraient en passe de fragiliser et que cela nécessite un étayage (mesure de sauvegarde), etc....


Il n'y a pas de mesure de sauvegarde dans la loi ! Il y a des mesure d'urgence ou d'entretien de l'immeuble mais aucune histoire de mesure de sauvegarde !

Mes explication sont clair, mais vous semblez être fixer sur cette histoire de sauvegarde qui sort de nul part et sur l'idée que ce n'est pas urgent. C'est dommage que le dialogue soit si difficile. Je viens humblement demander de l'aide et j'ai face à moi un mur...

Donc je re répète l'histoire, des fissures qui s'élargissent et s'agrandissent sur les parois extérieures de l'immeuble et qui ont fait apparaître des fissure à l'intérieur de mon appartement, avec de la moisissure, les fissures extérieurs s'approfondissent, tout cela signe que ces fissures peuvent être potentiellement dangereuse, d'où la nécessité de faire venir un expert en bâtiment...

Donc cas d'urgence..., si le syndic (qui est un pro) ne fait pas venir l'expert, quelles sont les recours ?? d'avance merci.
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:" Plan de sauvegarde d’une copropriété
Quand une copropriété rencontre de telles difficultés qu’elle ne peut plus à elle seule trouver de solution, il existe un outil d’aide : le plan de sauvegarde. Ce dispositif mis en place par les pouvoirs publics en 1996 permet d'octroyer des aides d’urgence adaptées aux copropriétés, de trouver des solutions et de redresser la situation."


rien à voir avec votre souci !!!! Ceci a été mis en place à la lumière du gros problème de la résidence du chene pointu à Clichy, mais c'est un plan de sauvegarde financier juridique, etc.... on ne va pas revenir sur ce dossier très épineux et qui fait actuellement état d'expropriation...
Par contre relisez bien, l'article 37 que j'ai cité, il parle bien de sauvegarde mais là d'une sauvegarde technique du ou des batiments.

Maintenant vous apportez des éléments nouveaux dont vous n'aviez pas encore parlé :
 s'agrandissent sur les parois extérieures de l'immeuble et qui ont fait apparaître des fissure à l'intérieur de mon appartement, avec de la moisissure,

et là on "tombe" dans l'insalubrité, alors si le syndic ne bouge pas à vos LRAR, contactez la Mairie et son service chargé de la salubrité qui prendra les arrêtés nécessaires en fonction de ce que lui dira ses experts...
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Un arrêté de mise en péril avec évacuation immédiate de l'immeuble par exemple !!!
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Bonjour,

quand on parle d'agressivité subie, on évite ces propos auprès de bénévoles, qui comme vous le savez en vous inscrivant ne sont pas forcément des juristes.
danz2356:
apparemment vous n'aves pas lu ce que j'ai écrit, et vous ne connaissez pas le droit en la matière , relisez mes explications très claires et sachez qu'il n'y a pas besoin d'AG en cas d'urgence..


Donc je confirme en cas d'urgence, le syndic peut prendre des mesures de "sauvegarde" (pas de réparation). Il peut engager et demander 30% de la dépense, mais pour le reste il doit passer par une AG... Et que va-t-il se passer si l'AG refuse ? vous pensez qu'il va mettre le reste de sa poche sil a donné un OS. Dans la pratique cela ne se passe pas ainsi.
De plus ce que vous décrivez ne rentre pas, à mon humble avis, dans les critères de l'urgence. De plus actuellement, il n'y a pas (de ce que vous écrivez) un sinistre....

Vous etes confronté certes à un syndic qui ne bouge pas, et dans ce cas, il faut que le CS agisse auprès de lui ou alors qu'une AG décide d'en changer. Mais déjà, dites nous, est ce un syndic pro (fin du mandat ?) ou un non-pro ? Existe-t-il un CS et en faites vous partie ?

A vous toute seule, vous ne pouvez pas révoquer le syndic... mais peut-être faut-il envisager d'en changer au terme de son mandat et pour cela, il faut s'y préparer.

Vous nous avez citer ce qui semble être le contenu d'une lettre que vous auriez faite au syndic. Bien sur en LRAR. C'est déjà un début dans ce cas, car cela permet de "dater" l'évènement et si besoin est d'avoir des "motifs" de révocation éventuelle.

On pourrait poursuivre en notifiant au syndic une mise à l'OdJ de la prochaine AG : choix d'un MO (Te en bâtiment ou architecte...) pour examiner les risques/conséquences des fissures actuels. (en proposant plusieurs contrats de MO).
On pourrait aussi s'interroger sur le fait que le syndicat ait voté ou non, le DTG (diagnostic technique global), disposition qui doit OBLIGATOIREMENT être soumis à vote. Si cela n'a pas été fait : pareil, notification au syndic de mise à l'OdJ...

Voilà quelques pistes que, moi, j'aborderai... et tout cela sans agressivité...
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Je suis en ne peut plus Humble, contrairement à ce qu'a écrit anemonedemer et son propos m'a choquée .Elle est bénévole je le sais Est-ce une raison pour me dire". un peu plus d'humilité vous aidera à résoudre vos problèmes". ?Je confirme que le syndic est un pro en début de mandat .il n'y a pas de conseil syndical. Je ne veux pas révoquer le syndic, et je sais que je ne peux le faire seule et sans syndic professionnel ce serait encore pire, j'en ai fait l'expérience : personne ne paie ce qu'il doit. Problème à part moi, personne ne s'intéresse à l'état de l'immeuble qui est vraiment inquiétant, j'ai examiné avec soin avec mon époux et ma jeune fille l'état de l'immeuble, grâce à elle, nous avons trouvé ces articles de loi qui s'appliquent à nos problèmes (cas d'urgence) .Il n'y a pas eu de DGT proposé par l'AG qui vient d'avoir lieu. Nous avons affaire que ce soit le syndic et les autres copropriétaires à des personnes qui ne veulent rien faire, voilà notre gros problème. Seuls ces articles de loi qui correspondent à notre problème indiqué dans la lettre envoyée avec photos de grosses fissures et ceci en recommandé avec AR, peuvent la faire bouger, d'ailleurs c'est la première fois qu'elle me répond, disant qu'elle viendrait voir PEUT-ETRE avec un expert.
Voici les quelques pistes que nous avons trouvé , en espérant que cela marchera. Voici toutes les explications avec quelques. ajouts à ma première lettre ....très humblement .
Sincèrement vôtre
danz2356
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Comme je l'ai dit plus haut, il n'y a pas de mesure de sauvegarde dans ce cas...je ne comprend pas que vous abordiez ce sujet...
Selon ce qui est dit dans la loi, on doit entretenir la copropriété (le syndic + copropriétaire vu qu'on a pas de conseil syndical) et agir sans passer par AG si urgence, ce qui est le cas...donc pas besoin de passer par une AG normal ou extraordinaire.

Bon donc au risque de me répéter encore, puisque l'AG d'urgence n' a pas lieu d'être, qu'on a envoyé un RAR expliquant la situation et que le syndic ne fait finalement pas venir l'expert, que puis-je faire ? d'avance merci

Vous parlez de poursuivre le syndic en mettant à l'ordre du jour...sauf que je le répète, c'est une urgence, et le mettre à l'ordre du jour permettrait de poursuivre le syndic en quoi ? l'AG n'est pas un tribunal...

J'ai bien étudié la question de dangerosité selon la loi ainsi que savoir dans quel cas une fissure est dangereuse...Donc pas besoin pour ce cas de DTG, juste de la venue d'un expert...

Humblement.
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Consulter un avocat. Parce que lui est payé pour vous relire et tout expliquer. Une mesure de sauvegarde n'a rien à voir avec des fissures. C'est une sauvegarde FINANCIERE (pas du BTP) !
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Bonjour,
A part d'ignorer vos fissures que reprochez vous à ce syndic ? C'est un syndic pro ?
Vous ne pouvez pas vous tout seul le révoquer, c'est une AG qui peut le faire en votant pour un autre syndic.
Mais avant ça vous pouvez demander une expertise sur ces fissures : demandez un devis et adressez le au syndic par courrier RAR pour mise à l'ordre du jour de la prochaine AG.
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Bonsoir,
apparemment vous n'aves pas lu ce que j'ai écrit, et vous ne connaissez pas le droit en la matière , relisez mes explications très claires et sachez qu'il n'y a pas besoin d'AG en cas d'urgence..

si quelqu'un d'autre pouvait m'aider, d'avance, merci
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Puisque nos réponses (gratuites) ne vous plaisent pas : consultez un avocat (pas gratuit).
Et vous verrez enfin (peut être) que votre lecture approximative des textes de loi vous mène dans une impasse.
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Le problème est plutôt que vous répondez tous à côté, sans vouloir vous vexer...vous partez du principe que le problème n'est pas dangereux. Lorsque je vous demande que faire si le problème est dangereux, et si le syndic refuse de faire quoique ce soit, rambouillet refuse de répondre à cette éventualité.
Vous vous montrez agressif, vous me prenez de haut en prétendant que je ne comprend rien aux texte de loi, alors que vous me parler de sauvegarde financière...je vois pas le rapport, n'en ai jamais entendu parler pour traiter un tel cas, ne vois pas en quoi cela concerne ce cas...

Dans ce cas, je le répète, c'est au syndic et aux copropriétaires de se bouger et non à l'état ou la mairie...Le bâtiment à plus de 10 ans, donc impossible de faire appelle à l'architecte, seul certains quartiers de ma ville sont dans l'obligation de faire des ravalements tout les 10 ans (donc cela inclu réparation des failles entre autre chose)...

Vous prétendez vous y connaître mieux que moi et me proposait un avocat qui je devrais payer...figurez vous qu'il existe un service gratuit qui s'appelle le conseil juridique, c'est proposé par la ville...pour quelqu'un qui prétend mieux connaître la loi et les instances de ce pays....

Et étrangement vous ne mentionnez par l'existence d'un médiateur, de la carence de syndic...et je me demande justement comment recourir à un médiateur ou si je dois écrire un RAR carence de syndic ou une mise en demeure sachant que je suis simple copropriétaire et qu'il n'y a pas de conseil syndical. Bref quelles sont les recours possibles EN CAS D'URGENCE.

Et jusqu'à maintenant il y avait confinement, ce qui explique le fait que je sois venue demander aide et conseil ici...mais je vois que malheureusement tout dialogue est impossible, et l'on me donne des informations erronées ou incomplètes, c'est regrettable...

Merci quand même pour votre participation
Bonne soirée.
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Vous voulez absolument vous battre directement contre le syndic qui lui ne bouge pas..... à un moment donné, il faut passer par une voie détournée, car jamais vous ne pourrez envoyer les gendarmes pour forcer le syndic à faire....
d'autant que lui il a un très bon argument : sans argent dans la caisse, je ne peux rien faire !!!!!! surtout si la majorité des copros ne veut ni bouger, ni payer....
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il n'a jamais dit cela...et je n'avais nullement eu l'intention d'impliquer la police, qui n'a d'ailleurs pas comme de rôle de s'occuper de ces choses..
ce genre de problèmes se règlent dans le pire des cas au tribunal.
Je ne veux pas absolument pas me battre, je n'ai pas le choix...il y a différente étapes à faire, dont la première a déjà été faite, cad RAR pour lui signaler le problème, la seconde étape est une mise demeure ou carence de syndic...

Je ne peux pas sauter les étapes...l'administration ce n'est pas si simple..si vous croyez que je peux écrire direct une lettre comme ça...il faut prouver que le syndic a refusé de faire son boulot. Je dois donc attendre de voir si l'expert viennent ou pas, et d'envoyer dans un second temps un autre RAR si l'expert ne vient pas... si pas de réponse ou aucune action du syndic, je m'en remet au maire...
Si je ne suis pas les étape, on m'enverra balader et on me dira "mais vous en avez parler avec le syndic ? mais il vous a expliquer le pourquoi du comment ?"

Il ne faut pas être naïf, il faut démontrer que l'on a tout essayé et qu'il ne veut rien faire...
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Pourtant un arrêté de péril
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16104
est une bonne solution pour forcer le syndicat (pas le syndic) à faire des travaux..
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Merci pour cette réponse bien plus précise (lien que vous avez donné)...

Je n'en avais jamais entendu parler...ni rien trouver durant mes recherches, seulement les recours tel que faire appel à un médiateur ou ce dont je vous ai parlé...

Je l'utiliserai en dernier recours, si je n'ai pas de nouvelles de cet expert qui est censé venir (bien sûr je ne vais pas attendre des mois, si je n'ai pas de nouvelles de cet expert rapidement, le syndic aura droit au RAR) et si le syndic ne donne pas d'explication à la non exécution de cette expertise à la suite de la lettre RAR que j'enverrai : mise en carence pour avoir une explication ou une mise en demeure pour lui mettre la pression, et dans cette lettre je parlerai également de cette arrêté de péril.


Pour ce qui est de cette histoire d'AG obligatoire :

Comme preuve de la non nécessité d'un syndic de convoquer une AG : "en cas d’urgence, il peut prendre l’initiative de faire exécuter ceux qui sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). A contrario, s’il n’y a pas d’urgence, les travaux effectués sans l’accord de l’AG n’engagent pas les copropriétaires (CA de Paris du 8.12.10, n° 09/08895).

Le syndic a le devoir d’intervenir

Non seulement le syndic peut, mais doit faire réaliser les travaux urgents, puisqu’il engage sa responsabilité s’il ne remplit pas cette obligation légale (CA de Versailles du 1.2.10, n° 08/06579). Il ne peut pas s’y soustraire en invoquant le fait que la décision doit résulter d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’il n’est chargé que de procéder aux actes de gestion courante de la copropriété (cass. civ. 3e du 10.1.12, n° 10-26207).

Source : Le Particulier

Encore merci pour le lien.
Bonne soirée.
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Des nouvelles : un expert est enfin venu...qui a bâclé le travail. A voir si il aura par chance malgré tout raison ou pas. Sinon en cas de problème, je contacterai la mairie.
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