Obligation du syndic d'investiguer sur un défaut d'entretien des parties commune

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28 novembre 2020
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Bonjour,
Nous sommes dans un immeuble haussmannien. Les odeurs de hotte de mon voisin du dessous ressortent par mon parquet (confirmé par un test fumigène). Nous avons constaté qu'il y avait un trou dans le plafond de mon voisin qui laissait apparaitre le dessous de mon plancher. Pour autant, nous ne pouvons pas avoir l'assurance que les odeurs passent par ce trou, ou par un trou qu'il y aurait dans une gaine d'évacuation de l'immeuble par exemple. En tout état de cause, ce passage d'odeurs d'un appartement à l'autre mettant nécessairement en avant un problème d'étanchéité des parties communes (plancher entre étages, ou gaine), je souhaiterais qu'on investigue pour trouver la source du problème et la règler. Le syndic a fait faire un devis par l'architecte de l'immeuble pour qu'il vienne investiguer, et l'a soumis à l'accord du conseil syndical (3 copropriétaires dont moi, présidente du CS). Evidemment, j'accepte, mais ma voisine du dessous qui est au CS refuse, et un autre membre n'a pas répondu.
2 questions : L'accord du CS est-il nécessaire pour demander à un architecte de venir chercher la cause d'un trouble de jouissance trouvant sa source dans un problème de parties communes (devis 480 € HT) ? Si oui, quid si l'une n'a pas répondu, que l'autre est contre et que la 3ème (présidente) est pour ?
Et plus généralement, pensez-vous que les travaux qu'il faudra engager pour réparer la partie commune auront un caractère urgent (du fait du préjudice quotidien que je subis) qui permettra de ne pas attendre l'accord de l'AG ? ou accord de l'AG nécessaire préalablement aux travaux ? Merci infiniment !

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28 novembre 2020
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Bonjour,
Le conseil syndical n'a aucun pouvoir de décision, juste consultatif.
Quel est le montant voté par l'AG qui lui impose l'accord du CS ? 480 euros me semble bas.

Le syndic peut décider tout seul. Si il ne décide pas, l'AG décidera.

Comme vous êtes le lésé, je suppose que l'AG refusera et vous aurez perdu tout ce temps.
Je recommande de payer l'expert vous-mêmes, puis d'assigner le voisin du dessous pour qu'il remette en état et vous rembourse les frais d'expertise.
C'est un litige privé entre vous et ce voisin.
Et la réparation des parties communes est à la charge de ce voisin et de personne d'autre.
Merci de votre réponse. A vrai dire, cela concerne aussi la copropriété à mon sens car le voisin a fait un trou dans une partie commune, qu’il dit d’ailleurs avoir comblé. Néanmoins le problème persiste. Du coup, 2 possibilités me semble t il : le trou à été mal comblé et/ ou présente un autre trou, ou bien il y a un trou dans la gaine d’extraction de l’immeuble à laquelle est raccordée la hotte du voisin. Dans les deux cas, c’est un problème de parties communes car la gaine comme le plancher entre étages sont des parties communes selon le rc.
J’adorerais pouvoir mandater et faire passer un expert sans leur accord, mais le problème c’est qu’il faut faire les tests depuis chez eux... donc leur collaboration...
Je m’apprêtais à dire au syndic de leur rappeler qu’il était du rôle du syndic d’intervenir et que la copropriété engageait sa responsabilité à ne rien faire alors que je subis un préjudice du fait d’un défaut des parties communes. Qu’en pensez vous ? Merci 1000 fois !
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mercredi 27 janvier 2016
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28 novembre 2020
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Bonjour,

Il n'est d'ailleurs pas certain que ce plancher/plafond soit une partie commune, il faudrait vérifier cela sur le RdC.
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28 novembre 2020
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tout à fait.
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28 novembre 2020
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Un expert convoque les parties. Si l'autre partie n'accepte pas de donner accès c'est déjà un mauvais point pour lui ... et il faut passer par le tribunal.
Mais ça ira encore plus vite que d'ajouter l'étage AG+syndic dans le processus...
Et comme dit rambouillet : lisez le RC !
Comme répondu plus haut, j’ai lu le rc, je vous remercie... gaines et plancher sont parties communes..,

Comment mandater un expert autrement que par voie judiciaire ?
J’aurais aimé conserver un semblant de bonne entente dans la copropriété...
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28 novembre 2020
11 871 > mariefc2000
par le biais de votre assureur. ou vous le contactez directement, demandez un devis et signez ce devis.
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28 novembre 2020

Ok merci. Je vais voir car comme indiqué plus haut, je considère que tout ça vient d’un pbm de partie commune, et je préférerai que ce soit le syndic qui intervienne (pas envie d’avoir un rapport ouvertement conflictuel avec mon voisin, j’aimerais que le syndic fasse son boulot, et fasse un peu tampon par la même occasion..). Est on d’accord que dès lors que des parties communes sont en jeu, il est tenu d’intervenir en tant que garant de la bonne conservation et entretien de l’immeuble ?

Et pour répondre à votre point concernant le montant min pour consulter le CS, il est de 1000€. Du coup, le syndic peut mandater l’architecte ou qui il jugera bon de mandater, dès lors que sa mission est inférieure à 1000€ ?
Merci bcp de votre aide !
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28 novembre 2020
11 871 > mariefc2000
en effet, le syndic peut absolument mandater cet expert, même contre l'avis du CS.
Il n'est pas "tenu" de le faire. L'entretien ni la conservation de l'immeuble ne sont pas en jeu (jusqu'à expertise)
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