Vente appartement loi Scellier

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Bonjour,

Nous avons un appartement acheté en Scellier 29/12/ 2009, achevé 30/11/ 2011 et loué à partir du 15.12.2011. Nous souhaitions le vendre à l'issue des 9 années de location. Nous avons proposé la vente aux locataires actuels; ceux-ci ne sont pas intéressés et souhaitent partir prochainement.
Quelles sont les démarches administratives à faire ???
Merci d'avance pour l'aide et les réponses.

8 réponses

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18 novembre 2020
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bonjour,

- avez-vous donné "congé pour vente" à vos locataires (date de fin du bail en cours ?) ?
- voulez-vous conclure une vente "occupée" ?
- vos locataires vous ont-ils donné leur congé (date de réception de leur notification de congé ?) ?
- ou pas encore de congé donné ni par vous ni par vos locataires ?

La situation engendrera des formalités différentes selon le cas.

cdt.
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31 octobre 2020

Bonjour,

Nous avons donné congé au mois de mai. Les locataires ont décliné la possibilité d'achat et nous ont averti que de toute façon ils avaient prévu de partir pour la fin d'année.
Nous avons reçu leur courrier de résiliation de bail le 19 octobre pour échéance fin novembre.
Nous ne voulons pas de vente occupée, ce qui sera le cas à partir du 1er décembre.
Voilà la situation.
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18 novembre 2020
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Je vous ai demandé les dates...j'en ai besoin pour mieux vous aider...

fin de bail : xx/xx/xxxx

réception de votre notification de congé pour vente : xx/xx/xxxx


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31 octobre 2020

Lettre recommandée reçue le 23/10/2020
Fin de bail donné par le locataire : 25 novembre 2020.
Le bail initial avait été signé le 5 avril 2018

Réception notification de congé reçue par les locataires: 11 et 18 mai 2020
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18 novembre 2020
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OK. Merci.
Vous allez comprendre l'importance de ma demande de dates précises :-)

I/ Niveau locataires :

- bail initial de ces locataires en date du 05/04/2018 --> fin du bail de 3 ans en cours : le 04/04/2021 : vous ne pouvez donner congé QUE pour la fin du bail en cours...
Par ailleurs, vous avez réceptionné le RAR de congé de vos locataires le 23/10/2020 : c'est à dire PENDANT la durée de votre propre préavis (qui a démarré le 05/10/2020 pour se terminer le 05/04/2021) --> ce qui veut dire que vos locataires :
- n'avaient pas besoin de vous donner leur propre congé (donc ne pas en tenir compte),
- qu'ils peuvent quitter le logement à la date qu'ils souhaitent (donc le 25/11/2020) SOUS RÉSERVE de faire un EDLS (État Des lieux Sortant) et SURTOUT de vous rendre les clés (*),
- qu'ils n'auront à vous payer loyer (et éventuellement charges) QUE pour leur temps RÉEL d'occupation (pour le mois de nov. 25/31°si le rendu des clés se fait bien le 25/11).
art 15 loi du 6/7/1989
et accessoirement le § X-A de mon topo
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2



(*) RENDU des CLÉS : c’est la date du rendu des clés qui marque la fin de la location
=> si EDLS : à la fin de son établissement. Veillez à ce que le nombre de clés rendues soit bien écrit dessus (et bien sûr que l'EDLS soit daté, sauf si vous n'êtes pas d'accord avec les mentions écrites par le bailleur).
=> si pas d'EDLS :
- soit sur RV pris avec le bailleur pour lui remettre les clés en main propre contre reçu daté et signé : c'est cette date qui marquera la fin de la location,
- soit par R+AR : c'est la date d'envoi de ce RAR qui marquera la fin de la location,
aux risques que le bailleur fasse intervenir un huissier qui fera son EDLS en constatant l’état du logement sans savoir si les dégradations sont du fait du locataire ou du bailleur qui avait donc les clés avant le jour de son constat et aurait pu faire lui-même des dégradations.



II/ Niveau vente SCELLIER :

Appart. loué à partir du 15/12/2011 -> fin des 9 ans (sans vacance locative) = 15/12/2020
La vente est donc possible à partir de cette date :
- sans reprise si bénéfice (ou pas de bénéfice) sur les 3 dernières années
- avec reprise si déficit
car pour toute location (avec ou pas un système de défiscalisation) les bailleurs doivent connaître l'article 156 alinéa 3 du Code général des Impôts :

<< Dès lors que la mise en location génère un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global, vous devez maintenir le logement à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation est opérée. A défaut, l'imputation est, sauf exceptions, remise en cause.
Attention : le fait de louer le logement en meublé pendant le délai de trois ans est assimilable à une rupture de la location et par suite à un non-respect de l'obligation légale : la remise en cause de l'imputation est encourue.

Ce qui veut dire que si vos frais et charges payées en 2020 génèrent un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global déclaré au titre de l'année 2020, pour que ce déficit ne soit pas remis en cause, vous devez louer le logement de manière effective et continue jusqu'au 31 décembre 2023.

cdt.
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18 novembre 2020

Merci, merci beaucoup. J'avoue avoir dû relire deux ou trois fois avant d'assimiler...mais je pense avoir bien compris.
Je me fais un dossier de cette explication comme "pense bête". La partie fiscale..je comprends rien!! peut être me retourner vers le service des impôts !!
Cordialement.
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Je reformule :-)

=> Vos locataires :

a) sont en droit de quitter leur logement le 25/11/2020 sans avoir à tenir compte d'un préavis locatif puisqu'ils veulent partir PENDANT votre préavis suite à votre "congé pour vente", congé valable puisque donné conformément à la loi [mais SANS leur volonté de partir fin nov. 2020, vous n'auriez PAS pu les obliger à quitter le logement avant le 04/04/2021 (puisque bail en cours du 05/04/2018 au 04/04/2021)]
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

b) ne devront payer loyer et charges QUE pour le temps réel d'occupation (alors que si vous aviez réceptionné leur courrier RAR de congé avant le début de votre préavis, ils auraient dû respecter leur préavis locatif, tout en pouvant quand même quitter le logement le 25/11 mais en vous devant loyers et charges jusqu'à la fin de leur préavis, sauf si vous aviez reloué avant la fin dudit préavis locatif).
Exemples :
préavis bailleur : 6 mois avant la fin du bail = du 05/10/2020 au 05/04/2021
- SI (mais ce n'est pas le cas) réception d'un courrier de congé locatif avant le 05/10/2020 : préavis locatif aurait dû être respecté.
- Dans les faits présents : réception du courrier de congé locatif après le 05/10/2020 = pendant votre propre préavis => inutilité d'un congé locatif => loi du départ du locataire pendant le préavis du bailleur.

=> Dispositif Scellier : 2 conditions simultanées à respecter SI vous ne voulez pas de reprise des avantages (sauf les exceptions du dispositif Scellier : << Invalidité du propriétaire ou de son conjoint sous certaines conditions, leur licenciement ou leur décès >>)

I) Respect de votre engagement des 9 ans de location : à calculer depuis le jour de la toute première mise en location
a) si Scellier "classique" : pas de prolongation de location possible.
b) si Scellier "intermédiaire" (dit aussi "social") : prolongation de location possible de 2 fois 3 ans.

II) Pas de déficit les 3 dernières années : article 156 alinéa 3 du Code général des Impôts.
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18 novembre 2020

Merci pour la reformulation.. Je pense avoir tout compris toutes ces explications.
Je suis maintenant en mesure de pouvoir prendre les bonnes décisions et continuer.

Merci encore. Je vous souhaite un excellent week-end.
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Avec plaisir :-)
Bonne vente...
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Oui 1ere location 15/2/2011 et fin de bail pour locataires actuels 25 novembre 2020.
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3 novembre 2020

"Et le départ est au 1/12/2020 ? "
????
Il n' jamais été question du 1°/12 !
Les locataires souhaitent quitter le logement le 2 5 N O V E M B R E.

... et je confirme... même s'il n'en est nullement besoin ;-) que ce forum d'entraide juridique exige des réponses IMPARTIALES (accompagnées si possible de références de lois... pourquoi un internaute croirait une intervention d'inconnus non justifiée par des textes de lois ??), et pas des avis personnels forcément subjectifs et basés sur une expérience individuelle ou pire, sur des ouï-dire...
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18 novembre 2020

" même s'il n'en est nullement besoin " : oh je dirais que de tanzantan, cela semble quand même sérieusement s'imposer.

Comme actuellement vu que cette nécessité a petit à petit pris une ampleur exceptionnelle lors des quatre ou cinq dernières semaines.

Mais voilà : apparemment, tout le monde n'est pas outillé pour saisir ni la finesse et ni la rectitude de cette position.
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J'aurais dû préciser que cette petite réflexion était en l'occurrence par rapport... seulement à vous & à kasom
:-)
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;-)

Mais je prétends l'avoir bien compris ainsi.
Notre ami Kasom à coup sûr aussi.

Quant à certains autres ....

... il leur manque encore je pense trente ou quarante ans de capitalisation en rigueur, bienveillance, humanisme et simplicité.
Environ.
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;-))
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bonjour

Maintenant que vous avez donné tous les éléments , une seule réponse qui résume ce qui vous a été dit :

étant donné que les locataires vous ont donné leur congé , plus aucun souci , vous pouvez commencer à mettre en vente , l'appartement sera libre de toute occupation

j'attire juste votre attention sur un point : le régime Scellier est plus complexe qu'on ne le croit, validez bien avec le service des impôts que vous avez le droit de vendre, qu'il ne vous reste pas quelques mois à patienter , il y a des surprises de temps en temps
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" (...) c'est tout de même le printemps, surtout si il y a des enfants, qui est le plus favorable. (...) - L'achat dans le neuf en défiscalisation pour la location représente en moyenne 20%, et le tiers revends dés l'avantage fiscal éteint. (...) etc. " : il existe bien évidemment des chiffres précis et fiables émanant d’organismes indépendants confirmant ces ratios et que l'on peut consulter sur un site que vous nous indiquerez, n'est ce pas ?

Merci par avance.

Mais si c'est juste une estimation personnelle, réalisée au doigt mouillé, c'est inutile de chercher un tel site : on se défiera sans preuve aussi ....



           
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Donc loué 15/12/2011, fin location 1/12/2020 ?
Mais vous pouvez attendre le 15/12 pour mettre en vente ?
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bonjour

meme si la période n'est pas favorable à double titre.

aaah encore un expert du marché immobilier qui s'exprime.....
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.... et qui s'empresse de modifier complètement son laïus en toute vitesse et discrétion (croit-il) pour éviter les critiques.
De plus en plus fort !

Mais bon, ça va dans le bon sens, finalement.
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il semble comprendre enfin ( ? ) comment fonctionne le forum ;=))

encore un ou deux mois peut être ...
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" comment fonctionne le forum " : techniquement parlant, oui.
Pour le reste .... 8-/

" encore un ou deux mois peut être ... " : joker.
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