Crédit immobilier : report d'échéances facturé aussi cher que l'échéance-même !

Signaler
-
Messages postés
11
Date d'inscription
dimanche 4 octobre 2009
Statut
Membre
Dernière intervention
22 octobre 2020
-
Bonjour à tous,

Je suis nouveau sur le forum Droit-Finances et j'espère poster au bon endroit.

Je suis confronté à une situation pour le moins surprenante et à mon sens anormale, pour laquelle j'aurais bien voulu recueillir vos avis.

J'ai souscrit un prêt immobilier à la BPAURA en juin 2017, dont les termes permettent le report d'échéances en cas de besoin ponctuel.
Je n'ai rencontré aucune difficulté jusque-là et j'ai toujours bien remboursé mes échéances.

Sur l'année 2020, ma situation financière s'est compliquée.
Afin de préserver un état sain de mes finances, j'ai donc demandé à ma banque de reporter la prochaine mensualité de mon crédit.
J'ai reçu pour réponse que cela était bien possible, mais que ce serait facturé 450,00€, or le montant de l'échéance est de 459€ !

La banque me demande donc 450€ de frais pour reporter une échéance de 459€ !
Cette possibilité de report d'échéance est pourtant vantée dans le contrat pour ses avantages..

Si cela est assurément aberrant à première vue, je me demande si ce ne serait pas même anormal au vu des termes du contrat de prêt.

Voici mot pour mot ce qui est indiqué dans le contrat :


2. Le report d'une échéance : offrir la possibilité à l'emprunteur d'effectuer le paiement d'une mensualité à une date ultérieure selon certaines modalités :

. Les conditions :
Le report d'une échéance pourra intervenir 2 fois par an maximum après le déblocage total des fonds, avec pour effet d'augmenter la durée restante du prêt, sous réserve que la nouvelle durée ainsi déterminée respectera les limites suivantes :
- durée minimum : 5 ans
- durée maximum : 25 ans.
Dans le cas où la durée maximum est atteinte, le report est effectué sans allongement de la durée du prêt.
Les échéances ultérieures sont recalculées sur la durée restante déterminée lors du report.

. L'exercice et la périodicité :
La demande de report d'échéance devra être formulée par écrit selon un formulaire tenu à disposition des Emprunteurs et être signée par tous les emprunteurs. Cette demande devra parvenir à la Banque au moins 15 jours avant la date de l'échéance impactée. La première demande ne pourra intervenir pendant les 30 premiers mois de la période d'amortissement du capital. Les emprunteurs pourront demander, au maximum, 2 reports par période de 12 mois.

Exceptions au principe : le montant de l'échéance ne pourra faire l'objet de report en cas de non-paiement d'une échéance à bonne date depuis le déblocage du prêt ou si les échéances sont prises en charge en tout ou partie par la Compagnie d'Assurance.

. L'information :
Un nouveau tableau d'amortissement du prêt sera adressé à l'emprunteur avec la mention de la durée résiduelle et sera accompagné d'un courrier mentionnant notamment le taux effectif global correspondant. Toutefois, en présence de Caution, la Banque établira un avenant valant offre modificative du prêt qui devra être accepté et signé par les emprunteurs et les cautions.

. La composition de l'échéance :
Les intérêts sont calculés par application du taux périodique du prêt au capital restant dû, après paiement de l'échéance précédente ; la part du capital étant calculé par différence entre le montant de l'échéance et le montant des intérêts, et des primes d'assurance le cas échéant.
La variation de l'échéance n'entraîne pas variation du taux des prêts à taux fixe, ni de modification des conditions de révision de taux pour les prêts à taux révisable.


Il n'est indiqué en aucun cas que des frais s'appliquent.

Qu'en pensez-vous ?
Quel est le bien fondé de ces 450€, est-ce normal ou frauduleux ?

D'avance merci pour vos réponses,

David.

5 réponses

Bonjour,

Je pense que votre banquier s'est mal exprimé, il ne s'agit pas à proprement parlé de frais.

Je pense qu'il s'agit de la variation d'intérêts générée par le report d'échéance, qui vient s'additionner au coût de l'assurance supplémentaire.

Le fait de faire la pause est gratuit, mais les coûts qu'elle génère mécaniquement ne disparaissent pas.

Vous êtes-vous renseigné à ce sujet ?
Bonjour Tony

Son banquier a bien spécifié, par écrit, "... à savoir que les frais d'avenant s'élèveront à 450 €".

De plus, avec une échéance normale de 459€, en 4è année de remboursement, ça ne pourrait en cas représenter les intérêts d'une échéance.

Cdt
Messages postés
11
Date d'inscription
dimanche 4 octobre 2009
Statut
Membre
Dernière intervention
22 octobre 2020
1 > gitane2229
Bonjour Tony et merci pour votre réponse,

Comme dit Gitane2229, c'est bien 450,00€ très précis que demande la banque en tant que frais, "frais d'avenant" pour être précis.
Les autres coûts qui découlent de cet allongement de la durée du prêt (+long = +d'intérêts), seraient en sus de ces 450€...
>
Messages postés
11
Date d'inscription
dimanche 4 octobre 2009
Statut
Membre
Dernière intervention
22 octobre 2020

Oui mais des fois on utilise des termes pour qu'ils soient davantage compris des clients…
Votre banquier a peut être utilisé le terme "frais" pour vous faire comprendre que ce ne serait pas "gratuit", que ça génère mécaniquement un coût.
Après si c'est ça, c'est maladroit de sa part en effet.

De plus, avec une échéance normale de 459€, en 4è année de remboursement, ça ne pourrait en cas représenter les intérêts d'une échéance.
Ca ne me choque pas trop... à voir le taux, la durée totale du prêt, et le coût de l'assurance.
Bonjour.

Je ne vois rien qui justifie ces 450 €.

Habituellement, dans votre cas avec le report d'une échéance, 2 possibilités :
a)- le banquier prélève le montant des intérêts sur cette période d'un mois, et retour au tableau d'amortissements ;
b)- le banquier cumule les intérêts calculés pour ce mois avec le capital restant dû ; Puis il émet un nouveau tableau.

Attendre d'autres retours
Entre la date de déblocage total des fonds et votre demande de report :
le délai des 30 mois est il respecté ?
Messages postés
11
Date d'inscription
dimanche 4 octobre 2009
Statut
Membre
Dernière intervention
22 octobre 2020
1
Bonjour Gitane2229,

Merci pour votre réponse.

Par mes diverses lectures je m'attendais effectivement à l'un des 2 traitements que vous citez, mais aucunement à des frais de 450€ !

Pour répondre à votre question, j'ai commencé à amortir le capital en Août 2017, soit 38 mois.
Les "30 premiers mois d'amortissement" sont donc bien passés.

A en relire la réponse du banquier, voici ses termes précis :
[...] Il vous sera possible d’effectuer ces modifications dans les conditions normales prévues au contrat à savoir que les frais d’avenant s’élèveront à 450 €. [...]


Ces 450€ seraient donc des "frais d'avenant", mais si on relit les condition du contrat de prêt (dans mon premier message), il est indiqué que :

Un nouveau tableau d'amortissement du prêt sera adressé à l'emprunteur avec la mention de la durée résiduelle et sera accompagné d'un courrier mentionnant notamment le taux effectif global correspondant. Toutefois, en présence de Caution, la Banque établira un avenant valant offre modificative du prêt qui devra être accepté et signé par les emprunteurs et les cautions.


A en lire ces lignes, il me semble bien comprendre que c'est seulement en présence d'une caution qu'ils établissent un avenant, or ce n'est pas mon cas.
Et quand bien même, un avenant à 450€ pour reporter 459€ serait tout aussi aberrant !

Je ne trouve nulle part de témoignages de gens ayant fait un report d'échéance et ayant eu des frais...

J'ai quand même bien l'impression de la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes n'est pas très correcte...
Bonjour.

Votre banquier a un sens plutôt poussé des affaires... à la limite de la malhonnêteté.
Ben oui, recalcul d'un nouveau TEG et émission d'un nouveau tableau d'amortissements. Un quart d'heure de travail !

Personnellement ai vu, à la banque Groupama, sur un emprunt à la consommation sur 5 ans, demande de report de 3 échéances ===) durant ces 3 mois, seuls les intérêts linéaires sur le capital restant dû ont été prélevés, puis reprise des remboursements suivant le tableau d'amortissements. Aucun coût supplémentaire.

Par contre, lorsqu'un emprunteur (immobilier) demande une renégociation de taux, le banquier facture toujours un coût fixe qui vient se rajouter au capital restant dû. Tout ceci suivi par un calcul du TEG et nouveaux tableaux de remboursements. Ce coût fixe n'est jamais prévu dans le contrat de prêt, et il peut faire l'objet d'une négociation entre emprunteur et prêteur.

Cdt
Messages postés
11
Date d'inscription
dimanche 4 octobre 2009
Statut
Membre
Dernière intervention
22 octobre 2020
1
Bonjour,

Merci Gitane2229 pour cette nouvelle réponse.

Je vais envoyer un nouvel email au banquier pour lui expliquer fermement mon point de vue sur la chose et sur cet abus de sa part.

Il est fréquent qu'il ne réponde même pas à mes emails, bien qu'ils soient toujours polis et courtois. Nous verrons bien ce qu'il se passe cette fois-ci.
Je vous tiendrai informés.

Bon dimanche,
Un rendez-vous serait préférable.
Lui demander de vous montrer, dans votre contrat d'emprunt, la(es) phrase(s) qui stipule et justifie ce coût.


Puisque vous voilà plongé dans votre dossier d'emprunt, voir si la tendance des taux à 20-25 ans a évolué à la baisse. Tous les banquiers ont conscience de cette épée de damoclès, à savoir le départ de son client parce qu'il aura mieux chez la concurrence.
De même, vérifier si vous êtes assuré en assurance-groupe, ou pas ; Les assurances groupe sont plus onéreuses que les assurances individuelles. En individuel, l'assureur ne tient compte que du profil de son assuré (âge, pathologie,...). Un "jeune" (-de 40 ans), sans pathologie, aura une proposition moins onéreuse et plus intéressante. A voir. Ca peut se chiffrer à des milliers d'euros sur 20-22 ans. Si vous trouviez des garanties équivalentes à celles du 1er contrat, le banquier ne pourrait s'opposer à la rupture du présent contrat assurance.
Revoir ces deux points, même si ça s'apparente à une corvée.

Finalement, cette déconvenue s'avèrera peut-être être une aubaine en terme de gains financiers substantiels futurs.

Cordialement
Messages postés
11
Date d'inscription
dimanche 4 octobre 2009
Statut
Membre
Dernière intervention
22 octobre 2020
1
Merci pour toutes ces précisions.

Effectivement, en utilisant votre méthode il est bien possible que j'obtienne plus que je ne demandais à la base !

Je vais donc essayer d'obtenir un rendez-vous et tâcher d'être convainquant.

Merci pour tous ces conseils avisés !
Non, vous ne devez pas aller chez votre banquier les mains dans les poches !

D'abord voir pour une acceptation d'un taux d'emprunt inférieur auprès de la concurrence.
Idem pour une assurance équivalente chez un autre assureur.
Ca vous demandera du temps, mais rien ne presse.

Si vous trouvez des conditions meilleures ailleurs, vous revenez vers votre banquier.
Ce n'est pas du tout la même démarche. Si vous avez en main des propositions écrites, il comprendra immédiatement qu'il n'a plus le choix. La situation est inversée... Vu ?
Messages postés
11
Date d'inscription
dimanche 4 octobre 2009
Statut
Membre
Dernière intervention
22 octobre 2020
1 > gitane2229
Merci pour votre réponse.

Je viens de regarder mon taux actuel : il est de 1,3% sur 15 ans.
A en lire les taux actuels du marché, il sera difficile d'obtenir mieux, surtout que les banques tendent à être plus frileuses sur les crédits en ce moment.
J'essaierai donc de demander des propositions à d'autres banques, mais en ces temps de Covid, je vais peut-être attendre un peu pour faire la tournée des agences !
Mais du coup j'appliquerai votre conseil : je cherche ailleurs si on me propose mieux, et si c'est le cas je montre la proposition à mon banquier, qui devrait alors céder et m'accorder la même chose.

Dans l'immédiat, mon problème est plutôt de ne pas pouvoir profiter du "report d'échéances" auquel j'ai normalement droit 2 fois par an. C'est quand même scandaleux...
Avec les temps qui courent, j'ai une baisse non-négligeable de revenus, et je comptais vraiment sur ce levier de soulagement des finances.
Je vois dans le contrat de prêt que j'ai aussi le droit de moduler mes échéances de 80% à 150%.
Comme la situation semble partie pour durer, c'est peut-être plutôt cela que je devrais demander.
A voir si on me demande là-aussi 450€ de frais !

Je peux toujours faire la demande et saisir le médiateur de la banque si on me demande encore 450€ de frais.
Qu'en pensez-vous ?
>
Messages postés
11
Date d'inscription
dimanche 4 octobre 2009
Statut
Membre
Dernière intervention
22 octobre 2020

Bonjour.

15 ans ? Dans votre 1er exposé, il est mentionné 25 ans...

1/ En priorité, voir avec votre banquier le document contractuel qui justifie ces 450 €.

2/ Taux emprunt
Avant de faire une tournée fastidieuse des banques, peut-être contacter un courtier qui saura vous dire s'il reste une petite marge de négociation, ne serait ce que 0.2 ou 0.30 point. Si cette solution se concrétisait, veiller à ce que le coût du courtier soit répercuté à la nouvelle banque, avec 0€ de frais à votre charge.

3/ Assurance
Ne pas oublier ce 2è coût de votre emprunt. Les montants sont loin d'être négligeables.

4/ Modulation des remboursements
Avec des revenus à la baisse, l'option des 80% est adaptée à votre cas. Essayer de faire coïncider une date d'échéance, suivie des nouvelles échéances réduites.
De plus le différentiel, taux inflation officielle Insee (et surtout l'inflation réelle), et taux fixe de l'emprunt, vous est favorable.
A l'avenir afin d'éviter les pochettes surprises du banquier, demander préalablement un écrit avant toute modification, écrit avec descriptif de l'ensemble des coûts générés.

5/ Revenus complémentaires
Suivant votre profession et/ou vos savoir-faire, possibilité d'avoir une seconde activité (salariat ou micro-entreprise).

Cordialement
Messages postés
11
Date d'inscription
dimanche 4 octobre 2009
Statut
Membre
Dernière intervention
22 octobre 2020
1 > gitane2229
Bonjour,

Merci pour toutes ces précisions.

Oui oui, mon prêt est bien sur 15 ans.

Je n'ai pas spécifié la durée dans mon 1er message ; c'est l'extrait du contrat de prêt qui stipule que je peux décaler des échéances tant que cela ne pousse pas la durée du prêt à plus de 25 ans.

J'ai demandé un RDV agence ou visio (covid oblige) au banquier, j'attends sa réponse...

Je vous tiens informés.

Cordialement
Dossier à la une