Nouvellement propriétaires d’une maison déjà louée à une personne de plus de 70

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23 octobre 2020
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Bonjour, je viens d’acquérir une maison louée à une personne de plus de 70 ans qui est locataire depuis 1990. Son loyer est sous estimé mais je ne pense pas l’augmenter. Seulement le réévalué chaque année selon l’indice . Mais à quelle date ? Je suis propriétaire depuis le 29 septembre 2020.
Merci pour votre réponse. Cordialement.

3 réponses

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24 octobre 2020
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Bonjour,
Le vendeur vous a remis le dossier contenant notamment le bail.
La révision est à faire à la date anniversaire du bail... SI la révision annuelle est prévue dans les clauses du bail.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1311
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24 octobre 2020
11 272 > Nadege
Et la date de la signature ?
c'est quoi "dégager du loyer" ?
>
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24 octobre 2020

Les dates sont effacés , c’est une copie délivrée par le notaire et les dates sont invisibles. Le seul élément c’est que ça date de 1990.
2,5% de charges a détailler du loyer .
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24 octobre 2020
11 272 > Nadege
Relisez l'acte de vente. La date du bail doit être notée.
2,5% de charges a détailler du loyer Ne veut rien dire non plus. recopiez le texte exact.
>
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24 octobre 2020

Donc c’est à la date du 1 juillet 1990, et pour les charges il est écrit : taxe de droit au bail soit 2,5% du loyer mensuel sera exigible avec chaque terme du loyer .
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24 octobre 2020
11 272 > Nadege
Pour les charges ??? il n'y a pas de provisions de charges ?
La TADB a été supprimée en 1998 (et était à la charge du bailleur, pas du locataire....)
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24 octobre 2020
9 437
bonjour,

quand la RÉVISION du loyer est prévue au bail sans aucune date, le trimestre de référence est celui de la date de signature.
Pour ce contrat c'est le 1° T.
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

La formule est :
loyer hors charges / indice du T. année N-1 x indice même T. année N

Si les charges sont forfaitaires, la formule est :
(loyer + forfait charges) / indice du T. année N-1 x indice même T. année N


Supposons un loyer de 350 € hors charges

Révision annuelle 2020 : 350 / 129,38 x 130,57 = 353,219 --> arrondi des € = 353,22 € à appliquer seulement à la date d'envoi de demande de révision (car pas de rétroactivité)
Révision annuelle 2021: 353,22 € / 130,57 x indice 1° T de l'année 2021 à appliquer au 1°/7/2021

cdt.
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24 octobre 2020
11 272 > Nadege
Vous faites une GROSSE erreur sur les charges ...
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24 octobre 2020
9 437 > Nadege
Je reprends : une révision annuelle de loyer est prévue au bail, donc vous pouvez la mettre en œuvre.
La date de révision annuelle d'un loyer est la date de signature du contrat du location, sauf à ce qu'il y ait une autre date mentionnée, ce qui ne semble pas être le cas, donc vous considérez que le bail se renouvelle tous les 1° juillet et que la révision annuelle se fera tous les 1° juillet.
Par ailleurs, le trimestre à prendre en compte est le dernier connu à la date de signature du contrat, soit le 1° T. pour une signature au 1° juillet.
La formule de révision d'un loyer est :
loyer hors charges / indice du T. année N-1 x indice même T. année N

Mais apparemment (?????) les charges seraient :
- soit incluses dans ce montant de 445 €, donc elles seraient "forfaitaires" mais sans montant précisé (et donc, au passage, incluant la TEOM (si pas de clause particulière spécifiant qu'elle est à payer en sus du loyer), que vous ne pourriez donc pas demander en plus,
- soit inexistantes, donc égales à zéro, puisque PAS de mention de "provisions mensuelles" NI de mention de "forfait mensuel" ne sont mentionnés au contrat. Dans ce cas, vous pourrez demander le remboursement de la TEOM (qui est une taxe, à la charge du locataire, mais qui n'est pas "comptabilisée" dans les "charges de copro").
Je vous invite à lire un de mes topos :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7



Vous n'avez pas pu faire une révision au 1°/07/2020 puisque vous n'étiez pas encore propriétaire, mais - A CONDITION QUE l'ancien propriétaire n'ait pas déjà pratiqué lui-même une révision annuelle au 1°/07/2020 - vous pouvez la calculer et l'appliquer à partir de la date d'ENVOI de votre demande de révision, parce que une révision n'est PAS rétroactive -> Loi du 6/7/1989 -> art. 17-1 -> I -> alinéa 3

Loyer ACTUEL = 445 €
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

Révision annuelle 2020 :
445 € / 129,38 x 130,57 = 449,09 € à appliquer à partir de la date d'envoi de votre demande de révision jusqu'au 30 juin 2021(par courrier R+AR pour éviter tout litige).

Révision annuelle au 1° juillet 2021 et jusqu'au 30 juin 2022 :
449,09 € / 130,57 x indice 1° T de l'année 2021 qui sera en principe connu vers mi-avril 2021

Si vous attendiez la révision de l'année prochaine, le calcul serait :
445 € / 130,57 x indice 1° T de l'année 2021 qui sera (en principe) connu vers mi-avril 2021


cdt.

PS : petite question de vocabulaire :
- "révision" de loyer = révision annuelle du loyer
- "augmentation" de loyer : c'est le résultat d'une révision annuelle (ou d'une réévaluation)
- "réévaluation" de loyer : c'est quand le loyer est "sous-estimé".


En complément et à toutes fins utiles, je vous propose la lecture d’un de mes topos, ainsi que celle des liens donnés, et tout particulièrement en ce qui concerne votre question du jour : le § IV-A.
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2


cdt.
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24 octobre 2020

Merci beaucoup pour toutes ces indications .
Bonne journée.
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24 octobre 2020
11 272 > Nadege
Et cessez de faire payer la TADB au locataire ... vous pourriez être obligé de le rembourser. (sur 3 ans max, mais quand même !)
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24 octobre 2020
9 437 > Nadege
avec plaisir !
Toutefois, attendez le point de vue d'anemonedemer (ou d'autres intervenants) qui s'est déjà exprimée sur le calcul que vous faisiez au sujet des "charges", pour voir si ce que j'ai dit au sujet de ces "charges" est confirmé ou infirmé.

cdt.
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Bonjour,

Pour les charges, ce n'est pas bien compliqué : il vous suffit de vous appuyer sur les charges locatives qui ressortent du bilan de la dernière AG que vous devez avoir reçu au moment de l'achat et vous demandez une estimation annuelle divisée par 12 mois.

Et vous faites un avenant pour formaliser des charges "actuelles". De toute façon, elles sont à régulariser chaque année, donc peu importe le passé.

Cordialement,

Val
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