Recouvrement charges copropriétaire introuvable

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12 octobre 2020
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Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une petite copro composée de résidences secondaires.
Un copropriétaire ne paie plus ses charges depuis des années. Il est introuvable et a quitté l'adresse connue.
Comment recouvrer ces charges et éviter la prescription ?
Merci de votre aide.

9 réponses

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12 octobre 2020
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Bonjour,

Avez vous essayé de récupérer une adresse par les impôts fonciers (voir en Mairie) ?

Pensez à prendre une hypothèque sur les lots concernés. Et commencez à mettre en œuvre une procédure d'injonction de payer, via un huissier (pas par LRAR).

La dernière adresse connue de vous est celle qu'il vous a notifié et dont vous avez, bien sur, garder une trace.... ;o)....
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13 octobre 2020
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Bonjour,
Et qui est syndic ?
il doit missionner un huissier pour le recouvrement.
Et si besoin faire voter en AG une action en justice pour mettre en vente aux enchères le lot de ce copropriétaire débiteur et se rembourser sur la vente.
Attention la prescription est de 5 ans.
yapuka !
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12 octobre 2020
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Le syndic doit agir en injonction après avoir fait une MeD par huissier et non par LRAR.....

En effet si le syndic a bien l'adresse officielle qui lui a été notifiée, l'huissier a la différence de la LRAR va constater éventuellement que le nom n'est pas le même à cette adresse (éventuellement se renseignera) et mettra le dossier en mairie avec un message dans la BAL. Et vis à vis des juges, cette démarche est plus régulière que la LRAR.

Votre syndic a besoin d'être secoué.... et l'hypothèque ?..... Sans hypothèque, le bien peu être vendu sans que le syndicat soit au courant....
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12 octobre 2020
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attention avant de faire cette procédure, il faut faire une MeD classique de payer, mais je vous conseille fortement de la faire délivrer par un huissier.

Ceci aura pour avantage de lui faire tout payer à partir de cette lettre :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;


et n'oubliez pas l'hypotheque, ainsi vous aurez l'esprit tranquille, ses lots ne pourront pas être vendus/cédés sans que le syndicat en soit informé au préalable et ainsi faire opposition.


j'ai eu le cas dans une résidence de tourisme où un copro ne payait que quand il voulait, une fois par an après relances...
J'ai appliqué strictement la procédure et tous les frais qui vont avec. Il a du payer de ce fait 5 fois sa dette et maintenant il paye recta tous les trimestres.....
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30 septembre 2020

Merci à Rambouillet41 et anemonedemer,
Je note l'idée de rechercher l'adresse par les impôts fonciers, mais je ne sais pas s'ils la communiqueront. Je vais en parler au syndic.
Le syndic est un professionnel d'un grand réseau, il a déjà fait des actions mais il semble que l'absence d'adresse empeche d'aller plus loin et il y a plus de 5 ans que cela dure...
Pour une vente aux enchères, il faut une condamnation et celle-ci ne peut avoir lieu du fait de l'absence du propriétaire si j'ai bien compris.
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13 octobre 2020
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Mais non ! ce n'est pas du pénal ! votre syndic est vraiment un pro ??? Mettez le en demeure de mener les actions de recouvrement. Et toutes les dettes de plus de 5 ans sont effacées ! Bravo !
Vous pouvez aussi déclarer cette faute professionnelle à l'assurance pro du syndic.
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30 septembre 2020

Merci pour vos retours,

J'ai eu le syndic : le propriétaire est une SCI dont la dernière adresse connue en mairie et aux impôts est obsolète.
Je lui ai parlé de faire une injonction.
Pour engager une injonction, des LRAR sans réponse n'e sont elle pas suffisante comme préalable?
J'ai lu que s'agissant d'une procédure unilatérale, le dossier devait être solide pour ne pas être rejeté par le juge. Quels sont les éléments à mettre dans le dossier?

Concernant votre réponse "Sans hypothèque, le bien peu être vendu sans que le syndicat soit au courant" je suis perplexe, le notaire a besoin de l'état daté, il va donc s'adresser au syndic...
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13 octobre 2020
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Le syndic doit rapidement mettre en oeuvre les leviers dont il dispose. Il peut même poser une hypothèque sur ce lot.
S'il ne fait rien, il ne se passera rien ... Faites voter en AG une demande au syndic d'agir en justice pour récupérer les sommes dues, y compris la mise aux enchères.
il ne faut pas traîner, le temps joue contre vous.
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12 octobre 2020
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Concernant votre réponse "Sans hypothèque, le bien peu être vendu sans que le syndicat soit au courant" je suis perplexe, le notaire a besoin de l'état daté, il va donc s'adresser au syndic...

Si vous saviez le nombre de biens mutés sans l'état daté.... il suffit que le vendeur dise au notaire : il n'y a pas de syndic. Ne croyez pas que le notaire va s'amuser à chercher, il va indiquer sur l'acte : le vendeur dit qu'il n'y a pas de syndic....

Et là on ne vous parle pas des mutations à titre gratuit ou vendu après mise en enchères par un autre créancier plus rapide que votre syndic.....
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30 septembre 2020

La nécessité d'agir est bien comprise ;-)
Une résolution d'AG déjà ancienne a autorisé le syndic à engager une procédure judiciaire et une prise d'hypothèque.
L'action en justice a été entravée par l'absence d'adresse (même le fisc a des arriérés)
Le problème premier aujourd'hui est de stopper la prescription, avant d'arriver à une éventuelle vente du bien...
C'est pourquoi j'explore ici la piste de l'injonction qui n'est pas une procédure contradictoire et permettra peut être de dépasser l'écueil rencontré.
Ayant besoin de batir rapidement un dossier solide pour ne pas être rejeté par le juge, merci de m'indiquer précisément ce qui est nécessaire.
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Consultez un HUISSIER qui vous indiquera la procédure. Même sans adresse, il peut y avoir saisie !
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1746

Mais pourquoi posez vous les questions ici .. SI (?) le syndic est un pro : il doit savoir quoi faire, ce n'est pas à vous de préparer le dossier pour le tribunal !
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Merci, mais nous aurons besoin d'un titre exécutoire pour mettre en vente puisque je suis pratiquement sur qu'il n'y aura pas de contestation au jugement d'injonction et que nous devrons en arriver là.
Pour satisfaire votre curiosité, je suis sur ce forum pour comprendre les blocages que mentionne le syndic et voir comment les dépasser. Et oui il faut reprendre la main pour pouvoir mettre de la pression!

J'anticipe votre prochain post "changer de syndic" :-)) Mais ici au fin fonds de la province, le syndic est à 40 km (le plus proche trouvé) et un quasi monopole. Un syndic bénévole, cela a été le cas dans le passé, mais plus de candidat (la moyenne age est élevée).
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